ซื้อคอนโดทั้งที เลือกสถานีให้ถูก

สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่กำลังจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ ถือว่ามีทางเลือกค่อนข้างมาก ทั้งพร้อมอยู่ หรือจะคอนโดมิเนียมใหม่แกะกล่อง ซึ่งแต่ละโครงการก็มีเเคมเปญดึงดูดใจผู้ซื้อแตกต่างกันไป ที่สำคัญมีทำเลให้เลือกหลากหลายมากเช่นกัน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าหลายสถานีจะเห็นได้ว่ามีซัพพลายเปิดขายจำนวนมาก

แต่จะเลือก “สถานีไหน” ดีกว่ากัน อันนี้น่าสนใจ

ย้อนกลับมาในอดีตตอนที่รถไฟฟ้ายังไม่ได้ขยายเส้นทางออกไปรอบนอกกรุงเทพฯ มากนัก สถานีย่านใจกลางเมือง หรือขยับออกจากใจกลางเมืองเล็กน้อย แต่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า คอนโดมิเนียมเกิดใหม่จะกระจุกตัวเฉพาะบริเวณนั้น จนเมื่อรถไฟฟ้าต่อขยายออกไปทั้งฝั่งอ่อนนุช-แบริ่ง และฝั่งสะพานตากสิน-บางหว้า คอนโดมิเนียมก็ขยับไปกระจุกตัวอยู่บริเวณใกล้สะพานปลายๆ ของรถไฟฟ้าทั้งสองฝั่ง

ระดับราคาก็แตกต่างกันออกไป ตามความไกล ความใกล้เมือง แต่เพราะรถไฟฟ้าที่ขยายออกไปไกลขึ้น มีคอนโดมิเนียมเกิดมากขึ้น มีคนมาใช้บริการรถไฟฟ้าหนาแน่นขึ้น กลายเป็นว่า ช่วงเวลาเร่งด่วนที่ต้องการเดินทางเข้าเมือง คนที่อยู่สถานีกลางๆ ก่อนจะเข้าเมือง เริ่มมีปัญหาที่ผู้โดยสารเข้าตัวขบวนไม่ได้ เพราะเต็มมาตั้งแต่ต้นทาง

ประเด็นที่น่าสนใจคือ คนที่ซื้อคอนโดมิเนียมใกล้สถานีกลางๆ ของเส้นทางรถไฟฟ้า ยอมจ่ายแพงกว่าคอนโดมิเนียมสถานีปลายๆ เพราะต้องการใกล้เมือง ด้วยหวังว่าระยะทางในการเดินทางจะสั้นกว่าสถานีปลายๆ แต่ปัจจุบันกลับขึ้นรถไฟฟ้าไม่ได้ในครั้งแรกที่ไปยืนรอ ต้องเสียเวลารอขบวนถัดไป ซึ่งใช้เวลาประมาณ 2.5-4 นาที/ขบวนขึ้นอยู่กับการจัดการขบวนรถไฟฟ้า
ฟังๆ ดู 4-5 นาทีเหมือนสั้นๆ แต่สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่ต้องการทำงานตอกบัตร 4-5 นาทีนี่มีความหมายมาก ช้าไปนิด เท่ากับตอกบัตรเข้างานสาย ดังนั้น ถ้าจะซื้อคอนโดมิเนียมอยู่เอง หรือเช่าอยู่เพื่อทำงานในเมือง ควรเลือกสถานีให้เหมาะ

จากการรวบรวมสถานีรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบันที่เปิดให้บริการแล้ว กับที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เพื่อเลือกให้เหมาะกับการซื้อ แบ่งได้ตามประเภทการซื้อ ดังนี้

ประกอบไปด้วย โซนสถานีกรุงธนบุรี-สถานีบางหว้า, โซนสถานีสำโรงจนถึงสถานีส่วนต่อขยายสถานีเคหะสมุทรปราการ (ส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ) และโซนสถานีบางบัว-สถานีคูคต (ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) โดยทั้ง 3 โซนนี้เป็นพื้นที่ของแหล่งที่อยู่อาศัย ไม่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ หรือแหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่ จึงเป็นทำเลที่เหมาะกับการซื้ออยู่เองเป็นหลัก และคนที่ใช้บริการส่วนใหญ่ต้องเข้าไปทำงานในเมือง อ่านข่าวอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม : เปิดรวด 6 โครงการเด็ดแนวรถไฟฟ้าจากอนันดาฯ และ ส่องทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย…ทำเลไหนดี?

วิธีการเลือกสถานี หากเลือกสถานีปลายๆ เส้นทาง นอกจากจะได้ราคาที่ไม่แพงแล้ว เวลาใช้บริการรถไฟฟ้าจริง ยังได้นั่ง หรือได้เข้าไปในขบวนในรอบแรกที่รอแน่นอนด้วย ซึ่งในอนาคตที่รถไฟฟ้าขยายมาไกล และคนใช้บริการมากขึ้น ทำเลที่เริ่มขยับเข้าในเมือง ราคาสูงขึ้น แต่คนแน่นขึ้น และเข้าสู่ขบวนสถานีในช่วงเวลาเร่งด่วนค่อนข้างยาก

หมายเหตุ คอนโดมิเนียมที่อยู่ตามกลุ่มสถานีเหล่านี้ หากซื้อลงทุน จะปล่อยเช่าได้ค่าเช่าไม่สูง หรือถ้าขายก็ไม่ได้แคปิตอลที่สูงนักเช่นกัน ยกเว้น สถานีบางนาและสถานีแบริ่ง ที่ในอนาคตจะมี Bangkok mall มาเป็นจุดเปลี่ยนพื้นที่บริเวณนี้ใหม่

คอนโดมิเนียมที่อยู่ตามกลุ่มสถานีเหล่านี้ สามารถซื้ออยู่เองได้ หรือจะซื้อลงทุนก็ย่อมได้เช่นกัน ได้แก่ สถานีสุรศักดิ์, สถานีราชดำริ, สถานีราชเทวี-สถานีหมอชิต, สถานีพระโขนง-สถานีแบริ่ง โดยสถานีเหล่านี้ มีทั้งผู้ที่ซื้ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุน
หากซื้ออยู่เอง บริเวณสถานีราชเทวี–สถานีหมอชิต ช่วงที่เลยจากสถานีสยามไปทางสถานีหมอชิต จะไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องจำนวนผู้โดยสารแน่น ผู้โดยสารค่อนข้างหมุนเวียนและไม่หนาแน่นมาก เพราะบริเวณนี้มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ไม่มากนัก แต่ถ้าฝั่งจากสถานีหมอชิตเข้าเมืองมาทางสถานีสยาม จะค่อนข้างหนาแน่นแล้ว เพราะคนต้องการมุ่งหน้าเข้าเมืองไปทางสุขุมวิท หรือไปสถานีสยามเพื่อเปลี่ยนขบวนไปสายสีลม ซึ่งเป็นแหล่งงานออฟฟิศขนาดใหญ่

สำหรับการซื้อเพื่อลงทุนเป็นหลัก ส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณใกล้สถานีชิดลม-สถานีเอกมัย เพราะเป็นย่านที่คนต่างชาติรู้จัก ทำให้มีทั้งคนไทยและต่างชาติซื้อเพื่อลงทุนจำนวนมาก ได้อัตราค่าเช่าสูง และแคปิตอลเกนสูงเช่นกัน โดยเป็นย่านที่ราคาคอนโดมิเนียมสูงมาก คนที่ซื้อสถานีเหล่านี้มีกำลังซื้อสูง หากเป็นกลุ่มคนทำงาน ก็เป็นระดับบริหารที่ใช้ทั้งรถส่วนบุคคลและรถไฟฟ้า ลองมาดูวิธีคำนวณค่าเช่าห้องให้ได้กำไรก่อนจะปล่อยเช่า

หมายเหตุ สถานีสยาม เป็นแหล่งช้อปปิ้ง ไม่มีคอนโดมิเนียม มีแต่โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ส่วนสถานีช่องนนทรีและสถานีศาลาแดง ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงาน เรียกว่าเป็นแหล่งงานออฟฟิศขนาดใหญ่มาก มีคอนโดมิเนียมเปิดขายน้อย ถ้ามีก็ราคาแพงมาก

รถไฟฟ้าเส้นทางนี้ ที่ผ่านมาอาจจะไม่โดดเด่นเรื่องการซื้อเพื่อลงทุนมากนัก เมื่อเทียบกับเส้น BTS ส่วนใหญ่จึงซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นหลัก อาจเป็นเพราะที่ผ่านมาย่านนี้ไม่ใช่ย่านที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จำนวนมาก เป็นย่านอยู่อาศัย ชุมชนเก่า แต่ในอนาคต ก็มีโอกาสที่บางสถานีจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น เพราะเริ่มมีอาคารสำนักงานเกรดเอเกิดใหม่มากขึ้น เช่น อาคารเอไอเอ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งล้วนเป็นอาคารสำนักงานของกลุ่มธุรกิจการเงิน

ปัจจุบันสถานีที่ได้รับความสนใจในการลงทุน ได้แก่ สถานีสุขุมวิท สถานีเพชรบุรี สถานีพระราม 9 ที่มีตลาดลงทุนแบบชัดเจน ส่วนสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-สถานีบางซื่อ มีทั้งซื้ออยู่เองและลงทุนระยะยาว ส่วนสถานีสามย่าน ใกล้ย่านการศึกษา ลงทุนปล่อยเช่านักเรียน นักศึกษา และเจ้าหน้าที่ที่ทำงานในสถานศึกษาเหล่านี้ สถานีสีลม และสถานีลุมพินี มีตลาดนักลงทุนค่อนข้างมาก เพราะซัพพลายหายาก

ในหลายสถานีตามแนวรถไฟฟ้า MRT ก็มีความหนาแน่นในช่วงเวลาเร่งด่วนเช่นกัน โดยสถานีต้นทางฝั่งสถานีบางซื่อจะค่อนข้างหนาแน่นตั้งแต่สถานีบางซื่อ ยิ่งปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยิ่งมีผู้โดยสารเข้าสู่สถานีนี้หนาแน่นมากขึ้น แต่ก็ผ่อนคลายลงเมื่อถึงสถานีจตุจักร เพราะผู้โดยสารบางส่วนไปต่อรถระบบอื่น แล้วก็กลับมาหนาแน่นอีกช่วงสถานีลาดพร้าว-สถานีเพชรบุรี ผ่อนคลายลงเมื่อถึงสถานีสุขุมวิท เพราะผู้โดยสารบางส่วนเปลี่ยนระบบไปใช้ BTS หลังจากนั้น แต่ก็มีผู้โดยสารใหม่ๆ เข้ามาเพิ่ม เพราะต้องการมุ่งหน้าไปสถานีสีลม

สำหรับวิธีการเลือกสถานีในการอยู่อาศัย ถ้าจะให้ใกล้กับสถานีแหล่งงาน และราคาไม่สูงมาก ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอย ใกล้กับสถานีรัชดาภิเษก สถานีสุทธิสาร และสถานีห้วยขวาง แต่ถ้าสูงขึ้นมาเล็กน้อย 2 ล้านกลางๆ บริเวณใกล้สถานีพระราม 9 สถานีเพชรบุรี ยังพอมีทางเลือก แต่อาจจะเดินไกลจากสถานีเล็กน้อย
หมายเหตุ : สถานีสามย่าน หัวลำโพง สถานีคลองเตย สถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ปัจจุบันยังไม่มีซัพพลายใหม่ๆ อาจจะมือห้องชุดมือสองบริเวณถนนพระราม 4

– เส้นทางส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค และ บางซื่อ-ท่าพระ
ด้านรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างตามเส้นทางส่วนต่อขยายทั้งฝั่งหัวลำโพง-บางแค และฝั่งบางซื่อ-ท่าพระ เหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่เองเป็นหลัก หากจะซื้อลงทุน ต้องเป็นการลงทุนระยะยาวจนกว่ารถไฟฟ้าจะเปิดให้บริการในปี 2563 ซึ่งแคปิตอลเกน และผลตอบแทนจากการเช่า อาจจะไม่สูงมากนัก

รถไฟฟ้าสายสีม่วง เกือบทุกสถานีเหมาะกับการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก อาจจะลงทุนปล่อยเช่าได้ในบางสถานีที่มีตลาดแหล่งงานภาคราชการ หรือใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ก็ไม่มากนัก

เอาล่ะ จากที่อ่านมาทั้งหมดคงเห็นแล้วว่าระบบนขนส่งสาธารณะ อย่าง สถานีรถไฟฟ้า สถานีรถไฟใต้ดิน หรือรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถือว่ามีส่วนสำคัญและเป็นองค์ประกอบหนึ่งในการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยลักษณะคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค แต่ก็ใช่ว่าผู้บริโภคจะเลือกโดยอาศัยปัจจัยนี้เท่านั้น ยังมีปัจจัยต่างๆ เช่น ในเรื่องของราคา หรือความเป็นส่วนตัวของโครงการ ทำเลด้านอื่นๆ ที่นอกเหนือจากทำเลติดกับรถไฟฟ้า (ดูทำเลคอนโดเพื่ออยู่อาศัย /ดูทำเลคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า) ฯลฯ เพราะฉะนั้นผู้ให้บริการจึงควรให้ความสำคัญในจุดนี้ด้วย ในทางกลับกันผู้บริโภคควรตอบคำถามให้ได้ก่อนการลงทุนว่าต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยหรือการปล่อยเช่า – ปล่อยขาย รวมถึงศึกษาแนวโน้มของสิ่งแวดล้อมรอบตัว เพื่อจะได้เลือกให้ถูกใจและคุ้มค่าสร้างผลประโยชน์สูงสุด