ซื้อคอนโดตากอากาศคุ้มค่าหรือไม่?

DDproperty Editorial Team
ซื้อคอนโดตากอากาศคุ้มค่าหรือไม่?
ท่ามกลางบ้านตากอากาศและคอนโดพักผ่อนที่ผุดขึ้นมากมายตามหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ทั้งเชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา โดยเฉพาะหัวหิน ย่อมเกิดคำถามตามมาจากนักลงทุนอสังหาฯ ที่เล็งเห็นโอกาสในการสร้างรายได้ ตั้งแต่คำถามเริ่มต้นว่าควรจะลงทุนในบ้านหรือคอนโดตากอากาศหรือไม่ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างการซื้อบ้านตากอากาศหรือคอนโดตากอากาศกับการเข้าพักในโรงแรมหรือรีสอร์ททางเลือกใดคุ้มค่ามากกว่ากัน รวมไปถึงข้อดีข้อเสียต่างๆ ของการลงทุนบ้าน-คอนโดตากอากาศ หาคำตอบพร้อมๆ กันที่ DDproperty ครับ
บทความในครั้งนี้ของเราจะเปรียบเทียบข้อแตกต่างระหว่าง 2 ทางเลือก ได้แก่ ทางเลือกที่ 1 การเข้าพักในโรงแรม รีสอร์ท (ไม่ลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศ) และทางเลือกที่ 2 การลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศโดยซื้อด้วยเงินสด โดยประเด็นที่จะนำมาเปรียบเทียบให้เห็นคือรายได้และรายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละทางเลือก และผลกำไรหรือขาดทุนที่เกิดขึ้นจากตัวอย่างในตอนท้ายของแต่ละทางเลือก

ทางเลือกที่ 1 การเข้าพักในโรงแรม รีสอร์ท (ไม่ลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศ)

สำหรับทางเลือกแรกนี้คือการเดินทางพักผ่อนตามปกติตามเทศกาลและโอกาสต่างๆ ตามวันหยุดที่มีในแต่ละปีด้วยการเข้าพักในโรงแรม รีสอร์ท หรือที่พักประเภทอื่นๆ รวมไปถึงการเช่าบ้านหรือคอนโดตากอากาศด้วย ทางเลือกนี้จึงไม่ก่อให้เกิดรายได้ใดๆ ทั้งสิ้น เนื่องจากไม่มีการลงทุนใดๆ มีแต่ค่าใช้จ่ายก็คือค่าที่พักเพียงรายการเดียวเท่านั้น โดยถ้าหากเราเดินทางไปพักผ่อนในทุกวันหยุดนักขัตฤกษ์ และวันหยุดเสาร์อาทิตย์ก็จะมีการไปพักตากอากาศทั้งหมด 120 วันพอดี [16+ (52 x 2) = 120]
ตัวอย่าง การคำนวณค่าใช้จ่ายจากการไปพักผ่อนของคุณ โดยสมมติให้เดินทางไปพักผ่อนเพียงครึ่งหนึ่งของวันหยุดทั้งหมดซึ่งเท่ากับ 60 วัน โดยมีค่าที่พักโดยเฉลี่ยสำหรับการพักผ่อนแต่ละวันเท่ากับ 5,000 ต่อวัน ดังนั้นค่าใช้จ่ายในการพักผ่อนรวมทั้งปีจึงเท่ากับ (5,000 x 60) = 300,000 บาทต่อปี หรือเท่ากับ 9,000,000 บาทในช่วงระยะเวลา 30 ปี (300,000 x 30)
ถ้าค่าใช้จ่ายคงที่แบบนี้เรื่อย ๆ ไปตลอด 30 ปี จะมีค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าที่พักรวมทั้งสิ้น 9,000,000 บาท (300,000 x 30) ซึ่งค่าใช้จ่ายจำนวนนี้เราจะนำไปเปรียบเทียบกับค่าใช้จ่ายในทางเลือกที่ 2 ซึ่งมีการลงทุนซื้อคอนโดตากอากาศ โดยเราจะไม่นำค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ฯลฯ เข้ามาในการคำนวณเนื่องจากการมีบ้านพักหรือคอนโดตากอากาศของตัวเองก็ไม่ทำให้ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เหล่านี้หมดไป
BuyHH02

ทางเลือกที่ 2 ลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศโดยซื้อด้วยเงินสด

เมื่อตัดสินใจลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศแล้ว โดยคาดหวังผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากส่วนต่างกำไร (Capital Gain) จากการขายออกไปในอนาคต และระหว่างการลงทุนก็มีรายได้จากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ไปในตัวด้วย และขณะเดียวกันก็สามารถประหยัดเงินค่าที่พักเมื่อไปพักผ่อนในวันหยุดอีกด้วย สำหรับรายจ่ายและรายได้จากการลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศด้วยเงินสดมีดังนี้
รายการรายจ่าย กรณีซื้อด้วยเงินสด
  1. ค่าจอง เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดตากอากาศ
  2. ค่าบ้านหรือคอนโดตากอากาศ (ราคาที่จ่ายไปตามสัญญาซื้อขาย)
  3. ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมการซื้อบ้านหรือคอนโดตากอากาศ (เมื่อลงทุน)
  4. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เงินกองทุนส่วนกลาง(Sinking Fund) และรายเดือน
  5. ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากการให้เช่า ค่าบริหารผู้เช่า ค่าทำความสะอาด ซ่อมแซม
  6. ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมการขายบ้านหรือคอนโดตากอากาศ (เมื่อเลิกลงทุน)
รายการรายได้ กรณีซื้อด้วยเงินสด
  1. ค่าเช่าจากการให้เช่าบ้านหรือคอนโดตากอากาศในช่วงที่ไม่อยู่
  2. ประมาณการค่าที่พักโรงแรม รีสอร์ทที่สามารถประหยัดได้ (ซึ่งได้ประมาณการไว้ในทางเลือกที่ 1)
  3. รายได้จากการขายบ้านหรือคอนโดตากอากาศออกไป (เลิกลงทุน)
ตัวอย่าง การตัดสินใจลงทุนด้วยการซื้อคอนโดตากอากาศขนาด 60 ตารางเมตร ในราคา 4 ล้านบาทด้วยเงินสด โดยมีการจ่ายเงินค่าจอง 40,000 บาท และค่าธรรมเนียม 1% ของราคาขาย มีค่ากองทุนส่วนกลางจ่ายครั้งแรกพร้อมโอนห้องตารางเมตรละ 800 บาท และค่าส่วนกลางรายเดือน 65 บาทต่อตารางเมตร
จากนั้นปล่อยเช่าในราคาวันละ 5,000 บาท โดยประมาณการปล่อยเช่าที่ 15% ต่อปี และมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากการให้เช่า 30% ของรายได้จากการให้เช่า ในท้ายที่สุดของการลงทุน กำหนดให้ขายคอนโดนี้ออกไปหลังจากปีที่ 30 โดยคาดคะเนอัตราส่วนต่างกำไรจากการขาย Capital Gain ไว้ที่ 10% โดยมีค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ค่าธรรมเนียมโอน 1% ค่าอากร 0.5% และภาษีเงินได้ส่วนบุคคล คำนวณได้ดังตารางแสดงรายได้และรายจ่ายตลอดการลงทุนด้านล่างนี้
BuyHH03A
BuyHH03B
BuyHH03C

เปรียบเทียบการลงทุนบ้านหรือคอนโดตากอากาศทั้ง 3 ทางเลือก

BuyHH04
จากตารางเปรียบเทียบข้างต้นจะพบว่าการตัดสินใจไม่ลงทุนในคอนโดตากอากาศ (ทางเลือกที่ 1) นั้น ถ้าหากไปพักผ่อนโดยการเข้าพักที่โรงแรมหรือรีสอร์ท โดยมีอัตราเข้าพักวันละ 5,000 บาท โดยแต่ละปีจะไปพักผ่อนครึ่งหนึ่งของวันหยุดทั้งหมดคือ 60 วัน เช่นนี้เรื่อยไปตลอดระยะเวลา 30 ปี จะพบว่าจะมีค่าใช้จ่ายจากค่าที่พักทั้งหมดเป็นเงินทั้งสิ้น 9,000,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนนึ้คือเงินที่สามารถประหยัดได้จากการการลงทุนซื้อคอนโดตากอากาศดังปรากฎจำนวนเงินที่ประหยัดได้ในทางเลือกที่ 2 ซึ่งคือการลงทุนซื้อคอนโดตากอากาศด้วยเงินสด
ระหว่างการลงทุนคอนโดตากอากาศ ผู้ลงทุนได้นำคอนโดนั้นปล่อยเช่าในอัตราค่าเช่า 5,000 บาทต่อวัน และประมาณการอัตราการเข้าพักไว้ที่ 15% ในแต่ละปี หรือเทียบเท่ากับ 55 วันต่อปี ทำให้ประมาณการรายได้จากค่าเช่าได้เท่ากับ 8,250,000 บาท ซึ่งในจำนวนนี้ยังมีค่าใช้จ่ายแปรผันจากการให้เช่า ได้แก่ ค่าบริหารผู้เช่า ค่าแม่บ้านและการซ่อมแซมคอนโดตามความจำเป็น ประมาณการไว้ที่ 30% ของค่าเช่า ทำให้ท้ายที่สุดแล้วกำไรจากการให้เช่าคอนโดตากอากาศอยู่ที่ 14,775,000 บาทตลอด 30 ปี
ในตอนท้ายที่สุด ซึ่งกำหนดให้ขายคอนโดออกไปในราคาที่มากกว่าตอนซื้อมา 10% โดยในการขายนั้นจะเกิดค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ค่าอากร และภาษีเงินได้ส่วนบุคคลหัก ณ ที่จ่าย ทำให้ได้ส่วนต่างกำไรจากการขายคอนโดตากอากาศเท่ากับ 226,000 บาท โดยสรุปแล้ว การลงทุนคอนโดตากอากาศนั้นมีความคุ้มค่ามากกว่าการไม่ลงทุนอย่างเห็นได้ชัด โดยสามารถสร้างกำไรสุทธิได้มากถึง 11,944,000 บาท หรือคิดเป็น 298.6% ของราคาซื้อคอนโด
อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัตินั้นยังมีปัจจัยต่างๆ ซึ่งอยู่นอกเหนือการควบคุมและส่งผลต่ออัตราผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนคอนโดตากอากาศ ซึ่งผู้ลงทุนควรศึกษารายละเอียด

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความคุ้มค่าในการลงทุนคอนโดตากอากาศ

จากกรณีศึกษาด้านบนสามารถสรุปปัจจัยที่ส่งผลอย่างมากต่อความคุ้มค่าในการลงทุนคอนโดตากอากาศ ซึ่งพิจารณาพบว่าความคุ้มค่าจากคอนโดตากอากาศนั้นมาจาก 4 ปัจจัยหลักๆ ดังนี้
การประหยัดค่าที่พัก
การซื้อคอนโดตากอากาศนั้นทำให้ไม่ต้องไปพักโรงแรมหรือรีสอร์ทจึงประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้อย่างมาก ดังนั้นยิ่งไปพักผ่อนที่คอนโดตากอากาศบ่อยแค่ไหนก็ยิ่งประหยัดได้มากและเกิดความคุ้มค่ามากขึ้น ในทางตรงข้ามการซื้อคอนโดไว้แต่ไม่ค่อยได้ไปก็จะทำให้เกิดความไม่คุ้มค่าอย่างมากเช่นกัน ขณะเดียวกันสิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คือเมื่อซื้อคอนโดตากอากาศแล้วย่อมหมายถึงการไปพักผ่อนในสถานที่เดิมๆ ต่อเนื่องกันในระยะยาว และทำให้เสียโอกาสในการไปเที่ยวที่อื่นๆ เพราะจะเกิดค่าใช้จ่ายค่าที่พักขึ้นอีก
BuyHH05
การให้เช่าคอนโดตากอากาศ
ค่าเช่าคือรายได้หลักจากการลงทุนนี้ ดังนั้นการลงทุนจะเกิดความคุ้มค่าก็ต่อเมื่อคอนโดนั้นสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ต่ำกว่าอัตราที่คาดหวังเอาไว้ ในระดับราคาที่ตั้งเอาไว้ โดยที่ค่าใช้จ่ายแปรผันจากการปล่อยเช่านั้นไม่เพิ่มขึ้น เนื่องจากคอนโดตากอากาศนั้นไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่จำเป็นอย่างคอนโดในเมือง ความต้องการในการเช่าจึงไม่ได้มีอยู่อย่างสม่ำเสมอ จะมีเพียงบางช่วง บางเทศกาล หรือบางฤดูเท่านั้น คอนโดตากอากาศในบางทำเลจะมีความต้องการเข้าพักเฉพาะช่วงวันหยุด หรือฤดูกาลท่องเที่ยวเท่านั้น จึงมีความเสี่ยงที่อัตราเข้าพักจะต่ำกว่าที่ประมาณการเอาไว้
นอกจากนี้การประมาณการในระยะยาวถึงอัตราค่าเช่าและค่าใช้จ่ายจากการให้เช่านั้นอาจจะเกิดความคาดเคลื่อนได้ในระยะยาว อัตราค่าเช่านั้นอาจจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคตได้หากในทำเลนั้นเป็นที่ต้องการท่องเที่ยวอย่างมาก และมีที่พักไม่เพียงพอ แต่ในทางตรงข้ามหากทำเลดังกล่าวไม่เป็นที่สนใจ หรือมีปัญหาด้านการเดินทางหรือสิ่งแวดล้อมย่อมทำให้ความต้องการเข้าพักต่ำ ประกอบกับอายุของคอนโดที่มากขึ้น มีความเก่าตามกาลเวลา หรือมีคอนโดตามอากาศใหม่เปิดขึ้นแทนที่ อาจทำให้ไม่สามารถยึดอัตราค่าเช่าที่ตั้งเอาไว้ได้ และยิ่งมีการตัดราคาค่าเช่าระหว่างคอนโดในทำเลก็จำเป็นต้องลดค่าเช่าลง ทำให้รายได้จากค่าเช่าต่ำกว่าที่คาดหมาย
ในส่วนค่าใช้จ่ายแปรผันจากการให้เช่านั้น ส่วนใหญ่คือค่าจ้าง จ้างคนมาบริหารการปล่อยเช่า จ้างแม่บ้านมาทำความสะอาดคอนโด จ้างช่างมาซ่อมแซมคอนโด ค่าจ้างนั้นมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ในระยะยาวค่าใช้จ่ายจากการให้เช่านี้อาจจะสูงกว่าที่ประมาณการเอาไว้ ซึ่งหมายถึงกำไรจากการให้เช่าที่ลดต่ำลง
กำไรจากการขายคอนโดตากอากาศ
คอนโดหรือบ้านตากอากาศนั้นถ้าจะลงทุนก็ควรที่จะลงทุนในระยะยาว เนื่องจากราคาบ้านและคอนโดตากอากาศนั้นไม่ได้ปรับตัวขึ้นในอัตราที่สูงในระยะเวลาสั้นเมื่อเทียบกับบ้านหรือคอนโดในเมือง ดังนั้นเมื่อผู้ลงทุนขายคอนโดหรือบ้านตากอากาศออกไปเพื่อเลิกลงทุนในตอนท้ายที่สุดอาจจะไม่ได้ส่วนต่างกำไรจากการขายมากเท่าที่คาดหวังเอาไว้แม้ว่าจะเป็นการลงทุนในระยะยาวก็ตาม
นอกจากนี้สาเหตุหนึ่งที่จะทำให้กำไรจากการขายนั้นน้อยลงหรือขาดทุนก็เนื่องจากผู้ลงทุนอาจต้องการรีบขายเนื่องจากต้องการเงินสดอย่างเร่งด่วน และคอนโดหรือบ้านตากอากาศนั้นมีสภาพคล่องที่ต่ำกว่าบ้านหรือคอนโดในเมือง จึงทำให้อาจต้องลดราคาขายลง หรือใช้บริการช่วยขายจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ซึ่งจะเกิดค่าใช้จ่ายขึ้นมาอีก
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์