ตลาดอสังหาฯ ปี 64 ยังเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อ

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการยังคงใช้ "สงครามราคา" ดึงดูดใจผู้ซื้อด้วยแคมเปญการตลาด ลดราคา และโปรโมชันต่าง ๆ เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมไม่สูงมากนัก

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปี 2562 ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และผลจากมาตรการ LTV ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้มากนัก ก่อนจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากโควิด-19

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2562 (Q4 2562) ซึ่งอยู่ที่ 207 จุด ก่อนจะปรับตัวขึ้นเล็กน้อยหลังจากประกาศคลายล็อกดาวน์ โดยเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วง Q1 2562) แต่ยังถือว่าดัชนีราคาลดลงถึง 9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า 5 ทำเลที่มีราคาคอนโดมิเนียมเติบโตมากที่สุด คือ

– แขวงบางไผ่ เขตบางแค เพิ่มขึ้น 42%

– แขวงปทุมวัน เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 15%

– แขวงสี่พระยา เขตบางรัก เพิ่มขึ้น 10%

– แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 14%

– แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 10%

ส่วนทำเลที่มีราคาบ้านเดี่ยวเติบโตมากที่สุด คือ แขวงอรุณอมรินทร์ เขตบางกอกน้อย เพิ่มขึ้น 21% ทำเลที่มีราคาทาวน์เฮ้าส์เติบโตมากที่สุด คือ แขวงคู้ฝั่งเหนือ เขตหนองจอก เพิ่มขึ้น 41%

แม้ว่าทำเลที่ราคาคอนโดปรับตัวเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD แต่โดยรวม เมื่อพิจารณาในที่อยู่อาศัยทุก ๆ ประเภทแล้ว พบว่าทำเลที่ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอก CBD และชานเมือง

ตั้งแต่ Q4 2562 เป็นต้นมา จำนวนอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 336 จุด ต่อเนื่องมาถึง Q2 ที่ลดลงอย่างมากมาอยู่ที่ 313 จุด ก่อนจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากมีการคลายล็อกดาวน์ใน Q3 2563 มาอยู่ที่ 385 จุดหรือเพิ่มขึ้นถึง 23% และเพิ่มขึ้น 5% ของปีก่อนหน้า สะท้อนความต้องการขายหลังจากหยุดชะงักไปในช่วงล็อกดาวน์ และแสดงถึงจำนวนอุปทานคงค้างที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก

หากแยกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า จำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง เพิ่มขึ้น 42% บ้านเดี่ยว คือ แขวงบางนา เขตบางนา เพิ่มขึ้นถึง 233% และทาวน์เฮ้าส์ คือ แขวงบางจาก เขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 78%

เมื่อแบ่งตามระดับราคาจะพบว่าระดับราคาที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34% รองลงมาคือ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% ส่วนระดับราคา 5-10 ล้านบาท ลดลง 7% และระดับราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 3%

จะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่าล้านในปัจจุบันถือเป็นเซ็กเมนต์ที่มีความกดดัน เนื่องจากมีอุปทานอยู่ในตลาดอยู่ค่อนข้างมาก ในขณะที่กำลังซื้อได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน แม้จะมีมาตรการลดค่าโอนฯ ค่าจดจำนองของบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านออกมาก็ตาม

ในขณะที่อุปทานของเซ็กเมนต์ 1-3 ล้าน แม้จะมีอยู่ค่อนข้างมาก (มีจำนวนเพิ่มขึ้น 29%) แต่ดีมานด์ในเซ็กเมนต์นี้ยังคงเพิ่มขึ้น 16% จากปีก่อนหน้า ตามมาด้วยเซ็กเมนต์ 3-5 ล้าน มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12% และ 5-10 ล้าน มีจำนวนเพิ่มขึ้น 3% ตามลำดับ

ราคาอสังหาฯ จะยังคงไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเร็ว ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2563 ยาวไปจนถึงช่วงต้นปี 2564 นอกจากนี้จากการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเหลือ 0.50% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในช่วงนี้จะค่อนข้างต่ำ

ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม ทั้งซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อยังต้องมีการสำรองเงินไว้ และมีวินัยทางการเงิน เนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดของโควิด-19 รอบใหม่ และปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง