ซื้อทรัพย์ธนาคาร-ทรัพย์สินรอการขาย-NPA 3 ขั้นตอน ได้บ้านดีในราคาถูกใจ

DDproperty Editorial Team
ซื้อทรัพย์ธนาคาร-ทรัพย์สินรอการขาย-NPA 3 ขั้นตอน ได้บ้านดีในราคาถูกใจ
หนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นเสมอสำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็คือความต้องการสวนทางกับงบประมาณ โดยเฉพาะเรื่องของทำเลซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงพบว่าบางครั้งบ้านในทำเลที่ต้องการซื้อมีราคาที่สูงเกินความสามารถ แต่อีกหนึ่งความหวังของผู้ซื้อที่จะได้บ้านดี ๆ ทำเลดี ในราคาถูกใจ คือการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

ทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA คืออะไร

NPA ย่อมาจาก Non-Performing Assets หรือทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ ซึ่งก็คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ไม่สามารถชำระหนี้ต่อธนาคารได้ ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเสีย
ทรัพย์ที่ถูกยึดนี้จะนำออกประมูลทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีโดยตรงเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ทางธนาคาร ซึ่งจะมีทรัพย์สินจำนวนหนึ่งที่ธนาคารซื้อกลับมาเองจากการขายทอดตลาดเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ธนาคาร ที่เรียกว่า NPA นั่นเอง
ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีมีขั้นตอนอย่างไร

ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีมีขั้นตอนอย่างไร

จุดเด่นของทรัพย์ธนาคารหรือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

ข้อดีซึ่งเป็นจุดเด่นของการซื้อทรัพย์ธนาคารหรือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ก็คือราคาที่ถูกว่าราคาตลาด แต่สิ่งที่จะทำให้การซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA เกิดความคุ้มค่าก็คือทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจหาอสังหาริมทรัพย์อื่นทดแทนได้ในระดับราคาเดียวกัน และส่วนเพิ่มเติมที่ยิ่งเพิ่มความคุ้มค่าก็คือสภาพแวดล้อมที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA ก็คือ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาพอสังหาริมทรัพย์
ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) คืออะไร

ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) คืออะไร

ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

กรมบังคับคดี ธนาคารและบรรษัทบริหารหลักทรัพย์จะมีการเปิดขายทอดตลาดทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA อยู่สม่ำเสมอ ๆ ผู้ที่สนใจซื้อสามารถติดตามได้จากเว็บไซต์ของหน่วยงานต่าง ๆ ซึ่งจะแจ้งว่าการเปิดประมูลซื้อขายทรัพย์สินครั้งต่อไปจะจัดขึ้นที่ไหน หรือเมื่อไหร่
นอกจากนี้ บนเว็บไซต์ก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งซึ่งผู้สนใจซื้อสามารถเข้าไปค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจจะซื้อได้ ซึ่งวิธีการใช้งานนั้นจะให้ผู้ซื้อเลือกค้นหาด้วยการตั้งเงื่อนไขการค้นหา เช่น ทำเลที่ตั้ง ช่วงราคา เป็นต้น ทำให้สะดวกสบายในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ซื้อพบทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการจะซื้อแล้ว ก็จะไปสู่ขั้นตอนของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ซึ่งประกอบไปด้วย 3 ขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 1 เสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร พร้อมเอกสารประกอบ

ผู้ซื้อแสดงความประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ได้ด้วยการทำหนังสือหรือใช้แบบฟอร์มของธนาคาร โดยจะต้องมีรายละเอียดถึงทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการซื้อ ระบุรหัสของทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร แจ้งราคาที่เสนอซื้อซึ่งจะต้องมากกว่าราคาเริ่มต้นขายที่ธนาคารตั้งไว้ พร้อมทั้งแจ้งวิธีการชำระเงิน ซึ่งสามารถซื้อด้วยเงินสดและขอสินเชื่อก็ได้ จัดส่งหนังสือไปยังฝ่ายจัดการทรัพย์สินของธนาคาร พร้อมกับรายการเอกสารประกอบการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ดังนี้
กรณีบุคคลธรรมดา
1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานองค์การของรัฐ หรือบัตรอื่น ๆ ซึ่งราชการออกให้เพื่อยืนยันบุคคล
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
กรณีนิติบุคคล
1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจเป็นตัวแทนของนิติบุคคล
2. สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ หรือสำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล

ขั้นตอนที่ 2 ทำสัญญา วางมัดจำ และโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อคำเสนอของผู้ซื้อได้รับการพิจารณาอนุมัติจากธนาคาร ก็จะมีการนัดหมายเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ภายในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งในขั้นตอนของการทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็จะมีการวางเงินมัดจำตามสัดส่วนของราคาทรัพย์สินตามแต่ละธนาคารจะกำหนด โดยสามารถชำระเป็นเงินสดหรือเช็คก็ได้ ส่วนราคาทรัพย์สินที่เหลือนั้นจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ซื้อสามารถนำไปใช้เพื่อขอสินเชื่อได้เช่นกัน ซึ่งธนาคารที่จัดจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมีสินเชื่อเอาไว้บริการแก่ผู้ซื้ออยู่แล้ว

ขั้นตอนที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการต่าง ๆ

ในขั้นตอนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินรอการขายของธนาคารไปยังผู้ซื้อ ซึ่งจะเกิดค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการระบุเอาไว้แล้วว่าฝ่ายผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไร เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารก็จะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์แบบ
ก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ควรตรวจสอบทรัพย์ให้ดี

ข้อควรระวังในการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

ในการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA นั้น มีรายละเอียดสำคัญที่ผู้ซื้อควรใส่ใจและให้ความสำคัญ ในประเด็นดังต่อไปนี้

1. สภาพแวดล้อม

ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง สภาพแวดล้อมนั้นมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่อยู่อาศัยเองสภาพแวดล้อมดีจะทำให้อยู่อาศัยอย่างสงบสุข และถ้าหากปล่อยเช่าหรือขายต่อ สภาพแวดล้อมที่ดีจะสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย ขายต่อก็ได้ราคาดี

2. สภาพอสังหาริมทรัพย์

เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ความชำรุด ทรุดโทรมต่าง ๆ ผู้ซื้อควรตรวจสอบดูอย่างละเอียดเพราะมีกฎหมายระบุเอาไว้ว่า ถ้าหากพบในภายหลังว่าทรัพย์ธนาคารนั้นมีข้อบกพร่องจะไม่สามารถเอาผิดกับผู้ขายได้ (มาตรา 473) และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในภายหลังนั้นจะกลายเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มให้กับผู้ซื้อที่ทำให้การซื้อบ้านอาจไม่คุ้มค่า
สัญญาณที่อาจบ่งบอกว่าบ้านทรุด
ส่วนต่าง ๆ ของบ้านสัญญาณบ้านทรุด
เสารอยร้าวบนเสา
ผนังรอยร้าวบนเสา แยกตัวเป็นแนวทแยงมุม
พื้นดินยุบตัวเห็นโพรงใต้บ้าน
พื้นบ้านทรุดตัว เช่น พื้นที่ซักล้าง ทางเดินข้างบ้าน ลานจอดรถ

3. การก่อสร้างที่ถูกต้อง

ผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมจากกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นตั้งอยู่ว่าได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างถูกต้อง มีการต่อเติมและการใช้งานอาคารที่ถูกต้อง

4. ภาระผูกพันและการโอนสิทธิ์

เป็นอีกประเด็นที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจ ด้วยการตรวจสอบว่าทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นปลอดจำนองและไม่ได้ผูกพันกับการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่นใดอีก ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ต้องตรวจสอบกับทางนิติบุคคลว่าไม่มีการติดค้างค่าส่วนกลาง และที่สำคัญคือการไปดูทรัพย์สินรอการขายของธนาคารเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีใครอาศัยอยู่เพราะจะเป็นเรื่องยุ่งยากในการฟ้องเพื่อขับไล่ซึ่งใช้เวลาในการดำเนินการ
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ