เมื่อไม่นานนี้มีข่าวของนักร้องดังท่านหนึ่งได้จ่ายเงินซื้อบ้านครบถ้วน โอนกรรมสิทธิ์ มีโฉนดบ้านอยู่ในมือแล้ว แต่กลับขายไม่ได้ จึงออกมาให้ข่าวกับสื่อมวลชน ในบทความนี้เราจะไปศึกษาเนื้อหาของข่าว และประเด็นทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นกรณีศึกษาสำหรับผู้อ่านต่อไปครับ
ประเด็นปัญหาตามข่าวคืออะไร
นักร้องดังท่านดังกล่าวจ่ายเงินซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว ได้รับโฉนดบ้านมาเรียบร้อย ต่อมาประสงค์จะขายบ้าน แต่ปรากฏว่ามีหนังสือของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ (ในคดีที่เจ้าของโครงการถูกฟ้องล้มละลาย) ไปที่สำนักงานที่ดินว่าผู้ที่ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้อาจถูกเพิกถอนได้ในภายหลัง จึงไม่มีคนสนใจจะซื้อบ้าน เนื่องจากเกรงว่าจะถูกเพิกถอนในภายหลัง
จากเนื้อหาข่าวเพียงเท่านี้ ผู้เขียนสันนิษฐานว่า เจ้าของโครงการถูกฟ้องคดีล้มละลาย แต่มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดหลังจากที่ขายที่ดินแปลงนี้ไปแล้ว ดังนั้นในตอนที่โอนที่ดินขายให้นักร้องท่านดังกล่าวจึงยังไม่มีหนังสือของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไปที่สำนักงานที่ดิน (เพราะถ้ามีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนที่จะโอนที่ดิน ตามกฎหมายแล้วเจ้าของโครงการจะไม่มีอำนาจขายที่ดินได้อีกต่อไป)
แต่ว่าหลังจากนั้น เจ้าของโครงการถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด และอาจมีการร้องขอให้ศาลเพิกถอนการโอนรายนี้ภายในระยะเวลาตามกฎหมาย และระหว่างที่ศาลพิจารณาว่าจะเพิกถอนการโอนรายนี้หรือไม่นั้น เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็ส่งหนังสือมาที่สำนักงานที่ดินเพื่อแจ้งเตือนบุคคลภายนอกที่อาจจะทำนิติกรรมกับที่ดินแปลงนี้ว่าอาจถูกเพิกถอนในภายหลังได้
เหตุผลที่ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดิน
เมื่อคิดจะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินจากใครสักคนหนึ่ง และไม่ว่าคุณจะรู้จักกับผู้ขายมาก่อนหรือไม่ การตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างละเอียดก็เป็นเรื่องที่ควรทำทุกครั้งก่อนตกลงซื้อขาย
กฎหมายอนุญาตให้เพิกถอนการโอนในกรณีแบบนี้ได้หรือไม่
คำตอบก็คือได้ครับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 ให้อำนาจกับเจ้าหนี้สามารถฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ทำลงเพื่อให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ และพระราชบัญญัติล้มละลายมาตรา 113 กำหนดให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เป็นผู้มีอำนาจอำนาจร้องขอนิติกรรมแทนเจ้าหนี้ในคดีล้มละลาย
ผู้ซื้อที่ไม่ทราบเรื่องมาก่อนแบบนี้จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหรือไม่
แม้ว่ากฎหมายข้างต้นจะให้อำนาจเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ร้องขอเพิกถอนนิติกรรมกับลูกหนี้ผู้ล้มละลายไว้ก็ตาม แต่กฎหมายก็ให้ความคุ้มครองกับผู้ซื้อที่สุจริตไว้ มิเช่นนั้นแล้ว ก็จะไม่มีใครกล้าซื้อขายทำนิติกรรมกันเลย เพราะไม่รู้ว่าตัวเองจะถูกเพิกถอนนิติกรรมในภายหลังหรือไม่
โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 เองได้กำหนดข้อยกเว้นของการเพิกถอนไว้ว่า การเพิกถอนไม่สามารถทำได้ หากบุคคลภายนอกนั้นไม่รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ แต่ถ้าเป็นการให้โดยเสน่หา เพียงแค่ลูกหนี้รู้ฝ่ายเดียวก็เพิกถอนได้
DDproperty Tip
สรุปเป็นภาษาที่เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ถ้าบุคคลภายนอกที่ทำนิติกรรมกับลูกหนี้นั้นสุจริต คือ ไม่รู้ว่านิติกรรมนั้นทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ และได้ชำระค่าตอบแทนตามสมควรแล้ว ก็ไม่สามารถเพิกถอนนิติกรรมได้นั่นเอง
สำหรับหน้าที่ในการพิสูจน์ต่อศาลว่านิติกรรมนั้นทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ เป็นหน้าที่ของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1877/494 และ 209/2521) แต่ถ้าการโอนนั้นเกิดขึ้นภายในระยะเวลา 1 ปีก่อนการขอให้ล้มละลายหรือ 1 ปีภายหลังจากนั้น หรือเป็นการให้โดยเสน่หา หรือมีค่าตอบแทนน้อยเกินสมควร (ตามพระราชบัญญัติล้มละลายมาตรา 114) กฎหมายจะกำหนดให้เป็นภาระการพิสูจน์ของบุคคลภายนอกที่ทำนิติกรรมกับลูกหนี้พิสูจน์ว่าตนเองเป็นฝ่ายสุจริต
โฉนดที่ดินจริงหรือปลอม? รีบเช็กก่อนชวดกรรมสิทธิ์แบบไม่รู้ตัว
การตรวจเช็กโฉนดที่ดินเบื้องต้นถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะในปัจจุบันการปลอมแปลงเอกสารกลายเป็นหนึ่งในคดียอดนิยมที่เกิดขึ้นในสังคมไทยแทบทุกวัน
มีทางป้องกันเหตุการณ์แบบนี้อย่างไร
แน่นอนว่าคงเป็นเรื่องเกินกำลังของผู้ซื้อธรรมดาทั่วไปที่จะทราบได้ว่าเจ้าของโครงการไม่ถูกฟ้องล้มละลายอยู่ ดังนั้น คำแนะนำของผมคือ อันดับแรก เลือกซื้อโครงการจากเจ้าของโครงการที่น่าเชื่อถือ แต่ถ้าต้องการซื้อโครงการกับเจ้าของโครงการที่ไม่ค่อยมีชื่อเสียงมากนั้น ก็ควรจะสละเวลาสักนิด หรือว่าจ้างทนายความให้ตรวจสอบตัวเจ้าของโครงการนั้น โดยตรวจสอบกับกรมบังคับคดีว่าเจ้าของโครงการนั้นถูกคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดอยู่หรือไม่
โดยตรวจสอบกับระบบคอมพิวเตอร์ของศาลล้มละลายกลางว่าเจ้าของโครงการรายนั้นอยู่ในระหว่างถูกฟ้องคดีล้มละลายหรือไม่ โดยหน่วยงานทั้ง 2 แห่งนี้จะมีเจ้าหน้าที่คอยให้คำแนะนำประชาชนทั่วไปอยู่ สามารถดำเนินการเองได้ ไม่ยากนักครับ
ค้นหาข้อมูลที่ดินออนไลน์เบื้องต้นกับกรมที่ดิน ด้วยแอป LandsMaps
ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของที่ดิน ค้นหาแปลงที่ดิน ค้นหาระวางที่ดิน เลขระวางที่ดิน ทำทั้งหมดนี้ได้ง่าย ๆ ด้วยเว็บไซต์และแอปพลิเคชัน LandsMaps ที่กรมที่ดินได้พัฒนาขึ้น
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า