ปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรให้เลือกมากมาย มีทั้งแบบโครงการบ้านพร้อมอยู่และโครงการที่กำลังก่อสร้าง ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องนำมาใช้พิจารณาในการตัดสินใจซื้อนอกเหนือจากปัจจัยอื่น ๆ อย่าง ทำเล ราคา การเดินทาง และสภาพแวดล้อม ลองมาดูว่าบ้านพร้อมอยู่กับบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแตกต่างกันอย่างไร พร้อม 6 ข้อดีของการซื้อบ้านพร้อมอยู่
บ้านพร้อมอยู่คืออะไร
โครงการบ้านพร้อมอยู่คือโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 100% ผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่ได้ทันที มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันพร้อมใช้งาน ทั้งพื้นที่ส่วนกลางและความปลอดภัยต่าง ๆ ภายในโครงการ
ต่างจากโครงการที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้าง ที่ผู้ซื้อต้องวางเงินจอง และเงินดาวน์ไว้ก่อนล่วงหน้าโดยยังไม่เห็นบ้านจริงที่เสร็จแล้ว โดยอาจจะมีเพียงบ้านตัวอย่างให้ดูเท่านั้น ซึ่งมีความเสี่ยงหากเกิดกรณีโครงการสร้างไม่เสร็จตามกำหนด รวมถึงความพร้อมด้านสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่ไม่เรียบร้อยสมบูรณ์ และร้ายไปกว่านั้นคือถ้าหากโครงการถูกระงับเนื่องจากไม่ผ่าน EIA (Environmental Impact Assessment Report: รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ซึ่งอาจก่อให้เกิดเป็นปัญหาฟ้องร้องกันในภายหลังได้
ข้อดีของบ้านพร้อมอยู่
แม้ว่าจะมีหลายโครงการที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างเคลมว่าผ่าน EIA แล้ว แต่การเห็นโครงการจริงที่เสร็จแล้วเป็นบ้านพร้อมอยู่ก็ได้เปรียบกว่า โดยข้อดีของบ้านพร้อมอยู่คือ
1. เข้าอยู่ได้ทันที
เพราะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อไม่ต้องรอลุ้นว่าหน้าตาบ้านและโครงการจะเป็นอย่างไร ก็ตรงกับภาพที่โฆษณาไว้หรือไม่ แค่เพียงวางเงินจอง ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที
2. ควบคุมค่าใช้จ่ายได้
โครงการบ้านพร้อมอยู่จะมีการกำหนดราคาที่ชัดเจน ทำให้ผู้ซื้อสามารถประเมินค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้าน ถ้าหากเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อจะต้องรอและเมื่อถึงตอนนั้นอัตราดอกเบี้ยก็คงเปลี่ยนไป รวมถึงค่าตกแต่งบ้าน ค่าเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ที่ราคาอาจเปลี่ยนไปจากที่ตั้งไว้
3. โปรโมชั่นน่าสนใจ
ผู้ประกอบการมักจะนำเสนอโปรโมชั่นกับโครงการบ้านพร้อมอยู่ร่วมกับธนาคารและสถาบันการเงินต่าง ๆ พร้อมด้วยแคมเปญการตลาดที่น่าสนใจเพื่อกระตุ้นยอดขายและดึงดูดกำลังซื้อของผู้บริโภคให้กลับมา รวมทั้งมีความสะดวกสบายในขั้นตอนการดำเนินธุรกรรมและยื่นเอกสารขอสินเชื่อต่าง ๆ ซึ่งมีโอกาสกู้ได้วงเงินที่สูงกว่าด้วย
4. สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
โครงการบ้านพร้อมอยู่ ไม่ได่หมายความว่าสร้างเสร็จแค่ตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่อยู่ภายในโครงการด้วย
ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น คลับเฮ้าส์, สวนสาธารณะ, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ อาทิ พนักงานรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง หรือกล้องวงจรปิดรอบโครงการ ซึ่งช่วยให้ลูกบ้านมีความมั่นใจเมื่ออยู่อาศัยหรือทำกิจกรรมต่าง ๆ ในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
5. ไม่ต้องกังวลเรื่องไซต์ก่อสร้าง
โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ 100% ทำให้ผู้ซื้ออาจได้รับผลกระทบทางเสียงและอากาศจากการก่อสร้าง และหลายโครงการก็พบปัญหาการโจรกรรมอีกด้วย ดังนั้นการซื้อโครงการบ้านพร้อมอยู่จึงตัดข้อกังวลเหล่านี้ออกไปได้เลย
6. ลงทุนปล่อยเช่าได้ทันที
สำหรับผู้ซื้อบ้านพร้อมอยู่ไว้ลงทุนปล่อยเช่าก็เรียกได้ว่ามาถูกทาง เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ทันที หากซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จช่วงที่รอการก่อสร้างต้องจ่ายเงินดาวน์ไปเรื่อย ๆ จนกว่าโครงการสร้างเสร็จจึงจะสามารถปล่อยเช่าได้ ซึ่งนับเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือไม่มีผลตอบแทนนั่นเอง
LTV หนุนกู้ซื้อบ้านพร้อมอยู่ได้เต็ม 100%
ข้อดีสำคัญของการซื้อบ้านพร้อมอยู่คือ สามารถกู้ซื้อบ้านได้วงเงินเต็ม 100% โดยหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) เป็นการชั่วคราวจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ก็ช่วยให้คนอยากมีบ้านสามารถทำได้ง่ายขึ้น และตอบโจทย์กับการซื้อบ้านพร้อมอยู่
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สัญญาที่ 1
≤ 100% (+ top-up ไม่เกิน 10%)
≤ 100% (เดิม ≤ 90%)
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สัญญาที่ 2
≤ 100% (เดิม ≤ 80-90%)
≤ 100% (เดิม ≤ 80-90%)
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่สัญญาที่ 3 ขึ้นไป
≤ 100% (เดิม ≤ 70%)
≤ 100% (เดิม ≤ 70%)
ด้วยการกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี
- มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
- กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน (การพิจารณาเงินกู้ซื้อบ้าน ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร)
อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงการผ่อนคลายมาตรการชั่วคราว เมื่อเข้าสู่วันที่ 1 มกราคม 2566 จะกลับเข้าสู่มาตรการเดิมก่อนการผ่อนผัน นั่นคือ
- กำหนดให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 1 ในส่วนมูลค่าราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มี LTV ไม่เกิน 100% โดยสามารถบวกสินเชื่อ Top-up ได้ 10%
- บ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท กำหนด LTV อยู่ที่ 90%
- สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ราคาบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท กำหนดให้ LTV อยู่ที่ 80-90%
- สัญญาที่ 3 ขึ้นไป กำหนด LTV อยู่ที่ 70%
ดังนั้น หากใครที่กำลังหาซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตัวเอง การซื้อบ้านพร้อมอยู่ในช่วงเวลานี้เรียกได้ว่าเป็นช่วงที่ลงตัวมาก ๆ เพราะมีการผ่อนผันมาตรการ LTV มาช่วยสานฝันคนอยากมีบ้าน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า