ซื้อคอนโดฯ ไม่เห็นทำเลจริง อย่าซื้อ!

ทำเล, ทำเล และทำเล นับเป็นสูตรสำเร็จตลอดกาลของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งในยุคที่รถไฟฟ้าบูมๆ ทำเลที่ดีสุดๆ คือ ต้องใกล้สถานีรถไฟฟ้า แต่ ณ วันนี้การที่เริ่มมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น จำนวนสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น และมีบางโครงการในบางสถานี ที่เห็นชัดเจนว่ามียอดขายที่ไม่ดีนัก สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ใช่ทุกสถานีที่จะเป็น “ทำเลที่ดี” เสมอไป

นอกจากนี้ ในระยะหลังๆ ที่ผู้ประกอบการเริ่มเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก และเปิดขายหลายโครงการพร้อมๆ กัน ก็จะใช้วิธีจัดงานเปิดตัวโครงการใหม่พร้อมกันตามศูนย์การค้าต่างๆ ให้ผู้สนใจได้ชมทุกโครงการในคราวเดียว ภายใต้จุดขาย “ใกล้สถานีรถไฟฟ้า” และในหลายครั้งที่ผู้สนใจตัดสินใจจองภายในงานจากการดูภาพกราฟฟิก แผนที่ และภาพตัวอย่างโครงการจากบูธตามศูนย์การค้าเหล่านั้น โดยที่ยังไม่ได้ดูทำเลที่ตั้งโครงการจริง

คงต้องกล่าวสั้นๆ ในท่ามกลางทางเลือกอันมากมายของผู้บริโภคว่า “ซื้อคอนโดฯ ไม่เห็นทำเลจริง อย่าซื้อ!” เพราะอย่างที่กล่าวแล้วว่า ไม่ใช่ทุกทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะดีจริง หรือเหมาะกับการซื้ออยู่อาศัย หรือซื้อลงทุนจริงๆ ซึ่งการที่มีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก และมีสถานีรถไฟฟ้าเกิดใหม่เป็นทางเลือกในหลายพื้นที่ ผู้บริโภคจึงมีโอกาสในการเลือกโครงการใกล้สถานีที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ในการใช้ชีวิต และงบประมาณในการซื้อมากขึ้น

ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหลายสถานี แม้จะใกล้สถานี แต่มีองค์ประกอบรอบด้านที่อาจจะไม่เอื้ออำนวยในการอยู่อาศัย เช่น ยังแวดล้อมด้วยชุมชนแออัด เวลากลางคืนค่อนข้างมืด ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางด้วยรถไม่สะดวก หรืออยู่ใกล้ผับ บาร์จำนวนมาก เป็นต้น ซึ่งหากผู้ซื้อไม่ได้ลงสำรวจพื้นที่ทำเลที่ตั้งจริงของโครงการ เมื่อตัดสินใจจองในงานไปแล้ว และมาเห็นทำเลที่ตั้งโครงการที่หลัง อาจจะต้องคิดหนักว่าจะเก็บหรือจะปล่อย

การซื้อโครงการในทำเลลักษณะดังกล่าว กรณีที่ซื้ออยู่เอง อาจจะเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า แต่อาจไม่สะดวกหากต้องเดินทางด้วยรถยนต์ ผู้ซื้อต้องมองเรื่องการเดินทางกลับ ไม่ควรกลับดึก คำนวณเรื่องอาหารการกิน ที่อาจต้องทำอาหารรับประทานเอง หรือซื้อมาจากข้างนอก แล้วเข้าที่พักเลย แต่คล้ายกับอยู่อาศัยได้เพียงอย่างเดียว

อย่างไรก็ตาม ทำเลลักษณะนี้ ก็มีข้อดี คือ ส่วนใหญ่จะราคาไม่แพง เพราะผู้ประกอบการยากจะปรับราคาขายขึ้น เหมาะกับการซื้ออยู่เอง และผู้ซื้อคำนวณแล้วว่า ส่วนใหญ่ใช้บริการแต่รถไฟฟ้าเป็นหลัก รับได้กับองค์ประกอบรอบด้านของโครงการ ส่วนผู้ซื้อลงทุน การที่อัตราค่าเช่าอาจจะไม่สูงมาก มีโอกาสปล่อยเช่าให้กับผู้ที่ต้องการห้องชุดค่าเช่าไม่แพง แต่ก็เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งการลงพื้นที่จริงเพื่อสำรวจการเดินทางด้วยตัวเองก่อนซื้อ จะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ล่วงหน้าว่า จะซื้อหรือไม่ เพราะเหตุใด ถ้าผู้ซื้อรับได้ในการซื้อเพื่ออยู่ ก็เป็นทางเลือกที่ไม่เลวร้าย

สิ่งที่ต้องระวังสำหรับการเลือกซื้อทำเลลักษณะนี้ คือ ราคาที่สูงเกินไป ด้วยเพราะที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่ผู้เสนอขายมักตั้งราคาสูง และผู้ประกอบการที่คิดว่า ขอแค่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ผู้บริโภคก็พร้อมซื้อ ก็จะตัดสินใจซื้อที่ดินนั้นๆ มาในต้นทุนที่ค่อนข้างสูง เมื่อมาพัฒนาโครงการขายก็จะสูงตามไปด้วย ในหลายโครงการบนทำเลลักษณะนี้จึงมีราคาขายที่สูงเกินกว่าศักยภาพจริงของทำเลนั้นๆ

อย่างที่กล่าวแล้วว่า ทุกวันนี้มีสถานีรถไฟฟ้าเกิดใหม่จำนวนมาก ในอนาคตยิ่งมีจำนวนสถานีที่มากขึ้น โดยหลายกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า ในกว่า 200 สถานีรถไฟฟ้าทั้งหมดของรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และพื้นที่ใกล้เคียงในอนาคต มีเพียงไม่ถึง 20% ที่จะเป็นสถานีที่มีศักยภาพ ดังนั้น ต้องวิเคราะห์เรื่องราคาให้สอดคล้องกับสภาพจริงของทำเลใกล้สถานีให้ดี เพราะภายใต้ราคาที่ใกล้เคียงกัน ผู้บริโภคมีโอกาสได้โครงการคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่มีสิ่งแวดล้อมที่ดีกว่า