ในช่วงเวลาหลายปีหลังที่ผ่านมา กรมบังคับคดีได้ปรับปรุงขั้นตอนการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกบังคับคดียึดในคดีต่าง ๆ รวมทั้งมีการโฆษณาประชาสัมพันธ์กันอย่างแพร่หลาย ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการประกาศขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีเป็นที่ได้รับความนิยมของประชาชนทั่วไปมากขึ้น
แต่มักมีข้อสงสัยอย่างหนึ่งคือ หากซื้อบ้านขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีแล้ว เจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก ผู้ซื้อจะต้องทำอย่างไร บทความนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องนี้กันครับ
กฎหมายที่เกี่ยวข้องการซื้อบ้านขายทอดตลาด แต่เจ้าของเดิมไม่ย้ายออก
ในเรื่องนี้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 334 บัญญัติไว้แบบนี้ครับ
“มาตรา 334 เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัย และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น
ผู้ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาลให้อออกหมายบังคับคดีเพื่อบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำบทบัญญัติมาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) และวรรคสอง มาตรา 354 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และมาตรา 364 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ทั้งนี้ ให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามบทบัญญัติดังกล่าว”
กฎหมายมาตราข้างต้นเป็นกฎหมายที่ถูกแก้ไขใหม่ไม่นานมานี้ในปี 2560 เพื่อให้ความคุ้มครองกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ให้สามารถบังคับคดีกับลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารได้ทันทีไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ กฎหมายดังกล่าวสามารถแยกออกพิจารณาองค์ประกอบได้ดังนี้
– คุ้มครองใคร
ตัวบทใช้คำว่าผู้ซื้อ (ที่ได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าพนักงานบังคับคดี) ซึ่งก็คือผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีนั่นเอง
– คุ้มครองจากใคร
จากลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวาร (บริวารหมายถึงผู้ที่อาศัยอยู่โดยอาศัยสิทธิของลูกหนี้คามคำพิพากษานั้น)
– ได้รับความคุ้มครองอย่างไร
ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา สามารถร้องขอศาลที่มีเขตอำนาจเหนือท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่บังคับคดีขับไล่ได้ทันที (มาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) และวรรคสอง มาตรา 354 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และมาตรา 364 เป็นเรื่องเกี่ยวกับการบังคับคดีขับไล่ตามคำพิพากษา)
เมื่อศาลได้รับคำขอให้ออกหมายบังคับคดีแล้ว ศาลมีอำนาจออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องไต่สวนหรือรับฟังลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารก่อนด้วย
ผลของความคุ้มครองคืออะไร
ผลก็คือ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดสามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้เหมือนตนเองชนะคดีขับไล่ตามคำพิพากษาทันที ไม่ต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่ จึงประหยัดเวลาดำเนินคดีไปมาก อย่างน้อยก็ประมาณ 1 ปีในศาลชั้นต้น และอย่างน้อยอีก 6 เดือน-1 ปีในศาลอุทธรณ์ และอีกหลายปีในศาลฎีกา (หากมี) จึงเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และสร้างแรงจูงใจให้มีคนกล้าซื้อทรัพย์มากขึ้น
ผู้ที่อาศัยอยู่ในอสังหาฯ ไม่ใช่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารต้องทำอย่างไร
กฎหมายข้างต้นกำหนดขอบเขตการใช้บังคับเฉพาะกับลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารเท่านั้น แต่ถ้ามีบุคคลอื่นนอกเหนือจากนี้อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาด ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามปกติ คือ ฟ้องคดีแพ่งจนมีคำพิพากษาให้ชนะคดี (ซึ่งก็ต้องใช้เวลาตามที่กล่าวมาแล้ว) แล้วจึงขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้
กรณีซื้อบ้านขายทอดตลาดที่ไม่ได้จัดโดยกรมบังคับคดีได้สิทธิไม่เหมือนกัน
ตามที่กล่าวไว้แล้วข้างต้น กฎหมายมาตรานี้คุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีเท่านั้น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีอื่น ต้องดำเนินคดีแพ่งขับไล่ตามปกติ ไม่สามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีเสมือนว่าตนเองเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้
ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา
– กฎหมายให้ความคุ้มครองเฉพาะตัวผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่านั้น ผู้รับโอนไปจากผู้ซื้อไม่มีสิทธิขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี แต่ต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10278/2556, 12573/2556
– การขอให้ออกหมายบังคับคดีตามมาตรา 334 สามารถทำได้เพียงขับไล่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกค่าเสียหายได้ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 5997/2555 ผู้ซื้อต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่เพื่อเรียกค่าเสียหาย
– การขอให้บังคับคดีตามมาตรา 334 ถือเป็นการบังคับคดีต่อเนื่องจากเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ไม่ใช่การบังคับในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเดิม จึงไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 274 ที่ต้องบังคับคดีภายใน 10 นับแต่วันที่มีคำพิพากษา ผู้ซื้อทรัพย์สามารถยื่นคำร้องต่อศาลให้บังคับคดีขับไล่ได้แม้จะเลยกำหนดเวลา 10 ปีไปแล้ว ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5502/2555 และ 6724/2554
สรุปสุดท้าย ถ้าผู้อ่านสนใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองจากการขายทอดตลาด ผู้เขียนแนะนำว่า ให้ซื้อจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีจะดีกว่า เพราะกฎหมายให้ความคุ้มครองสามารถบังคับคดีขับไล่ได้ทันที ต่างกับการขายโดยเอกชน
แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญที่สุดก่อนซื้อคือ ต้องไปตรวจสอบสภาพทรัพย์จริงก่อนว่ามีสภาพอย่างไร ยังมีผู้อยู่อาศัยอยู่หรือไม่ เพราะถึงแม้กฎหมายจะคุ้มครอง แต่ก็ยังคงมีขั้นตอนที่ผู้ซื้อต้องดำเนินการ เสียเวลา และเสียค่าใช้จ่ายอยู่ดีครับ
| ข้อดี | ข้อควรระวัง |
| ราคาถูกกว่าท้องตลาด ราคายืดหยุ่น ต่อรองได้ | สภาพทรัพย์อาจไม่สมบูรณ์หรือเป็นที่พอพึงใจ 100% |
| มีหลายทำเลให้เลือก มีโอกาสได้ทำเลที่ถูกใจ | เจ้าของเดิมไม่ย้ายออก หรือจะย้ายออกช้า |
| พร้อมเข้าอยู่ อาจได้เฟอร์นิเจอร์ฟรีที่มาพร้อมกับทรัพย์ | มีค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาด ซ่อมแซม หรือตกแต่งเพิ่ม |
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า