ซื้อบ้านใหม่ ขายบ้านเก่า แบบไม่เสียภาษีเงินได้

ค่าใช้จ่ายจากการขายบ้านที่ผู้ขายเป็นฝ่ายรับผิดชอบนั้นเป็นจำนวนเงินไม่ใช่น้อย โดยบ้านที่มีราคาหลักล้านเป็นต้นไปก็จะมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่หลักหมื่นเป็นต้นไป หนึ่งในค่าใช้จ่ายจากการขายบ้านที่มีจำนวนค่อนข้างมากก็คือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า ทำให้จำนวนภาษีจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ถือครอง

แต่คุณทราบหรือไม่ว่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย นั้นสามารถขอคืนได้ ในกรณีที่เป็นการขายบ้านเดิมและซื้อบ้านใหม่ด้วย มีเงื่อนไขและวิธีการอย่างไรนั้นพบคำตอบได้ที่ DDproperty

ในปี 2546 นั้นอัตราการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยชะลอตัวอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ภาครัฐโดยกรมสรรพากรจึงมีนโยบายส่งเสริมการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการส่งเสริมให้ประชาชนเกิดการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ด้วยการให้ข้อยกเว้นทางด้านภาษีจากการขายที่อยู่เก่า

โดยกำหนดให้เงินได้เท่ากับจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้มีเงินได้ขายไปแต่ไม่เกินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ที่ผู้มีเงินได้ซื้อนั้นได้รับการยกเว้นจากเงินได้พึงประเมิน ทำให้ไม่ต้องนำเงินได้จำนวนนี้มาเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษีเงินได้ ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125) เรื่องกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข เพื่อการยกเว้นเงินได้สำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิม และต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย

เงินได้ที่เข้าเงื่อนไขการยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายนั้นจะต้องเป็นเงินได้ที่มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดก็ได้

ผู้มีเงินได้จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา ซึ่งมีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่รวมไปถึงผู้มีเงินได้ที่เป็นนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนสามัญ และคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล และกองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง ในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เดิมนั้นผู้มีเงินได้จะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎร เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

ส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นผู้มีเงินได้ก็จะต้องย้ายชื่อจากอสังหาริมทรัพย์เดิมเข้ามาอยู่ในอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ก่อนที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เดิมออกไป สำหรับระยะเวลาที่มีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นไม่จำเป็นถึงมากกว่า 1 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์เดิมและอสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นเมื่อรวมระยะเวลาแล้วจะต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี

นอกจากนี้ ตามหลักกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎรแล้ว การมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นเพียงชั่วระยะเวลาหนึ่ง หรือหลายระยะเวลารวมทั้งหมด 1 ปี ก็ให้นับว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปี

อสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้นจะต้องมีลักษณะเข้าข่ายในลักษณะที่เป็นบ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น หรืออสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน หรือห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ผู้มีเงินได้จะต้องใช้ไปเพื่อวัตถุประสงค์ของการอยู่อาศัยที่ได้ใช้เป็นแหล่งสำคัญ แต่จะประกอบกิจการของตนในอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยก็ได้

เมื่อผู้มีเงินได้จดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อ ผู้มีเงินได้จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไปแล้ว ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ค่าอากรหรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมไปถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายด้วย ซึ่งเมื่อชำระภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายไปแล้วผู้มีเงินได้ก็จะได้รับใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ซึ่งกรมที่ดินออกให้สำหรับการขาย ให้ผู้มีเงินได้เก็บเอาไว้เพื่อใช้เป็นหลักฐานสำคัญในการขอคืนเงินภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ในการขอคืนภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ให้ผู้มีเงินได้กรอกแบบฟอร์ม ค.10 ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสารและหลักฐานในการขอคืนภาษีเงินได้ ดังนี้

1. ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้ สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม (ต้นฉบับ)

2. คู่ฉบับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม (สำเนา)

3. คู่ฉบับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (สำเนา)

4. ทะเบียนบ้านของผู้มีเงินได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (ในกรณีที่มีชื่อในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี)

1. หากอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้นเป็นสินสมรส คู่สมรสทั้งสองฝ่าย หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน และใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี

2. กรณีคู่สมรส สามีหรือภริยาต่างฝ่ายต่างขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมีชื่อในทะเบียนบ้าน และใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญของแต่ละคน ให้ต่างฝ่ายต่างได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้

การยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับที่ 125 นี้ ประกาศให้บังคับใช้สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2546 เป็นต้นไป ประกาศ ณ วันที่ 20 มกราคม 2546 รับรองโดยนายศุภรัตน์ ควัฒน์กุล อธิบดีกรมสรพากร

ข้อมูลอ้างอิง: ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125)-กรมสรรพากร