ซื้อทรัพย์ธนาคาร-ทรัพย์สินรอการขาย-NPA 3 ขั้นตอน ได้บ้านดีในราคาถูกใจ

หนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นเสมอสำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็คือความต้องการสวนทางกับงบประมาณ โดยเฉพาะเรื่องของทำเลซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงพบว่าบางครั้งบ้านในทำเลที่ต้องการซื้อมีราคาที่สูงเกินความสามารถ แต่อีกหนึ่งความหวังของผู้ซื้อที่จะได้บ้านดี ๆ ทำเลดี ในราคาถูกใจ คือการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA

NPA ย่อมาจาก Non-Performing Assets หรือทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ ซึ่งก็คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ไม่สามารถชำระหนี้ต่อธนาคารได้ ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเสีย

ทรัพย์ที่ถูกยึดนี้จะนำออกประมูลทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีโดยตรงเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ทางธนาคาร ซึ่งจะมีทรัพย์สินจำนวนหนึ่งที่ธนาคารซื้อกลับมาเองจากการขายทอดตลาดเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ธนาคาร ที่เรียกว่า NPA นั่นเอง

ข้อดีซึ่งเป็นจุดเด่นของการซื้อทรัพย์ธนาคารหรือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ก็คือราคาที่ถูกว่าราคาตลาด แต่สิ่งที่จะทำให้การซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA เกิดความคุ้มค่าก็คือทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจหาอสังหาริมทรัพย์อื่นทดแทนได้ในระดับราคาเดียวกัน และส่วนเพิ่มเติมที่ยิ่งเพิ่มความคุ้มค่าก็คือสภาพแวดล้อมที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA ก็คือ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาพอสังหาริมทรัพย์

กรมบังคับคดี ธนาคารและบรรษัทบริหารหลักทรัพย์จะมีการเปิดขายทอดตลาดทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA อยู่สม่ำเสมอ ๆ ผู้ที่สนใจซื้อสามารถติดตามได้จากเว็บไซต์ของหน่วยงานต่าง ๆ ซึ่งจะแจ้งว่าการเปิดประมูลซื้อขายทรัพย์สินครั้งต่อไปจะจัดขึ้นที่ไหน หรือเมื่อไหร่

นอกจากนี้ บนเว็บไซต์ก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งซึ่งผู้สนใจซื้อสามารถเข้าไปค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจจะซื้อได้ ซึ่งวิธีการใช้งานนั้นจะให้ผู้ซื้อเลือกค้นหาด้วยการตั้งเงื่อนไขการค้นหา เช่น ทำเลที่ตั้ง ช่วงราคา เป็นต้น ทำให้สะดวกสบายในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ซื้อพบทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการจะซื้อแล้ว ก็จะไปสู่ขั้นตอนของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ซึ่งประกอบไปด้วย 3 ขั้นตอน

ผู้ซื้อแสดงความประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ได้ด้วยการทำหนังสือหรือใช้แบบฟอร์มของธนาคาร โดยจะต้องมีรายละเอียดถึงทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการซื้อ ระบุรหัสของทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร แจ้งราคาที่เสนอซื้อซึ่งจะต้องมากกว่าราคาเริ่มต้นขายที่ธนาคารตั้งไว้ พร้อมทั้งแจ้งวิธีการชำระเงิน ซึ่งสามารถซื้อด้วยเงินสดและขอสินเชื่อก็ได้ จัดส่งหนังสือไปยังฝ่ายจัดการทรัพย์สินของธนาคาร พร้อมกับรายการเอกสารประกอบการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ดังนี้

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานองค์การของรัฐ หรือบัตรอื่น ๆ ซึ่งราชการออกให้เพื่อยืนยันบุคคล

2. สำเนาทะเบียนบ้าน

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจเป็นตัวแทนของนิติบุคคล

2. สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ หรือสำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล

เมื่อคำเสนอของผู้ซื้อได้รับการพิจารณาอนุมัติจากธนาคาร ก็จะมีการนัดหมายเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ภายในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งในขั้นตอนของการทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็จะมีการวางเงินมัดจำตามสัดส่วนของราคาทรัพย์สินตามแต่ละธนาคารจะกำหนด โดยสามารถชำระเป็นเงินสดหรือเช็คก็ได้ ส่วนราคาทรัพย์สินที่เหลือนั้นจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ซื้อสามารถนำไปใช้เพื่อขอสินเชื่อได้เช่นกัน ซึ่งธนาคารที่จัดจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมีสินเชื่อเอาไว้บริการแก่ผู้ซื้ออยู่แล้ว

ในขั้นตอนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินรอการขายของธนาคารไปยังผู้ซื้อ ซึ่งจะเกิดค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการระบุเอาไว้แล้วว่าฝ่ายผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไร เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารก็จะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์แบบ

ในการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA นั้น มีรายละเอียดสำคัญที่ผู้ซื้อควรใส่ใจและให้ความสำคัญ ในประเด็นดังต่อไปนี้

ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง สภาพแวดล้อมนั้นมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่อยู่อาศัยเองสภาพแวดล้อมดีจะทำให้อยู่อาศัยอย่างสงบสุข และถ้าหากปล่อยเช่าหรือขายต่อ สภาพแวดล้อมที่ดีจะสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย ขายต่อก็ได้ราคาดี

เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ความชำรุด ทรุดโทรมต่าง ๆ ผู้ซื้อควรตรวจสอบดูอย่างละเอียดเพราะมีกฎหมายระบุเอาไว้ว่า ถ้าหากพบในภายหลังว่าทรัพย์ธนาคารนั้นมีข้อบกพร่องจะไม่สามารถเอาผิดกับผู้ขายได้ (มาตรา 473) และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในภายหลังนั้นจะกลายเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มให้กับผู้ซื้อที่ทำให้การซื้อบ้านอาจไม่คุ้มค่า

ผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมจากกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นตั้งอยู่ว่าได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างถูกต้อง มีการต่อเติมและการใช้งานอาคารที่ถูกต้อง

เป็นอีกประเด็นที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจ ด้วยการตรวจสอบว่าทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นปลอดจำนองและไม่ได้ผูกพันกับการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่นใดอีก ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ต้องตรวจสอบกับทางนิติบุคคลว่าไม่มีการติดค้างค่าส่วนกลาง และที่สำคัญคือการไปดูทรัพย์สินรอการขายของธนาคารเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีใครอาศัยอยู่เพราะจะเป็นเรื่องยุ่งยากในการฟ้องเพื่อขับไล่ซึ่งใช้เวลาในการดำเนินการ