ซื้อบ้าน-คอนโดฯ โครงการรัฐ VS โครงการเอกชน ต่างกันอย่างไร

DDproperty Editorial Team
ซื้อบ้าน-คอนโดฯ โครงการรัฐ VS โครงการเอกชน ต่างกันอย่างไร
การซื้อบ้านในปัจจุบันมีตัวเลือกหลากหลายทั้งของภาครัฐ และเอกชน โดยบ้านหรือที่อยู่อาศัยของแต่ละภาคส่วนก็มีของภาครัฐเองก็มีโครงการหลายรูปแบบด้วยเช่นกัน ซึ่งแต่ละแบบนั้นมีความเหมือนและแตกต่างกัน ดังนี้

รู้จักโครงการที่อยู่อาศัยของหน่วยงานรัฐ

หน่วยงานรัฐหลัก ๆ ที่มีหน้าที่พัฒนาโครงการ ก็คือ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งก่อตั้งมาตั้งแต่ พ.ศ. 2516 ปัจจุบันอยู่ภายใต้การดูแลของกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ โดยก่อนหน้านี้ หลายคนคงเคยได้ยินหลายโครงการของภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นชุมชนการเคหะแห่งชาติ, บ้านเอื้ออาทร, บ้านหลังแรก, บ้านเคหะประชารัฐ ซึ่งล้วนแต่ต้องการสนับสนุนให้ประชาชนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น
สำหรับแต่ละโครงการภาครัฐก็มีความแตกต่างกัน เริ่มด้วยโครงการชุมชนการเคหะแห่งชาติ เป็นโครงการที่การเคหะแห่งชาติดำเนินการมานาน ทยอยทำเป็นโครงการจำนวนไม่มาก จนมาถึงยุคบ้านเอื้ออาทร เป็นโครงการบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อย ที่การเคหะแห่งชาติรับหน้าที่พัฒนาและขาย โดยเป็นโครงการที่เปิดขายจำนวนมากทั่วประเทศ มีทั้งแบบคอนโดมิเนียม (5 ชั้น ไม่มีลิฟต์) และบ้านแนวราบ ขึ้นอยู่กับทำเล
ปัจจุบันการเคหะแห่งชาติ ยังคงพัฒนาโครงการชุมชนการเคหะแห่งชาติต่อเนื่อง แต่เป็นแบบค่อยเป็นค่อยไปตามเดิม ส่วนโครงการบ้านเอื้ออาทรที่มีขายในตลาดทั้งหมดเป็น “มือสอง” (มาจากการยึดของธนาคาร เพราะผู้ผ่อน หยุดผ่อนติดต่อกันเป็นเวลา 90 วัน หรือ 3 เดือน และการเคหะแห่งชาติรับซื้อคืนตามกฎหมาย แล้วนำมาขายต่อ)
choose a house

ความแตกต่างระหว่าง “โครงการชุมชนการเคหะแห่งชาติ” กับ “บ้านเอื้ออาทร”

ลักษณะที่อยู่อาศัย
ที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง
ที่อยู่อาศัยมือสอง โดยเรื่องการซ่อมแซม ขึ้นอยู่กับเจ้าหน้าที่ขายของโครงการนั้น ๆ ว่าจะดำเนินการให้หรือไม่ ต้องขึ้นอยู่กับการตกลงกัน
กรรมสิทธิ์
เป็นโครงการขายขาด คล้าย ๆ กับ โครงการบ้านของเอกชน ทำการผ่อนดาวน์ในช่วงที่โครงการกำลังก่อสร้าง เมื่อสร้างเสร็จ ก็ให้ลูกค้ายื่นกู้ธนาคาร
หากกู้ผ่าน ก็จดจำนอง รับโอนกรรมสิทธิ์ (ชื่อโฉนดเป็นของผู้ซื้อ แต่โฉนดตัวจริงติดจำนองกับธนาคาร เหมือนโครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน)
เมื่อผ่อนธนาคารครบจำนวน ทำธุรกรรมที่กรมที่ดินเรียบร้อย โฉนดตัวจริงก็จะเป็นของผู้ซื้อ
ใน 5 ปีแรก จะยังถือเป็นกรรมสิทธิ์ของการเคหะฯ
ดังนั้น แม้ว่าผู้ซื้อจะซื้อด้วยการกู้ธนาคาร แต่ผู้ซื้อจะยังไม่ได้สิทธิ์ในการจดจำนองกับธนาคาร เพราะชื่อกรรมสิทธิ์ยังเป็นของการเคหะฯ (ยังไม่ต้องจ่ายเงินค่าจดจำนอง)
หากในช่วงเวลา 5 ปีของสัญญานี้ ผู้ซื้อหยุดผ่อนติดต่อกันเป็นเวลา 90 วัน หรือ 3 เดือน ธนาคารจะยึดกลับมา และขายคืนให้การเคหะฯ แล้วการเคหะฯ จะนำบ้าน หรือคอนโดฯ นั้นมาขายใหม่
แต่หลังจากปีที่ 6 เป็นต้นไป ผู้ซื้อจะได้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ และหากยังผ่อนธนาคารไม่หมด ก็ต้องจ่ายค่าจดจำนองกับธนาคารที่กรมที่ดิน
(หลังจากนี้ หากผู้ซื้อหยุดผ่อนติดต่อกันเป็นเวลาที่ธนาคารกำหนด ธนาคารก็จะยึดมาขายทอดตลาด)
การซื้อขาย เปลี่ยนมือ
ทำได้ตามปกติ เหมือนโครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน
ตามกฎหมายเกี่ยวกับบ้านเอื้ออาทร คือ ห้ามทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 5 ปีแรก นั่นหมายถึง ในช่วง 5 ปีแรก กรรมสิทธิ์เป็นของการเคหะฯ คนทั่วไปจะมาซื้อขายกันเองไม่ได้
ถ้ามีการซื้อขายกัน มีโอกาสเสี่ยงเป็นโมฆะได้ ผู้ที่ซื้อต่อ มีโอกาสจ่ายเงินฟรี (ปัจจุบันมีกรณีนี้เกิดขึ้นเยอะมาก)
แต่หากต้องการเปลี่ยนชื่อ สามารถทำได้ แต่ต้องแจ้งคำร้องไปยังการเคหะฯ ขอเปลี่ยนชื่อ มีค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนชื่อ และมีรายละเอียดเกี่ยวกับธนาคารที่เจ้าของคนแรกกู้อยู่ ซึ่งต้องสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมถึงวิธีการเปลี่ยนมือ

รู้จักโครงการบ้านหลังแรกกับบ้านเคหะประชารัฐ

โครงการบ้านหลังแรก อาจฟังแล้วคล้ายกับโครงการที่อยู่อาศัย แต่ที่ผ่านมาชื่อเหล่านี้เป็นแคมเปญต่าง ๆ ที่ภาครัฐใช้สนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โดยโครงการบ้านหลังแรกเป็นชื่อโครงการสินเชื่อบ้านบ้าง ชื่อโครงการลดภาษีให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรกบ้าง แต่ในอนาคตรัฐบาลอาจจะสร้างโครงการบ้านคล้าย ๆ กับบ้านเอื้ออาทรในชื่อนี้ก็เป็นได้
ส่วนบ้านเคหะประชารัฐ จะมีด้วยกัน 2 ส่วน คือ
1. โครงการบ้านเคหะประชารัฐ ที่รัฐบาลให้วงเงินกู้ผ่านธนาคารของรัฐ (ธนาคารอาคารสงเคราะห์/ออมสิน) เพื่อให้บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ-เอกชนกู้ทำบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อย
2. โครงการบ้านเคหะประชารัฐ ที่เป็นลักษณะให้สินเชื่อกับประชาชน กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีทั้งบ้าน-คอนโดฯ มือหนึ่ง มือสองที่มีขายอยู่ในตลาด และส่วนใหญ่เป็นโครงการของภาคเอกชน หน่วยงานรัฐไม่ได้ลงมือพัฒนาเอง
สรุปก็คือโครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยภาครัฐหลัก ๆ มี “โครงการชุมชนการเคหะแห่งชาติ” กับ “บ้านเอื้ออาทร”
The Resale HDB Buyer’s Checklist – PropertyGuru Singapore

โครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ VS โครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน

โครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน หมายถึง โครงการที่พัฒนาโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์เอกชน ซื้อขายกรรมสิทธิ์ตามปกติ ซึ่งหากเปรียบเทียบกับโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐอย่างบ้านเอื้ออาทร จะเห็นได้ชัดเลยว่า มีแตกต่างกัน แต่จะมีเหมือนกันบ้างกับโครงการเคหะชุมชน

ความแตกต่างระหว่าง “โครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ VS โครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน”

ลักษณะที่อยู่อาศัย
มือสอง
มือหนึ่ง
มือหนึ่ง
กรรมสิทธิ์
ยังเป็นของการเคหะฯ ใน 5 ปีแรก
ขายขาด เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์
ขายขาด เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์
การซื้อขาย เปลี่ยนมือ
ห้ามทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 5 ปีแรก
ซื้อขาย เปลี่ยนมือได้ตามปกติ
ซื้อขาย เปลี่ยนมือได้ตามปกติ
ทำเล
มีให้เลือกทั่วประเทศ แต่ทำเลอาจจะไกลจากจุดศูนย์กลางเมืองมากกว่าเมื่อเทียบกับบ้านของชุมชนการเคหะฯ และโครงการของเอกชน
มีให้เลือกเฉพาะจังหวัดหัวเมืองชั้นนำ ทำเลอาจจะดีกว่าบ้านเอื้ออาทร แต่อาจจะไกลกว่าเมื่อเทียบกับโครงการของเอกชน
ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ดีกว่าโครงการของหน่วยงานรัฐ (ยกเว้นบางแห่ง คอนโดฯ บ้านเอื้ออาทรก็อยู่ทำเลที่ใกล้เคียงกับเอกชน)
ระดับราคา
ประมาณ 2.5-8 แสนบาท ขึ้นอยู่กับทำเล
ราคาเริ่มต้นมีตั้งแต่ 7-8 แสนบาท จนถึง 3 ล้านบาท
ในทำเลเดียวกันกับโครงการของเอกชน ราคาอาจจะใกล้เคียงหรือถูกกว่า
ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีน้อยมาก ไม่ถึง 10% ของทั้งตลาดที่อยู่อาศัย เฉลี่ยอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท (ทั้งบ้านและคอนโดฯ)
ขั้นตอนในการซื้อขาย
– จองผ่านออนไลน์* (แต่ต้องทำสัญญาที่สำนักงานการเคหะฯ ภายในเวลาที่กำหนด)
– จองที่สำนักงานการเคหะฯ*
– ยื่นกู้กับธนาคาร หากกู้ผ่าน เตรียมนัดทำเอกสารสิทธิ์
– ผ่านไป 5 ปี นัดโอนกรรมสิทธิ์
*มีข้อแนะนำจากเจ้าหน้าที่ว่า ให้ติดต่อเข้าดูตัวที่อยู่อาศัยจริงก่อน เพราะมีทั้งเก่ามาก เก่าน้อย หากตัดสินใจจองแล้ว ไม่สามารถคืนเงินได้
เงินจอง 3,000 บาท หากต้องการเปลี่ยน จะไม่คืนเงินส่วนนี้ ต้องจ่ายเงินจองใหม่
ติดต่อสำนักงานการเคหะฯ สะดวกที่สุด
– จองที่สำนักงานการเคหะฯ
– จองที่สำนักงานขายของโครงการฯ
– ผ่อนดาวน์ตามระยะเวลา
– เมื่อสร้างเสร็จ เตรียมยื่นกู้
– กู้ผ่าน นัดโอนกรรมสิทธิ์
– สำนักงานขายของโครงการฯ
– หากเป็นที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ เตรียมยื่นกู้ ถ้ากู้ผ่าน นัดโอนกรรมสิทธิ์
– หากเป็นที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ผ่อนดาวน์ตามระยะเวลา เมื่อสร้างเสร็จ เตรียมยื่นกู้ และเมื่อกู้ผ่าน นัดโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายในการจองและค่าใช้จ่ายหลังการอยู่อาศัย
– ค่าจอง 3,000 บาท
– ค่าส่วนกลางตามแต่ละโครงการกำหนด แต่ถูกกว่าโครงการของภาคเอกชน
– มีค่าจองและค่าทำสัญญา ตามแต่ละโครงการกำหนด (สูงกว่าบ้านเอื้ออาทร แต่ถูกกว่าโครงการเอกชน)
– ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ยังก่อสร้าง มีผ่อนดาวน์ เพื่อให้มีระยะเวลาในการเตรียมตัว และยอดกู้ธนาคารยังอยู่ในเกณฑ์ที่แต่ละธนาคารกำหนด
– ค่าส่วนกลางตามแต่ละโครงการกำหนด สูงกว่าบ้านเอื้ออาทร แต่ถูกกว่าโครงการเอกชน
– ค่าจองส่วนใหญ่ เริ่มต้นที่ 5,000 บาท (บางโครงการกระตุ้นยอดขายด้วยค่าจองต่ำกว่า 1,000 บาท หรือฟรีค่าจองก็มี)
– ค่าทำสัญญาจะอยู่ที่ประมาณ 5% ของราคาที่อยู่อาศัย แต่ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ที่ 50,000 บาท (เพื่อไม่ให้สูงเกินไป)
– ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด (แต่บางโครงการมีโปรโมชั่นออกให้ผู้ซื้อ)
– ค่าส่วนกลางตามแต่ละโครงการกำหนด แต่สูงกว่าโครงการของภาครัฐ
โปรโมชั่น
ไม่ค่อยมีโปรโมชั่น ยกเว้น รัฐบาลมีนโยบายให้สิทธิพิเศษเพิ่มเติม
ไม่ค่อยมีโปรโมชั่น ยกเว้น รัฐบาลมีนโยบายให้สิทธิพิเศษเพิ่มเติม
มีโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ที่หลากหลายรูปแบบ
การหักลดหย่อนภาษี
ในช่วง 5 ปีแรกที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของการเคหะฯ ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคาร ไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้
(ยกเว้นรัฐบาลจะมีมาตรการพิเศษในอนาคต)
ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ตามปกติ (สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท)
ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ตามปกติ (สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท)
สิทธิประโยชน์จากมาตรการรัฐ
ได้สิทธิ์ตามนโยบายรัฐ
ได้สิทธิ์ตามนโยบายรัฐ
กรณีที่เป็นโครงการจัดสรร (รวมถึงคอนโดมิเนียม) จะได้สิทธิ์ตามนโยบายรัฐเฉพาะโครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น
กรณีบ้านสร้างเอง จะได้สิทธิ์ในบางมาตรการเท่านั้น
ทุกโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นของภาครัฐ หรือภาคเอกชน ล้วนมีทั้งข้อดี และข้อเสียแตกต่างกันไป อยู่ที่ผู้ซื้อแล้วว่า ที่อยู่อาศัยจากหน่วยงานใด รูปแบบโครงการแบบไหน ที่เหมาะกับการใช้ชีวิต และสอดคล้องกับงบประมาณของตัวเองมากที่สุด
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น