ตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เสี่ยงพื้นที่น้ำท่วม

การซื้อที่ดินคือจุดเริ่มต้นที่ดีในการมีบ้านและการลงทุน แต่การจะเลือกซื้อที่ดินในกรุงเทพฯ หรือซื้อที่ดินในต่างจังหวัดนั้น มีข้อควรคิดและพิจารณาหลายด้าน หนึ่งในนั้นคือการตรวจสอบที่ดินว่าอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมหรือไม่ ซึ่งขอแนะนำการตรวจสอบที่ดินเบื้องต้นดังนี้

ตรวจสอบที่ดิน พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จากสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (องค์การมหาชน) ผ่านเว็บไซต์ http://flood.gistda.or.th โดยจะเป็นการแสดงพื้นที่น้ำท่วมจากภาพถ่ายดาวเทียมไทยโชต และภาพถ่ายดาวเทียม Nasa Blue Marble

โดยข้อมูลจากเว็บไซต์นี้ สามารถตรวจสอบที่ดินเบื้องต้น ว่าพื้นที่ไหนเป็นพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมแบบ Real time และข้อมูลแบบเป็นสถิติ ดังนี้

– แผนที่น้ำท่วมรอบ 7 วัน

– สถานการณ์น้ำท่วมเปรียบเทียบแต่ละปี มีให้เลือกตั้งแต่ปี 2549-2563

– ความถี่น้ำท่วมขังในรอบ 11 ปี

คำอธิบายสัญลักษณ์

จากข้อมูลของกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย กระทรวงมหาดไทย ได้เก็บข้อมูลตลอด 9 ปี (พ.ศ. 2548-2556) พบว่า หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ มีปัญหาน้ำท่วมซ้ำซาก โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอก โดยมีรายละเอียดดังนี้

พื้นที่เสี่ยงอุทกภัยระดับ 1 พื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก 7-9 ปี และพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยระดับ 2 พื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก 5-6 ปี ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ได้แก่

– หนองจอก

– คลองสามวา

– ลาดกระบัง

– มีนบุรี

และบางส่วนในเขต

– สายไหม

– บางเขน

– คันนายาว

ระดับความสูง-ต่ำในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้แต่ละพื้นที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วมไม่เท่ากัน โดยพื้นที่ในกรุงเทพฯ สูงกว่าระดับน้ำทะเลปานกลาง ประมาณ 1-1.5 เมตร เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น อาทิ เพชรบูรณ์ 114 เมตร นครราชสีมา 187 เมตร อุตรดิตถ์ 63 เมตร ราชบุรี 5 เมตร และภูเก็ต 2 เมตร ถือว่ามีระดับที่ไม่สูงมากนัก โดยแต่ละเขตมีความสูง ดังนี้

แม้ว่ากรุงเทพฯ หลายเขตจะอยู่ในช่วงระดับต่ำกว่า 0 เมตร จนถึงสูงกว่าระดับน้ำทะเล 1 เมตร แต่น้ำกลับไม่ท่วมในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 หากไม่นับเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ที่จะยอมให้ท่วมไม่ได้แล้ว ก็จะมีเขตบางนา ที่แม้พื้นที่ส่วนใหญ่สูงกว่าระดับน้ำทะเลไม่เกิน 1 เมตร แต่น้ำกลับไม่ท่วม

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของคณะกรรมการระหว่างรัฐบาลว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ พบว่า ปริมาณฝนตก ในเขตกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5% ระดับน้ำทะเลสถานีหลัก บริเวณปากแม่น้ำทั้ง 4 คือ แม่กลอง ท่าจีน เจ้าพระยา และบางปะกง มีแนวโน้มสูงขึ้นโดยเฉลี่ย 1.3 เซนติเมตรต่อปี ขณะที่กรุงเทพฯ มีการทรุดตัวประมาณ 1 เซนติเมตรต่อปี ทำให้น้ำทะเลสูงขึ้น 3 มิลลิเมตรทุกปี

หากย้อนไปดูสถานการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ เมื่อปี 2554 จะพบว่า พื้นที่ในกรุงเทพฯ แทบจะจมมิดใต้มวลน้ำมหาศาล ซึ่งบางเขตต้องกลายเป็นพื้นที่ทางผ่านของน้ำเพื่อระบายลงสู่ทะเล และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบกับใจกลางเมืองกรุงเทพฯ โดยจาก 50 เขต มีเพียง 12 เขต เท่านั้นที่เหลือรอดจากมวลน้ำมาได้ ได้แก่

– ทุ่งครุ

– ราษฎร์บูรณะ

– คลองสาน

– ป้อมปราบศัตรูพ่าย

– ราชเทวี

– วังทองหลาง

– พญาไท

– วัฒนา

– สาทร

– สวนหลวง

– ปทุมวัน

– บางนา

ส่วนที่เหลือมี 9 เขตที่เสียหายบางส่วนจากการขึ้น-ลงของระดับแม่น้ำเจ้าพระยา หรือได้รับผลกระทบในช่วงสั้น ๆ ได้แก่

– พระนคร

– ดุสิต

– สัมพันธวงศ์

– บางรัก

– บางคอแหลม

– คลองเตย

– ยานนาวา

– พระโขนง

– บางซื่อ

เขตที่ได้รับความเสียหายบางส่วนที่เกิดจากน้ำเหนือ แยกเป็น 2 ส่วน คือ เสียหายเกิน 20% มี 9 เขต ได้แก่

– ประเวศ

– คันนายาว

– มีนบุรี

– ลาดกระบัง

– หนองจอก

– สะพานสูง

– ลาดพร้าว

– บางกอกน้อย

– บางบอน

เสียหายน้อยกว่า 20% มี 8 เขตคือ

– ดินแดง

– ห้วยขวาง

– บึงกุ่ม

– บางกะปิ

– บางกอกใหญ่

– จอมทอง

– ธนบุรี

– บางขุนเทียน

สำหรับเขตที่เสียหายมากที่สุดเรียกว่าท่วมมากและท่วมนาน มี 12 เขต ได้แก่

– ตลิ่งชัน

– ทวีวัฒนา

– บางพลัด

– บางแค

– ภาษีเจริญ

– หนองแขม

– ดอนเมือง

– บางเขน

– สายไหม

– หลักสี่

– จตุจักร

– คลองสามวา

จากข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นว่าปัจจัยที่น้ำจะท่วมหรือไม่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับความสูงจากระดับน้ำทะเลเท่านั้น อาจรวมถึงเรื่องการดูแลความสะอาดของคนในพื้นที่ เพราะนอกจากฝนแล้วสิ่งหนึ่งที่ทำให้เกิดน้ำท่วมคือปัญหาขยะอุดตันตามท่อระบายน้ำ

อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบที่ดิน ก่อนจะตกลงปลงใจซื้อที่ดินแปลงไหนก็ตาม นอกจากจะตรวจสอบจากข้อมูลต่าง ๆ ข้างต้นแล้ว ยังต้องอาศัยปัจจัยหลายรอบด้าน เพื่อให้การซื้อที่ดินครั้งไหน ๆ ก็เป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง จะได้ไม่ต้องมานั่งเสียใจภายหลังกับปัญหาน้ำท่วม หรือปัญหาอื่น ๆ

โดยสามารถใช้ระบบออนไลน์ในการช่วงตรวจสอบข้อมูลด้านอื่น ๆ ของที่ดินแปลงนั้น อาทิ การค้นข้อมูลที่ดินออนไลน์ กับกรมที่ดิน ด้วยแอป LandsMaps รวมทั้งการเช็กราคาประเมินที่ดินแบบไม่มีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน