ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ดีเวลลอปเปอร์ต่างนำข้อมูลและตัวเลขต่างๆเข้าคำนวณ เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด และในปัจจุบัน หนึ่งในปัจจัยเหล่านั้นก็คือร้านกาแฟโลโก้ขาวเขียวรูปนางเงือก Starbucks มาดูกันว่าร้านกาแฟระดับโลกนี้ส่งผลอย่างไรและมากน้อยเพียงใดต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ ถึงขนาดเรียกได้ว่าเป็น สตาร์บัคส์ เอฟเฟค ได้หรือไม่ และ สามารถนำมาปรับใช้กับแนวทางพัฒนาอสังหาฯ บ้านเราได้อย่างไร บทความนี้เราพาคุณไปดูครับ
ราคาบ้านใกล้สตาร์บัคส์สูงกว่าราคาบ้านทั่วไป
ข้อมูลรีเสิชจากบริษัทที่รวบรวมข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา Zillow ได้ค้นพบว่า เมื่อดูข้อมูลย้อนหลังกลับไปประมาณ 17 ปีที่แล้ว (2540 – 2557) ราคาของบ้านที่มีทำเลตั้งอยู่ใกล้กับร้านกาแฟ Starbucks (ไม่เกิน 400 เมตร) นั้นปรับตัวขึ้นสูงถึง 96% เปรียบเทียบกับราคาเฉลี่ยของบ้านที่ปรับตัวขึ้นในสหรัฐที่ 65% สำหรับรัฐทีมีการปรับตัวขึ้นของราคาอสังหาฯ ทำเลใกล้สตาร์บักส์มากที่สุดคือ บอสตัน (สูงถึง 171% มากกว่าราคาปรับขึ้นเฉลี่ยของอสังหาฯ ในรัฐที่ไม่ได้อยู่ใกล้กับสตาร์บักส์ถึง 45%)
ไม่เพียงแต่ราคาอสังหาฯ ที่อยู่ใกล้กับสตาร์บัคส์จะปรับตัวขึ้นสูงกว่าราคาปรับขึ้นเฉลี่ย สำหรับที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้ร้านกาแฟบิ๊กเนม Dunkin’ Donut นั้นก็ปรับตัวขึ้นสูงเช่นกัน ดังเส้นกราฟด้านล่างนี้:
เส้นกราฟบนสุดคือเส้นปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยใกล้ สตาร์บัคส์
เส้นกราฟกลางคือเส้นปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยใกล้ ดังกิ้น โดนัท
เส้นกราฟล่างสุดคือเส้นปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐ
(สังเกตเส้นกราฟทั้งสามจะปรับตัวลงเป็นอย่างมากตั้งแต่ช่วงประมาณปี 2550 – 2553 หลังจากเกิดวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ที่สหรัฐ)
เส้นกราฟกลางคือเส้นปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยใกล้ ดังกิ้น โดนัท
เส้นกราฟล่างสุดคือเส้นปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐ
(สังเกตเส้นกราฟทั้งสามจะปรับตัวลงเป็นอย่างมากตั้งแต่ช่วงประมาณปี 2550 – 2553 หลังจากเกิดวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ที่สหรัฐ)
เบื้องหลังการปักหมุดของสตาร์บัคส์
ทาง Zillow ได้มีโอกาสพูดคุยกับหัวหน้าทีมการคัดเลือกทำเล (location selection process) นาย อาเธอร์ รูบินเฟลด์ เขาได้บอกว่าทุกครั้งที่สตาร์บัคส์มีแผนจะขยายสาขาออกไป สมาชิกทีมนักวิจัยกว่า 20 คน จะนั่งศึกษาข้อมูลทางด้านภูมิศาสตร์และข้อมูลทางด้านของประชากรศาสตร์ และใช้หลักสถิติในการคำนวณว่าพื้นที่ไหนที่จะสามารถสร้างรายได้สูงสุดในบรรดาตัวเลือกที่หยิบยกมา และการวิจัยนี้เป็นส่วนสำคัญที่ก่อให้เกิด Starbucks Effect หรือ Starbucks Phenomenon
สำหรับปัจจัยที่นำมาใช้คำนวณคร่าวๆ ได้แก่ จำนวนประชากรที่หลั่งไหลเข้ามาในพื้นที่ในแต่ละวัน และ การเป็นทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งอาคารสำนักงาน
หากสตาร์บัคส์กำลังจะขึ้นแถวบ้านคุณ สิ่งนี้กำลังบ่งบอกอะไร
วิชาเศรษฐศาสตร์มีคำศัพท์หนึ่งที่น่าสนใจนั่นคือ Gentrification หรือการที่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งนั้นจะมีประชากรชนชั้นกลางขึ้นไปเข้าอยู่อาศัยเกือบ 100% และ คนกลุ่มนี้คือเป้าหมายการตลาดหลักของสตาร์บัคส์นั่นเอง ดังนั้น หากเกิดเหตุการณ์นี้ อาจเป็นสัญญาณส่งไปยังดีเวลลอปเปอร์ว่าควรจะเตรียมพร้อมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ เพื่อเป็นการรองรับดีมานด์ด้านการอยู่อาศัยของกลุ่มคนชั้นกลาง – บน ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
พฤติกรรมของคนชั้นกลางส่วนใหญ่นั้นต้องการดื่มกาแฟดีๆ สักแก้วเพื่อเป็นการเตรียมพร้อมก่อนเข้าที่ทำงาน และจะสะดวกเป็นอย่างมากหากมีร้านกาแฟคุณภาพอยู่ใกล้บ้านพวกเขา อย่างไรก็ตามเราไม่สามารถการันตีได้ 100% ว่า คนยอมที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ในราคาที่แพงกว่า เมื่อพบว่าอยู่ใกล้สตาร์บัคส์มากกว่า แต่เราเชื่อเหลือเกินว่า มีกลุ่มคนที่นำปัจจัยนี้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
สรุป
รูปแบบการเกิดขึ้นของสตาร์บัคส์ในบ้านเรา อาจจะดูแตกต่างจากทางสหรัฐ หากไม่นับสตาร์บัคส์ที่อยู่ในอาคารสำนักงานหรือห้างสรรพสินค้าแล้ว จะพบว่า สตาร์บัคส์จะเกิดขึ้นพร้อมกับ คอมมูนิตี้ มอลล์ หากคุณอยากหาคำตอบดูละก็ ลองสำรวจกลุ่มของประชากรที่อยู่อาศัยในละแวกคอมมูนิตี้ มอลล์ แต่ละแห่งดูว่า กลุ่มประชากรส่วนใหญ่ในละแวกนั้นอยู่ในกลุ่มไหน และพื้นที่นั้นกำลังเกิด Starbucks Effect และ Gentrification Effect หรือไม่? ซึ่งเราคิดว่าน่าสนใจทีเดียวหากคุณจะลองรีเสิชด้วยตัวคุณเอง หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโด ลองซื้อแก้ว take-away ของสตาร์บัคส์บนพื้นที่ที่คุณสนใจ แล้วลองเลือกดูที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น
ร้านสตาร์บัคส์ในคอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ ในกรุงเทพฯ
ขอบคุณข้อมูลจาก:
เรื่องข้างต้นเขียนและเรียบเรียงโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com