ซื้อบ้านมาไม่นาน บ้านชำรุด ฟ้องร้องเอาผิดโครงการได้หรือไม่!

ในปัจจุบันจะพบเห็นข่าวคราวที่เป็นเรื่องของความเสียหายของบ้านที่ไม่ได้มาจากภัยพิบัติ แต่เป็นที่มาจากโครงสร้างบ้านหรือวัสดุการประกอบอันไม่พึงประสงค์ที่จะนำมาใช้ในการสร้างบ้าน ดังนั้นหากเกิดกรณีนี้ขึ้นแน่นอนว่า ประกันอัคคีภัย ที่กฎหมายบังคับให้ผู้ซื้อบ้านต้องทำไม่มีผลต่อการจ่ายเงินประกันตรงนี้อย่างแน่นอน เนื่องจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นไม่ได้มีผลกระทบมาจากอุบัติภัยตามเงื่อนไขของการทำประกัน

ดังนั้น ในกรณีที่เราพบเห็นกันบ่อย ๆ ในโลกออนไลน์ ไม่ว่าจะเป็นการสอดไส่สิ่งแปลกปลอมไว้กับโครงสร้าง การทรุดตัวของบ้านก่อนเวลาอันควร ล้วนจะจบรูปคดีด้วยการเจรจา ประนีประนอม จากเจ้าของโครงการ ด้วยข้อเสนอต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นเงินส่วนต่าง หรือบ้านหลังใหม่ในโครงการเดิม

แต่ประเด็นหลัก ๆ ที่ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก็คือ “เราจะมั่นใจในตัวบ้านของโครงการนั้นได้อีกหรือ” หากวันหนึ่งความเสียหายที่เกิดขึ้นมีผลกระทบถึงชีวิตของผู้อยู่อาศัย

ตามกฎหมายจะบังคับให้มีการประกันบ้านหรือโครงสร้างบ้านเป็นระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด โดยมีแบบมาตรฐานในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนี้

1. โครงสร้างของอาคาร ได้แก่ เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก ในส่วนนี้ผู้ขายจะต้องรับประกันหรือรับผิดชอบในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่องเป็นเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

2. ส่วนควบรวมหรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบ ได้แก่ รั้ว กำแพง หรือส่วนสำคัญที่ไม่ใช่โครงสร้างของอาคาร จะต้องรับผิดชอบเป็นเวลา 1 ปี โดยส่วนที่เสียหายนั้นต้องเป็นความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานตามปกติเท่านั้น

โดยจาก 2 ข้อที่กล่าวมา หากความเสียหายเกิดจากการต่อเติมบ้านของผู้อยู่อาศัยเอง การคุ้มครองรับประกันบ้านนั้น เจ้าของโครงการก็อาจมีสิทธิ์ไม่ต้องรับผิดชอบก็ได้ แต่หากสาเหตุของการชำรุดหรือเสียหายของบ้านไม่ได้มาจากผลบังคับการประกันโครงสร้างทั้ง 2 ข้อ ดังกล่าว แต่มาจากโครงสร้างที่ผิดสเปค ไม่ได้มาตรฐาน เราสามารถทำอะไรได้บ้างในทางกฏหมาย

ขั้นต้นผู้อยู่อาศัยสามารถดำเนินการใช้บริการของ สคบ. หรือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ที่สายด่วน สคบ.1166 หรือ ระบบรับร้องทุกผู้บริโภคออนไลน์ได้ที่นี่ หรือสามารถนำเอกสารไปยื่นได้ด้วยตนเองที่ศูนย์ราชการ โดยการเรียกร้องสิทธิ์เพื่อขอความเป็นธรรมจะประกอบไปด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค 5 ประการ ได้แก่

1. สิทธิที่จะได้รับข่าวสารรวมทั้งคำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องและเพียงพอ เกี่ยวกับสินค้าหรือบริการ ได้แก่ สิทธิที่จะได้รับการโฆษณา หรือการแสดงฉลากตามความเป็นจริง และปราศจากพิษภัยแก่ผู้บริโภค รวมตลอดถึงสิทธิที่จะได้รับทราบข้อมูลเกี่ยวกับสินค้า หรือบริการอย่างถูกต้องและเพียงพอ ที่จะไม่หลงผิดในการซื้อสินค้าหรือรับบริการ โดยไม่เป็นธรรม

2. สิทธิที่จะมีอิสระในการเลือกหาสินค้าหรือบริการ ได้แก่ สิทธิที่จะเลือกซื้อสินค้าหรือรับบริการโดยความสมัครใจ และปราศจากการชักจูงใจอันไม่เป็นธรรม

3. สิทธิที่จะได้รับความปลอดภัยจากการใช้สินค้าหรือบริการ ได้แก่ สิทธิที่จะได้รับสินค้าหรือบริการที่ปลอดภัย มีสภาพและคุณภาพได้มาตรฐานเหมาะสมแก่การใช้ ไม่ก่อให้เกิดอันตรายต่อชีวิต ร่างกาย หรือทรัพย์สิน ในกรณีใช้ตามคำแนะนำ หรือระมัดระวังตามสภาพของสินค้าหรือบริการนั้น

4. สิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ได้แก่ สิทธิที่จะได้รับข้อสัญญาโดยไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบธุรกิจ

5. สิทธิที่จะได้รับการพิจารณาและชดเชยความเสียหาย ได้แก่ สิทธิที่จะได้รับการคุ้มครองและชดใช้ค่าเสียหาย เมื่อมีการละเมิดสิทธิของผู้บริโภค ตามข้อ 1, 2, 3 และ 4

เมื่อทำการร้องเรียนแล้ว สคบ. ก็จะเป็นธุระจัดการเรื่องทั้งหมดในเบื้องต้นให้ เข้าสู่ขั้นตอนการตรวจสอบไต่สวน สอบสวนทั้งโจทย์ และจำเลย ซึ่งในกรณีของบ้านจัดสรรหรือโครงสร้างที่เสียหาย ก็อาจจะมีการตรวจสอบพื้นที่ มีการออกหมายเรียก ส่งหมายให้เข้ามาชี้แจง เชิญกรรมการไกล่เกลี่ยกัน เนื่องจาก สคบ. ให้ความเป็นกลางกับทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ดังนั้นรูปคดีเบื้องต้นที่ทำการร้องเรียนกับ สคบ. สุดท้ายจึงจบลงด้วยการเจรจา เสนอข้อตกลงกันระหว่างผู้อยู่อาศัย และเจ้าของโครงการ

ซึ่งหากผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการได้ดำเนินการชดเชยให้ผู้บริโภคตามความเหมาะสมแล้ว แต่ผู้บริโภคยังไม่พอใจ สคบ.จะปิดคำร้อง และให้ผู้บริโภคไปดำเนินการฟ้องร้องเอง

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาโครงการ มักจะไกลเกลี่ย และยื่นข้อเสนอต่าง ๆ ให้ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายค่าซ่อมแซมทั้งหมด เสนอบ้านใหม่ในโครงการเดิมให้ หรือชดใช้ค่าเสียหาย แต่ประเด็นหลักก็คือผู้อยู่อาศัยจะมั่นใจกับสินค้า และการดูแลของโครงการได้อีกหรือไม่ ซึ่งหากผู้อยู่อาศัยไม่พอใจและต้องการเอาผิดกับโครงการด้วยตนเอง สามารถยื่นฟ้องร้องต่อศาลได้ 2 กรณีคือ

1. สามารถยืนเรื่องต่อศาลแพ่ง เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายที่ผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจมีข้อพิพาทกัน จากความเสียหายที่เกิดจากบ้านที่มีโครงสร้างที่ไม่ปลอดภัย ซึ่งหากในกรณีที่บ้านชำรุดเสียหายและมีผลกระทบต่อชีวิตของผู้อยู่อาศัย จะต้องมีการสืบสวนคดีจากตำรวจ และมีการยื่นฟ้องร้องจากราชการในรูปคดีอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

2. ยื่นเรื่องต่อศาลอาญา เพื่อฟ้องร้องเอาผิดคดีฉ้อโกง ในกรณีที่บ้านของผู้อยู่อาศัยนั้นๆ มีโครงสร้างที่ผิดกฎหมาย และไม่ปฏิบัติตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน ซึ่งจะมีบทกำหนดลงโทษในหมวดที่ 6 ตามมาตราต่าง ๆ ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

ดังนั้น สิ่งสำคัญในการจะเลือกซื้อบ้านสักหลังไม่ว่าจะถูกหรือแพง อันดับแรกควรเช็คบ้านก่อนโอนให้เรียบร้อย โดยการจ้างมืออาชีพมาทำการตรวจสอบให้ ถึงแม้โครงสร้างบางอย่างอาจจะมองไม่เห็นด้วยตาเปล่า แต่หากมีเครื่องมือต่าง ๆ ช่วยสนับสนุนบวกกับประสบการณ์ ย่อมอาจมองเห็นจุดที่เป็นปัญหาของบ้านก่อนจะทำการโอน รวมไปถึงข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่ต้องรู้ ทั้งเรื่องสิทธิในการฟ้องร้องของผู้บริโภค การฟ้องแพ่ง ฟ้องอาญา เพื่อดำเนินคดีกับเจ้าของโครงการ

ยิ่งหากเป็นผู้อยู่อาศัยที่พบเจอกับปัญหาดังกล่าว ทั้งเรื่องโครงการสร้างบ้านที่ผิดรูปแบบหรืออาคารชุดที่ใช้วัสดุที่ไม่พึงประสงค์ ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ควรจะรับข้อเสนอต่าง ๆ จากทางโครงการง่าย ๆ เพราะวันหนึ่งการรับข้อเสนอต่าง ๆ จากโครงการ ที่คุณคิดว่าคุ้มค่ากับความสูญเสียนั้น อาจนำมาซึ่งความเสียหายต่อชีวิตของผู้อยู่อาศัยในอนาคตก็ได้