3 ข้อควรรู้ ซื้อบ้านจัดสรร ทุบรั้ว-ขยายที่ดิน-ทาสี-ต่อเติมบ้านได้ไหม

3 ข้อควรรู้ ซื้อบ้านจัดสรร ทุบรั้ว-ขยายที่ดิน-ทาสี-ต่อเติมบ้านได้ไหม

ซื้อบ้านจัดสรร หลังจากถูกใจทั้งทำเลและขนาดของตัวบ้านที่ลงตัว แต่พอมีเจ้าตัวเล็กขึ้นมา ต้องมีปู่ย่ามาช่วยเลี้ยง ก็ดูเหมือนว่าที่ซื้อบ้านจัดสรรไว้ตอนนั้นกับตอนนี้ พื้นที่ใช้สอยเริ่มไม่เพียงพอกับครอบครัวที่ขยายใหญ่ขึ้นนี้เสียแล้ว อยากจะซื้อบ้านจัดสรรหลังใหม่อีกหลังไว้อยู่ใกล้ ๆ กัน แต่ไม่มีหลังไหนขาย จนมาเจอที่ดินแปลงติดกันก็ดันอยู่นอกรั้วโครงการ อยากซื้อแล้วทุบรั้วขยายที่ดินออกไป จะทำได้ไหม ผิดกฎหมายหรือไม่ มาดูข้อมูลในเรื่องนี้กัน

Subscription Banner for Article

 

1. ซื้อบ้านจัดสรรแล้วทุบรั้ว-ขยายที่ดินได้ไหม

เคยมีกรณีศึกษาเกี่ยวกับเรื่องนี้มาแล้ว โดยเจ้าของบ้านหลังหนึ่งซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับรั้วหมู่บ้าน เเล้วจะขอรื้อรั้วหมู่บ้านเพื่อล้อมใหม่ เเต่ผู้จัดสรรไม่ยอม เจ้าของบ้านจึงดำเนินการฟ้องผู้จัดสรรที่ดิน คิดว่าฝ่ายไหนจะชนะ

คดีนี้ตามกฏหมาย ศาลฎีกาได้ตัดสินไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552 ได้ความว่า

“หมู่บ้านจัดสรรของจำเลย ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว

สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้

โจทก์ทั้งสอง (เจ้าของบ้านที่ต้องการรื้อรั้ว) ซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย (ผู้จัดสรรที่ดิน) ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่ออันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516

โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกัน พร้อมถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่ารั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลง หรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย

โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้”

คดีนี้โจทก์เป็นฝ่ายที่เเพ้ เพราะการ "ทุบรั้วขยายที่ดินออกไปนอกโครงการ" ไม่สามารถทำได้ จริงๆ แล้ว รั้วโครงการถือเป็นทรัพย์สินของส่วนกลาง โดยสร้างขึ้นมากำหนดขอบเขตแยกระหว่างพื้นที่ของส่วนตัวของบ้านและพื้นที่ของโครงการ แน่นอนว่ากรรมสิทธิ์ทุกอย่างตกอยู่ที่ส่วนกลางทั้งหมด การเข้าไปต่อเติมส่วนที่ติดกับรั้วของโครงการจึงเปรียบเหมือนการละเมิดทรัพย์สินของผู้อื่น

นอกจากนี้เราอาจจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับคำว่า "สาธารณูปโภค" ภายในโครงการก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรรเพิ่มเติมด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหารุนแรงถึงขั้นต้องฟ้องร้องดำเนินการตามกฎหมายภายหลัง

สาธารณูปโภค หรือ Public Utilities คือ สิ่งที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน ทางเท้า สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ เสาไฟ รั้วและประตูของหมู่บ้าน รวมถึงบริการต่าง ๆ เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย การจัดเก็บขยะ สมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทุกหลังมีสิทธิ์ใช้ร่วมกัน ดังนั้น ต่อให้เราซื้อบ้านจัดสรร แต่สาธารณูปโภคเหล่านี้ จะยึดถือเพื่อใช้เพียงลำพังคนเดียวไม่ได้

3 ระบบสาธารณูปโภค 6 สาธารณูปการ มีผลต่อการซื้อบ้านอย่างไร

Guide

3 ระบบสาธารณูปโภค 6 สาธารณูปการ มีผลต่อการซื้อบ้านอย่างไร

 

ซื้อบ้านจัดสรรมีข้อพิจารณาหลายด้าน

 

การเตรียมตัวก่อนซื้อบ้านจัดสรรจึงเป็นเรื่องสำคัญ นอกจากทำเล ราคา และเอกสารการขอกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร การซื้อบ้านในจัดสรรควรรู้ว่าอะไรทำได้-ไม่ได้ เรารวบรวมเรื่องที่ควรรู้เพิ่มเติม มีดังนี้

 

2. ซื้อบ้านจัดสรรทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ได้หรือไม่

ทำได้ นิติบุคคลมีอำนาจหน้าที่ในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ไม่สามารถจำกัดสิทธิในการใช้กรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านได้  ในกรณีห้ามเจ้าของบ้านจัดสรรไม่ให้ทาสีใดสีหนึ่ง ถึงแม้จะออกกฎหมายไว้ก็ตาม ถือเป็นข้อบังคับที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไปละเมิดกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน โดยทีกฎหมายไม่ได้ให้อำนาจไว้

อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

Guide

อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

 

3. ซื้อบ้านจัดสรร แล้วมาต่อเติมหรือทุบสร้างใหม่ ได้หรือไม่

ไม่ได้ ต้องศึกษากฎระเบียบข้อบังการก่อสร้างตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารให้ถ่องแท้เสียก่อน ซึ่งถ้าหากอยากเปลี่ยนรูปแบบบ้าน ต่อเติม เพิ่ม ลด เกินกว่า 5 ตารางเมตร ต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น (เขต หรืออำเภอ) โดยต้องแจ้งชื่อวิศวกร สถาปนิก และแปลนที่จะต่อเติมเปลี่ยนแปลง หากดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาต มีความผิดตามกฎหมาย ตั้งแต่ถูกปรับไม่เกิน 60,000 บาท จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ

3 สิ่งที่ควรรู้ ก่อนต่อเติมบ้าน เพื่อไม่ให้สายเกินแก้

Guide

3 สิ่งที่ควรรู้ ก่อนต่อเติมบ้าน เพื่อไม่ให้สายเกินแก้

 

การซื้อบ้านจัดสรรมีข้อดีที่สะดวก ประหยัดเวลา สาธารณูปโภคที่ครบครัน และสภาพแวดล้อมที่ดี แต่ก็มีข้อจำกัดหากคิดจะทุบ ต่อเติม หรือปรับแบบ ซึ่งผู้ที่คิดจะซื้อบ้านจัดสรรต้องรู้กฎหมายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ป้องกันปัญหาในอนาคต 

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Refinancing Calculator Icon
เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍