ซื้อที่ต้องดูผังเมือง

DDproperty Editorial Team
ซื้อที่ต้องดูผังเมือง
Dr.Sopon1
ปัญหา "หญ้าปากคอก" (เรื่องง่ายๆ ที่เรามองข้ามไป) อันหนึ่งก็คือ ผังเมือง บางทีเราเห็นที่สวยๆ แต่พอซื้อไปโดยไม่ดูผังเมือง ก็ปรากฏว่าเราทำอะไรไม่ได้ เช่น ที่ดินหน้าศูนย์ศิลปาชีพ เรากะจะสร้างอาคารพาณิชย์รองรับคนมาเยือน แต่เขามีข้อกำหนดห้ามสร้างเด็ดขาด ใครซื้อไปก็จ๋อยนั่นเอง
ประเด็นที่เราท่านอาจมองข้ามก็คือ ผังเมืองมีหมดอายุบ้าง ไม่หมดบ้าง เราต้องรู้ให้ชัด ตั้งแต่มีกฎหมายผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 2495 หรือ 64 ปีก่อนหน้านี้ ประเทศไทยมีผังเมืองเกิดขึ้น 259 ผัง หรือเฉลี่ยเกิดขึ้นประมาณ 4 ผังต่อปีเท่านั้นเอง ที่สำคัญผังเมืองที่ประกาศใช้แล้วนั้น หมดอายุไปถึง 32% หรือหนึ่งในสาม โดยบางผัง หมดอายุไป 13 ปีแล้วก็ยังไม่ได้ทำอะไรเลย
ตัวอย่างที่ชัดเจนของการไม่มีส่วนร่วมก็คือ กรณีคำสั่งศาลให้รื้อโรงแรมดิเอทัส (http://bit.ly/1PsV5mn) ที่ก่อสร้างในซอยร่วมฤดี ที่มีความของถนนไม่ถึง 10 เมตร กรณีนี้ยังสะท้อนถึงการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ ท้องที่ซอยร่วมฤดีหรือตลอดแนวถนนสุขุมวิท และถนนพหลโยธินช่วงต้น อาจถือเป็น “บีเวอรี่ฮิลล์” (แหล่งที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้สูง) ของประเทศไทยเมื่อเกือบ 60 ปีที่ผ่านมา หากการผังเมืองมีความเข้มแข็งย่อมพึงสงวนพื้นที่เหล่านี้ให้อยู่ในสภาพเดิม โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ แต่ที่ผ่านมากลับมีการก่อสร้างเกิดขึ้นมากมาย สร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยในท้องที่เหล่านี้จนถึงขั้นฟ้องร้องเช่นในกรณีนี้
อย่างไรก็ตามโดยที่มีการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบันจนกลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้ว การจะพยายามจำกัดเช่นการร่างผังเมืองฉบับใหม่ ย่อมกลับกลายเป็นรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ และทำให้โอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองมีความจำกัดลง หรือมีราคาสูงขึ้น ส่งผลเสียต่อประชาชนในอีกแง่หนึ่ง ทำให้เมืองต้องแผ่ออกไปสู่รอบนอก ทำลายพื้นที่เกษตรกรรม และทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปไม่สิ้นสุด นี่จึงเป็นปัญหาการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ
ในบรรดาผังเมืองที่หมดอายุไปแล้ว 82 ผัง หรือ 32% แยกได้เป็นดังนี้:
2016-08-16_1-46-54
อย่างไรก็ตามหากมีการหมดอายุ ผังเมืองอีก 31 ผัง หรือ 12% จะหมดอายุในปี 2559 อีก 42 ผังหรือ 16% จะหมดอายุในปี 2560 การแก้ปัญหาด้วยการไม่ต้องให้หมดอายุ จึงไม่แน่ใจว่าจะใช่แนวทางที่ถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ การวางผังที่มีข้อบกพร่องมาหลายปี ที่ควรจะรีบแก้ไข ก็คงไม่ได้รับการแก้ไข ไม่ได้รับการเยียวยาตามเวลาที่สมควรหรือไม่ ประชาชนและเมืองต่าง ๆ จะเสียประโยชน์จากความล้าหลังของการผังเมืองไทยหรือไม่
แนวทางที่สำคัญหนึ่งของการผังเมืองก็คือ ควรให้ประชาชนในท้องถิ่นเป็นผู้วางผัง ไม่ใช่ให้รัฐจากส่วนกลาง หรือองค์กรปก
ครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไปวางให้เป็นองค์รวม โดยขาดการรับฟังและปฏิบัติตามความเห็นของประชาชนในพื้นที่อย่างแท้จริง หน่วยราชการส่วนกลางหรือ อปท. จะวางแผนก็ควรวางแผนในกรณีผังล่วงหน้า เช่น การสร้างเมืองบริวาร หรือการพัฒนาศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง เป็นต้น
สำหรับประชาชน นักลงทุนที่ไปซื้อที่ดิน ต้องไปติดต่อราชการให้ชัดเจนก่อนว่าแถวนั้น
1. มีผังเมืองหรือไม่
2. ถ้ามีแล้วหมดอายุหรือยัง
3. ถ้าหมดอายุแล้วมีการออกข้อกำหนดคล้ายผังเมืองมาใช้ชั่วคราวหรือไม่
ส่วนราชการที่จะไปขอรับทราบข้อมูลนี้ ซึ่งอาจดูได้จาก online โทรศัพท์ไปถาม หรือไปติดต่อโดยตรง ได้แก่:
1. กรมโยธาธิการและผังเมือง ถ้าเป็นในต่างจังหวัดก็เป็นสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนั้นๆ ซึ่งเป็นราชการส่วนภูมิภาค
2. ท้องถิ่นนั้น ๆ เช่น กรุงเทพมหานคร (สำนักการผังเมือง) สำนักงานเขต องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล นั่นเอง
นอกจากนั้นท่านยังสามารถถามผู้รู้ในท้องที่ ได้แก่ สถาบันการเงิน (ฝ่ายสินเชื่อ) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น แต่ถ้าตรวจสอบดูแล้วมีข้อที่ขัดแย้งกัน ก็ต้องตรวจสอบใหม่ โดยเฉพาะกับส่วนราชการในส่วนกลางนั่นเอง
อย่าให้ "ถี่ลอดตาช้าง ห่างลอดตาเล็น" นะครับ
เรื่องข้างต้นเขียนโดยนักเขียนรับเชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย www.area.co.th
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ