สำหรับคนที่อยากเป็นเจ้าของคอนโดวิวสวย มองเห็นวิวระยะไกลได้จนสุดลูกตา โดยตัดสินใจซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ หรือมีเพียงสิ่งปลูกสร้างเตี้ย ๆ ข้อควรระวังคืออาจจบไม่สวยอย่างที่คิด เพราะเมื่อระยะเวลาผ่านไป ที่ดินข้าง ๆ อาจมีตึกสูงเกิดขึ้น จนเกิดปัญหาคอนโดโดนบล็อกวิวได้
ซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ มีโอกาสโดนบล็อกวิวในอนาคต
การเลือกซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ เพราะต้องการวิวสวย ใช่ว่าจะเป็นเช่นนั้นเสมอไปเพราะในอนาคตที่ดินข้าง ๆ อาจถูกนำไปพัฒนาเป็นอาคารสูง ทำให้คอนโดที่เราอยู่อาศัยโดนบล็อกวิวได้ โดยโอกาสเสี่ยงที่คอนโดจะโดนบล็อกวิว ขึ้นอยู่กับศักยภาพทำเลของคอนโดเป็นหลัก ซึ่งผู้ที่ซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ ที่มีลักษณะดังนี้ ควรพึงระวัง
1. ขนาดที่ดิน
ที่ดินด้านข้างมีหน้ากว้างด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 12 เมตรติดกับทางสาธารณะ โดยถนนสายนั้นมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่นอีกสายที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรเหมือนกันหรือกว้างกว่า
ที่ดินในลักษณะนี้ กฎหมายกำหนดให้สามารถก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งหมายถึงอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งหมายถึงอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยภายในตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
2. ผังเมือง
พื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้อยู่ในโซนสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง) และโซนสีแดง (ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม) ซึ่งอนุญาตให้มีสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยอาคารต่อขนาดพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) ค่อนข้างมาก จึงมีโอกาสที่จะสามารถพัฒนาอาคารสูงในโซนเหล่านี้ได้
ในขณะที่พื้นโซนสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) อนุญาตให้สร้างอาคารพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้เช่นกัน แต่ด้วย FAR ที่ให้น้อยกว่า ประกอบกับเงื่อนไขว่าโครงการจะต้องอยู่ติดถนนกว้าง 30 เมตรขึ้นไป หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน อาคารสูงในโซนนี้จึงเกิดขึ้นได้ยากกว่า
ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ
ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด
3. ทำเลที่การเดินทางสะดวก
ทำเลติดถนนสายหลัก ทางด่วน แนวรถไฟฟ้า หรือสถานีรถไฟฟ้า โดยหากที่ดินอยู่ในระยะรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า และมีเงื่อนไขทางเข้า-ออกที่กว้างมากพอ ก็อาจได้รับสิทธิ์ให้พัฒนาอาคารสูงได้
4. ทำเลที่มีศักยภาพสูง
ทำเลย่านธุรกิจใจกลางเมือง ย่านเศรษฐกิจ ล้วนมีแนวโน้มที่จะเกิดโครงการแนวสูงได้มากเช่นกัน
4 ปัญหาเมื่อคอนโดโดนบล็อกวิว
ปัญหาจากการซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ แล้วโดนอาคารสูงสร้างใหม่บล็อกวิว นอกจากปัญหาด้านทัศนียภาพแล้ว ยังอาจก่อให้เกิดปัญหาอีกหลายด้านตามมา ได้แก่
1. เสียวิวเดิม
หากคอนโดโดนบล็อกวิว สิ่งที่จะสูญเสียเป็นอันดับแรกคือวิวเดิมที่เคยเห็น ซึ่งหากอาคารใหม่สูงกว่าชั้นที่เราอยู่อาศัย แน่นอนว่าวิวที่เคยเห็นก็จะกลายเป็นวิวอาคารสร้างใหม่เข้ามาแทนที่
2. ขาดความเป็นส่วนตัว
หากอาคารที่สร้างใหม่มีระยะห่างมากพอสมควร อาจไม่เป็นปัญหามากนัก แต่หากสร้างอยู่ข้าง ๆ กัน และมีการเว้นระยะห่างแค่ขั้นต่ำตามที่กฎหมายกำหนดคือ 12 เมตร (กฎหมายกำหนดให้ตึกสูงต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร ระยะห่าง 2 อาคารคือ 6+6 = 12 เมตร) และระเบียงหรือหน้าต่างของห้องทั้งสองฝั่งบังเอิญหันหน้าชนกัน แน่นอนว่าความเป็นส่วนตัวย่อมหายไป
3. อาคารใหม่บังแดดและลม
การมีอาคารสูงอยู่ข้าง ๆ อาจส่งผลต่อการบดบังแสงแดดและกระแสลม ซึ่งผลที่จะตามมาคือปัญหาการตากผ้า ห้องมืด อับแสง อากาศไม่ถ่ายเท ยิ่งห้องอยู่ชั้นล่าง ๆ ก็จะยิ่งได้รับผลกระทบมาก
ตึกสูงบังแดด-บังลม ผิดกฎหมายหรือไม่
ตึกสูงบังแดด-บังลม บ้านหรืออาคารข้างเคียงผิดกฎหมายหรือไม่ หาคำตอบได้ที่นี่
4. ส่งผลต่อราคาห้อง
คอนโดห้องที่มองออกไปแล้วเห็นวิวสวย ๆ เช่นวิวแม่น้ำ หรือวิวสวนสาธารณะ มักแลกมาด้วยราคาที่สูงกว่าห้องอื่น ๆ ซึ่งในอนาคตหากเกิดปัญหาโดนบล็อกวิว ก็จะทำให้เสียโอกาสที่จะบวกราคาขายต่อ หรือโอกาสที่จะคิดค่าเช่าสูงกว่าห้องในตำแหน่งอื่น
รู้ก่อนซื้อ ป้องกันปัญหาโดนบล็อกวิวในอนาคต
เพื่อป้องกันปัญหาซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ แล้วโดนบล็อกวิว มีแนวทางป้องกันคร่าว ๆ คือ
1. สำรวจพื้นที่โดยรอบโครงการ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ ควรสำรวจพื้นที่โดยรอบว่ามีการปรับที่ดิน มีป้ายก่อสร้างโครงการ หรือมีการล้อมรั้วเพื่อเตรียมงานก่อสร้างหรือไม่ หากมีควรหาข้อมูลให้ชัดเจนว่าโครงการนั้น ๆ มีโอกาสที่จะบล็อกวิวคอนโดที่เราจะซื้อหรือไม่
2. ตรวจสอบศักยภาพของที่ดิน เพื่อดูว่าตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ที่ดินข้าง ๆ สามารถนำไปสร้างเป็นอะไรได้บ้าง และมีโอกาสที่สิ่งก่อสร้างจะมาบังวิวคอนโดที่เราจะซื้อหรือไม่
3. สอบถามผู้รู้ เช่น เจ้าหน้าที่ภาครัฐ หรือผู้ที่เชื่อถือได้ ว่าที่ดินข้าง ๆ คอนโดที่เราจะซื้อ จะมีอาคารสูงเกิดขึ้นหรือไม่
เคล็ดลับการเลือกห้อง ในการซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ
สำหรับผู้ที่ตัดสินใจจะซื้อคอนโดติดที่ดินโล่ง ๆ ทั้งที่รู้ว่ามีโอกาสเสี่ยงที่จะโดนบล็อกวิวในอนาคต สามารถใช้แนวทางเหล่านี้เพื่อลดโอกาสเสี่ยงในการโดนบล็อกวิวได้
1. เลือกซื้อห้องที่อยู่บนชั้นสูงๆ โดยปกติคอนโดที่อยู่บนชั้นสูง ๆ จะยิ่งมีวิวที่ดี ข้อดีคือการลดโอกาสการโดนบังวิว ข้อเสียคือราคาสูงกว่าห้องชั้นล่าง ๆ
2. เลือกห้องฝั่งติดถนนใหญ่ แน่นอนว่าย่อมไม่มีอะไรมาก่อสร้างบนถนน และหากฝั่งตรงข้ามมีการสร้างเป็นอาคารสูง ก็จะอยู่ห่างออกไปในระดับหนึ่ง แต่ก็อาจมีปัญหาเสียงรบกวนจากการจราจรได้
3. เลือกห้องฝั่งที่ติดกับโรงเรียนหรือวัด เพราะโอกาสที่วัดหรือโรงเรียนจะขายที่ดินมีน้อยมาก แต่ก็อาจเสี่ยงกับเสียงรบกวนจากทางโรงเรียนหรือวัดได้
คอนโด High Rise-คอนโด Low Rise ต่างกันอย่างไร
คอนโด High Rise-คอนโด Low Rise ต่างกันอย่างไร 5 ข้อต้องรู้ก่อนซื้อ ดูได้ที่นี่
สรุปวิธีเลือกห้องเพื่อลดโอกาสในการโดนบล็อกวิว
| ลักษณะห้อง | ข้อควรระวัง |
| ห้องที่อยู่บนชั้นสูงๆ | ราคาสูงกว่าห้องที่อยู่ชั้นล่าง ๆ |
| ห้องฝั่งที่ติดถนนใหญ่ | เสียงรบกวนจากการจราจร |
| ห้องฝั่งที่มีโรงเรียนหรือวัด | เสียงรบกวนจากทางโรงเรียนหรือวัด |
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ