จับตาตลาดอสังหาฯ ราคาต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส

จับตาตลาดอสังหาฯ ราคาต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส

การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกล่าสุด ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจไทยต่อเนื่อง แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐมาช่วยเหลือเยียวยาผู้ประกอบการและประชาชนที่ได้รับผลกระทบ แต่ยังไม่เพียงพอที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจในช่วงปิดประเทศ ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอตัวตามกำลังซื้อผู้บริโภค กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ไม่มีความพร้อมด้านการเงิน

 

ดัชนีราคาปรับลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส

Thailand Property Market Index ชี้ดัชนีราคาลดลง 4% 

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด จาก 197 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส (นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560)

แม้เคยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ในปีนี้ แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ทำให้มีความเป็นไปได้ยาก คาดว่าตลาดจะมีทิศทางเติบโตอีกครั้งเมื่อภาครัฐสามารถควบคุมการแพร่ระบาดฯ ได้ และมีการฉีดวัคซีนมากเพียงพอที่จะสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ในประเทศ

เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบันและปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ คาดว่าจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2564 นี้ ในขณะที่ดัชนีอุปทานมีการเติบโตจากการที่ผู้ประกอบการกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ พร้อมจัดโปรโมชั่นเร่งระบายสต็อกคงค้างของโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในช่วงที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งถือว่ายังเป็นโอกาสทองอยู่ แต่คาดว่าดัชนีอุปทานจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลงตามแผนธุรกิจที่ต้องปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในอนาคตเช่นกัน

 

มาตรการรัฐไม่ช่วย อสังหาฯ ยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจทรุด

สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกล่าสุดถือเป็นปัจจัยที่เข้ามามีอิทธิพลทำให้การเติบโตของธุรกิจทุกภาคส่วนต้องชะงักลง เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาอนาคตได้ว่าจะควบคุมให้เข้าสู่สถานการณ์ปกติได้เร็วเพียงใด ส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้ ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้ปรับลดมุมมองต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยปี 2564 จากคาดการณ์เดิมที่ 2.6% เป็น 1.8% อันเป็นผลจากสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ รอบล่าสุดที่รุนแรงกว่ารอบก่อน

ในส่วนภาคอสังหาฯ นั้นก็ได้รับผลกระทบไม่น้อยเช่นกัน แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐเข้ามาช่วยเหลือแต่ยังคงไม่ครอบคลุมเพียงพอ เนื่องจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังคงผันผวนตามสถานการณ์ปัจจุบัน จึงชะลอการซื้อทรัพย์สินที่มีราคาสูงอย่างที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

 

3 เทรนดตลาดอสังหาฯ ไทย ผู้บริโภคอยากมีบ้านแต่ขาดกำลังซื้อ

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยข้อมูลเชิงลึกและทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วงต้นปี 2564 ท่ามกลางการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ที่มีมาอย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มรุนแรงกว่าที่คาด ส่งผลกระทบให้การเติบโตของตลาดอสังหาฯ กลับต้องชะลอตัวอีกครั้ง แม้มีความต้องการในตลาด แต่ใช้เวลาตัดสินใจซื้อนานขึ้น

1. เทรนด์ Work From Home ยังได้ไปต่อ ดันที่อยู่อาศัยแนวราบโต 

จากสถานการณ์การแพร่ระบาดอย่างต่อเนื่องในไทยตั้งแต่ปีที่แล้ว มีส่วนผลักดันให้เทรนด์ Work From Home แพร่หลายมากขึ้น ผู้บริโภคมีการปรับตัวเพื่อรับมือโดยหันมามองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่เพียงพอ รองรับการทำงานจากที่บ้านได้สะดวกมากขึ้น

ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคงเน้นไปที่การเปิดตัวโครงการที่ตอบสนองความต้องการผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หลายคนหันมาให้ความสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบเพื่อรองรับการทำงานที่บ้าน และรักษาระยะห่างกับสังคม ทำให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง

โดยพบว่า ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้นถึง 8% ในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา สวนทางกับดัชนีราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวลดลงถึง 8% ในรอบปี และลดลง 12% ในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา

Thailand Property Market Index ชี้คอนโดมีจำนวนมากที่สุด

ส่วนด้านจำนวนอุปทาน แม้ว่าคอนโดมิเนียมจะมีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 88% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนเพียง 10% ต่างจากจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น 12% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 12% จากไตรมาสก่อน สอดคล้องกับที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาโฟกัสกับโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

 

2. อานิสงส์รถไฟฟ้า ดึงดูดคนหาบ้านแถบชานเมือง

ปัจจัยจากการพัฒนาระบบขนส่งทั้งเส้นทางปัจจุบันและแผนในอนาคต ส่งผลให้เกิดการกระจายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD และกรุงเทพฯ รอบนอกมากขึ้น เนื่องจากถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะพัฒนาต่อยอดในอนาคตได้สูง จึงทำให้ทำเลดังกล่าวมีทิศทางการเติบโตของราคาอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่

- เขตทวีวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 13% จากไตรมาสก่อน ซึ่งบ้านเดี่ยวในทวีวัฒนามีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 15%

- เขตตลิ่งชัน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน โดยบ้านเดี่ยวในตลิ่งชันมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด อยู่ที่ 3%

ทั้งสองทำเลเป็นผลมาจากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่วางแผนเปิดให้บริการในเดือนพฤศจิกายน 2564 นี้ ประกอบกับที่ย่านนี้ยังมีทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งเอื้อต่อการเดินทางทั้งโดยรถยนต์ส่วนตัวและระบบขนส่งสาธารณะ

- เขตบางเขน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 10% จากไตรมาสก่อน โดยคอนโดในบางเขนมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 11%

โดยได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-คูคต ซึ่งเชื่อม 3 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ และปทุมธานี ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว

 

3. มาตรการรัฐไม่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภคอย่างที่คิด

Thailand Property Market Index มีจำนวนอุปทาน 5-10 ล้านบาทมากที่สุด

จากมาตรการช่วยลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน เพื่อช่วยเหลือเยียวยาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ และหวังกระตุ้นการซื้อขายให้เติบโต

แต่จากรายงานพบว่า ความสนใจซื้อของผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นน้อยเมื่อเทียบกับระดับราคาอื่น โดยเพิ่มขึ้นเพียง 14% จากไตรมาสก่อน ต่างจากความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 34% ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 27%) และระดับราคา 3-5 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 23%)

เมื่อพิจารณาจากรายงานจะพบว่า จำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดจะเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% จากไตรมาสก่อน รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาท และระดับราคา 5-10 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 10% และ 8% ตามลำดับ)

สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ จึงต้องเลือกใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นที่สุดก่อน สอดคล้องกับผลสำรวจ “ครอบครัวไทยในยุคโควิด-19” ของสวนดุสิตโพล มหาวิทยาลัยสวนดุสิต ที่พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 75.41% มองว่าปัญหาหนี้สิน เป็นปัญหาในครอบครัวที่พบมากขึ้นในยุคโควิด-19 นี้ และปัญหาหนักอกในครอบครัวอันดับแรกยังคงเป็นเรื่องรายได้และค่าใช้จ่ายถึง 44.27%

ในขณะที่ผู้บริโภคในระดับบนแม้จะยังคงให้ความสนใจในการซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหาฯ แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ปัจจุบัน รวมทั้งไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น จึงส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้นหรือชะลอการซื้อออกไปก่อนเช่นกัน

 

จับตามาตรการรัฐเปิดช่องต่างชาติซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

ส่วนแผนการแก้ไขกฎหมายฉบับต่าง ๆ ของรัฐบาลเพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของชาวต่างชาติก็เป็นเรื่องที่น่าจับตามองไม่น้อย ได้แก่ ขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด เป็น 70-80% (จากปัจจุบัน 49%) ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และกำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ซึ่งต้องพิจารณาผลดีและผลเสียในระยะยาวให้รอบด้านอย่างถี่ถ้วน

เปิดช่องคนต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโด 3 นโยบายรัฐช่วยกระตุ้นอสังหาฯ ไทย

ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ดีที่สุดในตอนนี้ คือ แผนการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ที่ชัดเจน ครอบคลุมประชากรทั้งประเทศ ซึ่งนอกจากจะช่วยสร้างภูมิคุ้มกันหมู่เพื่อป้องกันการติดเชื้อและการแพร่ระบาดฯ ในวงกว้างแล้ว ยังเป็นกุญแจสำคัญที่นำไปสู่การสร้างความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค กระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ และช่วยให้สามารถเปิดประเทศเพื่อต้อนรับชาวต่างชาติที่จะเข้ามาเป็นอีกหนึ่งกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจทุกภาคส่วน หลังจากต้องเผชิญผลกระทบจากวิกฤติครั้งนี้มาอย่างยาวนาน

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Refinancing Calculator Icon
เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍