ซื้อคอนโดฯอยู่เอง...ทำเลแบบไหนดี?

Condo_Location_Choose

หนึ่งในคำถามยอดฮิตสำหรับคนที่สนใจอยากซื้อคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะยุคใด สมัยใด นั่นคือ ซื้อคอนโดฯ ทำเลไหนดี? ซึ่งเมื่อเจอคำถามนี้ ในยุคที่มีทั้งคนซื้อเพื่ออยู่เอง และเพื่อลงทุน คงต้องถามกลับไปว่า วัตถุประสงค์หลักๆ ที่ต้องการจะซื้อห้องชุดในโครงการนี้คืออะไร? ซื้อเพื่ออยู่เอง? หรือซื้อเพื่อลงทุน?

หลายคนอาจสงสัยว่า การเลือกทำเลที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เองกับเพื่อลงทุน "เหมือน" หรือ "แตกต่าง" กัน ซึ่งในเวลานี้อาจกล่าวได้เลยว่า "ในความเหมือน มีความแตกต่าง"

นั่นคือ ในความเหมือน ต้องเป็นทำเลที่ดี ส่วนในความแตกต่าง ขึ้นอยู่กับงบประมาณของผู้ซื้อ จะทำให้ "ทำเลที่เลือกได้" ต่างออกไปจาก "ทำเลที่อยากได้"

แน่นอนว่า ทุกคนย่อมต้องการซื้อห้องชุดในโครงการที่ทำเลดีมากๆ เช่น ใจกลางเมือง หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากๆ แต่ถ้าซื้อเพื่ออยู่เอง และงบประมาณไม่เอื้ออำนวยให้ซื้อห้องชุดทำเลดีๆ แต่ราคาแพงย่านใจกลางเมือง ก็คงต้องเลือกทำเลที่เหมาะกับทั้งงบประมาณที่มีและความต้องการในการอยู่อาศัยจริง

ทำเลที่ซื้อเพื่ออยู่เอง โจทย์หลักจึงอยู่ที่ "ตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัย" เดินทางสะดวก และใช้ชีวิตสะดวก ส่วนทำเลซื้อเพื่อลงทุน โจทย์หลักจะอยู่ที่ "ทำเลนั้น ต้องทำกำไรได้ในทุกรูปแบบ"

สำหรับในบทความนี้ จะเน้นเรื่อง "ทำเลเพื่อการอยู่อาศัยจริง" เป็นหลัก โดยหากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มีงบประมาณที่ไม่จำกัด อาจมีโอกาสในการเลือกทำเลที่หลากหลาย ได้ทั้งทำเลใจกลางเมือง ซึ่งต้นทุนสูง แต่ก็ตอบโจทย์ได้ทั้งการอยู่อาศัยจริง และการซื้อเพื่อลงทุน หรือทั้งทำเลส่วนต่อขยาย ที่ต้นทุนไม่สูงมาก แต่เน้นการอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก

ซื้ออยู่เองก็ต้องนึกถึงโอกาสลงทุนในอนาคต

คนที่ซื้ออยู่เองจำนวนไม่น้อย ก็มองถึงมูลค่าโครงการในอนาคตเช่นกัน ซึ่งหากวิเคราะห์โดยภาพรวมคร่าวๆ แล้ว ทำเลติดริมถนนใหญ่ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ที่ราคาขายค่อนข้างสูง มีโอกาสที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต แต่ถ้าเป็นทำเลที่ขยับเข้าไปในซอยเล็กน้อย หรือออาจจะไกลจากตัวสถานีไปสัก 1-2 กม. ราคาขายก็จะถูกลงมาราว 20-30% แต่โอกาสที่ราคาจะขึ้นในอนาคต อาจจะน้อยกว่าทำเลติดริมถนนใหญ่หรือติดสถานี

ติดถนน ติดสถานีรถไฟฟ้า หรือเข้าซอยดี?

ผู้ซื้อต้องเปรียบเทียบกันระหว่าง ทำเลติดริมถนน โอกาสราคาขึ้นในอนาคต กับทำเลที่ขยับออกไปเล็กน้อย แต่ราคาถูกกว่าพอสมควร ซึ่งตัวตัดสินใจสำคัญ คือ งบประมาณ ถ้าผู้ซื้อมีงบประมาณจำกัด ควรเลือกทำเลที่ขยับออกไปจากสถานี เพราะแม้จะไกลออกไปเล็กน้อย แต่เชื่อมต่อได้ไม่ลำบาก ก็ประหยัดต้นทุนไปพอสมควร

อันนี้ต้องย้ำว่า แต่ถึงจะขยับไกลจากตัวสถานีรถไฟฟ้าหรือถนนใหญ่เล็กน้อย ก็ยังต้องวิเคราะห์องค์ประกอบโดยรอบของที่ตั้งโครงการด้วย เพราะอนาคตไม่แน่นอน เกิดต้องย้ายงาน หรือได้งานที่ดีขึ้น มีกำลังซื้อมากขึ้น หรือต้องการขยับขยายครอบครัว ก็ยังสามารถปล่อยขายได้ง่ายกว่าโครงการที่ทำเลรองแล้วยังมีองค์ประกอบรอบด้านที่ตั้งโครงการไม่ดี

การที่ผู้ซื้อเป็นผู้อยู่เอง ต้องพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ มีความสะดวกในการอยู่อาศัยหรือไม่ ทั้งการเดินทางเข้า-ออกซอย ด้วยการเดิน ด้วยรถ ซอยเล็ก ซอยแคบ โอกาสรถติดหรือไม่ มีอาหารการกินหรือไม่ มีวินมอเตอร์ไซค์อำนวยความสะดวกในช่วงเวลาเร่งรีบหรือไม่ ฯลฯ สิ่งเหล่านี้เป็นองค์ประกอบโดยให้กับโครงการที่ไม่ได้อยู่ติดถนนหรือติดสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งหากผู้ซื้อเพื่ออยู่เองพิจารณาแล้วว่ามีองค์ประกอบในการอยู่อาศัยตอบโจทย์ความต้องการ ก็สามารถตัดสินใจเลือกได้

ดังนั้น ถ้าอยู่เอง เลือกที่ไกลจากรถไฟฟ้าเล็กน้อยได้ หรือขยับเข้าซอยเล็กน้อย เพื่อได้ในราคาที่ถูกกว่าคอนโดฯ ติดริมถนน แต่ต้องอยู่อาศัยได้จริง เดินทางสะดวก และมีองค์ประกอบการรอบทำเลที่ตั้งโครงการที่ดี

เลือกทำเลให้เหมาะกับกำลังซื้อ

ทำเลใกล้รถไฟฟ้าที่เหมาะกับผู้ซื้ออยู่อาศัยเองนั้น หากตอบโจทย์ที่ว่า ทำเลไหนดี สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูง สามารถเลือกทำเลได้ทั้งใจกลางเมือง หรือทำเลส่วนต่อขยาย แต่ถ้าเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อปานกลาง ทำเลคอนโดมิเนียมที่เหมาะกับทั้งกำลังซื้อ และอยู่อาศัยเองได้จริง นั่นคือ ส่วนต่อขยายแนวรถไฟฟ้า

ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า แบ่งได้เป็น 2 ส่วนหลักๆ คือ ส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการแล้ว กับส่วนต่อขยายที่ยังไม่เปิดให้บริการ โดยทำเลส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบันมีทั้งฝั่งกรุงธนบุรี-บางหว้า กับ ฝั่งอ่อนนุช-แบริ่ง ซึ่งทั้ง 2 ฝั่ง ปัจจุบันราคาขายขยับไปสูงมาก แตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. แล้ว

โซนกรุงธนบุรี-บางหว้า ไล่ระดับราคาตั้งแต่บริเวณที่ใกล้สาทรมากที่สุด อย่างทำเลใกล้สถานีกรุงธนบุรีและสถานีวงเวียนใหญ่ ก็จะเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. หรือยูนิตเริ่มต้นราว 2.5-3 ล้านบาท ส่วนบริเวณใกล้สถานีโพธิ์นิมิตร-ตลาดพลู ราคาขายแตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. หรือยูนิตเริ่มต้นประมาณ 2.2-2.5 ล้านบาท และบริเวณใกล้สถานีวุฒากาศ-บางหว้า ก็ 8-9 หมื่นบาท จนถึงแตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. (ใกล้สถานีบางหว้า) หรือยูนิตเริ่มต้นประมาณ 1.8-2 ล้านบาท

ส่วนโซนอ่อนนุช-แบริ่ง ก็ขยับขึ้นไปแรงเช่นกัน โดยบริเวณอ่อนนุช ราคาปรับขึ้นไปแรงมากแล้ว ปัจจุบันเสนอขายอยู่ที่ 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. หรือยูนิตเริ่มต้นประมาณ 2.2-2.5 ล้านบาท ส่วนสถานีถัดมา ก็จะมีราคาขายที่ถูกลง จนมาถึงสถานีแบริ่ง ที่ราคาจะเริ่มต้นต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาเริ่มต้นก็แรงไปแล้วเช่นกัน ยูนิตละประมาณ 1.5-1.8 ล้านบาท (ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโครงการ) เพราะเป็นสถานีที่เปิดให้บริการมาได้ระยะหนึ่งแล้ว

รู้จัก ทำเลที่อยู่อาศัยยอดนิยมให้มากขึ้น ได้ที่นี่

ทำเลเกาะรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างสร้าง

ขณะที่โซนรถไฟฟ้าที่ยังไม่เปิดให้บริการ แต่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งความคืบหน้าก่อสร้างจะมีผลต่อราคาขายพอสมควร ยิ่งก่อสร้างคืบหน้าไปมาก ราคายิ่งปรับขึ้นสูง แต่โดยรวมแล้ว ก็ยังถูกกว่าส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการแล้วมากกว่า 30% (ขึ้นอยู่กับความคืบหน้าในงานก่อสร้าง) โดยปัจจุบันเริ่มมีหลายเส้นทาง เช่น สายสีเขียวส่วนต่อขยายฝั่งหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต สายสีเขียวส่วนต่อขยายฝั่งแบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายฝั่งหัวลำโพง-บางแค และฝั่งบางซื่อ-ท่าพระ

แต่โครงการที่อยู่โซนรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ก็เหมือนกับการซื้ออนาคต ราคาถูก เป็นทางเลือกใหม่ แต่ต้องรอเวลากว่าที่รถไฟฟ้าจะก่อสร้างเสร็จ ซึ่งระหว่างก่อสร้าง การจราจรอาจจะยังไม่สะดวก และโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะเสร็จก่อนโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ แต่อนาคตก็ต้องถือว่าดี

สรุปคือ

  • ราคาคอนโดมิเนียมเกาะส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการแล้ว เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ราคาคอนโดมิเนียมติดริมถนนเวลานี้ทะลุ 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ขยับเข้าซอยไปเล็กน้อย หรือไกลออกไปหน่อย ก็ถูกกว่า 20-30% อาจจะได้เห็นราคา 8-9 หมื่นบาท/ตร.ม.
  • ราคาคอนโดมิเนียมส่วนต่อขยายที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ถ้าติดริมถนน ปัจจุบันแตะ 1 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว แต่ถ้าเข้าซอยหรือขยับออกไป ราคาขายจะถูกลงมาก ประมาณ 6-7 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือถูกกว่านั้น

เทคนิคการเลือกของผู้ซื้ออยู่เอง

- หากอยู่อาศัยเอง และรับการเดินทางจากสถานีออกไปอีกเล็กน้อยได้ ก็สามารถเลือกที่ราคาไม่สูงมากได้ ให้สอดคล้องกับงบประมาณที่มี

- ต้องมองอนาคตด้วย แม้จะซื้อเพื่ออยู่เองเป็นหลัก แต่ก็ต้องมองถึงอนาคต เผื่อย้ายงาน ย้ายทำเล ถ้าเลือกทำเลที่ตั้งดี มีองค์ประกอบการรอบโครงการที่ดี จะได้ปล่อยเช่า หรือปล่อยขายง่ายขึ้น

- เงินในกระเป๋า ผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง นอกจากจะเลือกให้เหมาะกับการเดินทาง ไลฟ์สไตล์แล้ว ยังต้องเลือกให้เหมาะกับงบประมาณในการผ่อนด้วย ผ่อนสบายๆ จะได้ไม่เป็นภาระมากไป เพราะอย่าลืมว่า นอกจากค่าผ่อนแล้ว ยังต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟในแต่ละเดือนด้วย ถ้าเลือกซื้อแบบเต็มกำลังผ่อน อาจจะเหนื่อยกับการหาค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆ เพิ่ม

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Refinancing Calculator Icon
เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍