ตั้งค่าเช่าอย่างไร ปล่อยเช่าได้ไวสุด ๆ

DDproperty Editorial Team
ตั้งค่าเช่าอย่างไร ปล่อยเช่าได้ไวสุด ๆ
หากคุณคือคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวโดยเฉพาะคอนโดด้วยการปล่อยเช่าอยู่ล่ะก็ คุณควรให้ความสำคัญอย่างมากกับการตั้งค่าเช่า เพราะค่าเช่าจะเป็นตัวที่บอกว่าคุณจะได้รับอัตราผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน
ขณะเดียวกันการกำหนดค่าเช่าโดยการคำนึงถึงอัตราค่าเช่าในตลาดก็จะเป็นตัวที่ทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยากในระยะเวลาอันสั้น DDproperty มีเทคนิคการตั้งค่าเช่ามาแนะนำกันในครั้งนี้

สำรวจค่าเช่าในตลาด

หากเรามีคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าสักห้องหนึ่งแล้วต้องการจะปล่อยเช่าล่ะก็ เราอาจจะเริ่มต้นจากการค้นหาห้องที่อยู่ในโครงการและกำลังอยู่ระหว่างการปล่อยเช่า หรือปล่อยเช่าไปแล้ว
สิ่งที่เรากำลังทำอยู่ก็คือการสำรวจค่าเช่าในตลาดนั่นเอง ซึ่งถ้าเป็นเมื่อก่อนเราอาจจะโทรศัพท์ไปสอบถามกับเจ้าของห้องหรือตัวแทนอสังหาฯ ตามประกาศที่ติดไว้หน้าห้องหรือที่นิติบุคคล แต่ปัจจุบันเรามีทางลัดที่ง่ายกว่าเดิมเพราะที่ DDproperty เรารวบรวมประกาศให้เช่าเอาไว้ด้วยกัน
Property for rent
ยกตัวอย่าง จากหน้าแรกของเว็บไซต์ DDproperty.com จะเลือกกด "เช่า" ที่แท็บด้านบน หรือเลือก "เช่า" บริเวณช่องค้นหาตรงกลางภาพ แล้วใส่ทำเล หรือชื่อโครงการเข้าไป จากนั้นกดค้นหาก็ได้เช่นกัน
Property for rent_03
หากกด "เช่า" จากแท็ปด้านบน จะเข้าที่หน้าค้นหาดังภาพ สามารถใส่ข้อมูลที่ต้องการค้นหาได้ทั้ง ทำเล สถานีรถไฟฟ้า หรือชื่อโครงการก็ได้ เลือกเช่า เลือกประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น ขนาดห้อง
การสำรวจราคาคอนโด หรือบ้านที่อยู่ในโครงการจัดสรรนั้นจะง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อยู่ในโครงการ เนื่องจากเรามีโอกาสจะพบอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะใกล้เคียงกันทั้งขนาดพื้นที่ อายุ การออกแบบ และทำเลที่ตั้ง ทำให้เราสามารถเปรียบเทียบกันได้เลย โดยไม่จำเป็นต้องหาอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรในกรณีที่เป็นคอนโด หรืออัตราค่าเช่าต่อตารางวา กรณีที่เป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์
จากในตัวอย่างข้างต้น ถ้าหากยูนิตที่เราต้องการจะปล่อยเช่านั้นมีขนาด 37 ตารางเมตร ซึ่งเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน เราจะพบว่ามีการตั้งราคาของห้องที่มีขนาด 36-38 ตารางเมตร ดังนี้
ยูนิต (ตารางเมตร)ค่าเช่า (บาท/เดือน)
A (37)23,000
B (37)25,000
C (37)19,500
D (36)20,000
E (38)21,000

คำนวณค่าเช่าเฉลี่ยในตลาด

ในการสำรวจราคาเพื่อหาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดนั้น ควรเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 5 รายการ จากตัวอย่างจะพบว่า เราสามารถหาห้องที่มีขนาดเท่ากับห้องของเราคือ 37 ตารางเมตรได้เพียง 3 ห้องเท่านั้น
อีก 2 ห้องคือ ยูนิต D และ E มีขนาดต่างจากห้องของเราห้องละ 1 ตารางเมตร ในการคำนวณเบื้องต้นสามารถอนุโลมนำเข้ามาคำนวณได้ จะพบว่าโดยเฉลี่ยแล้วราคาค่าเช่าของห้องขนาด 36-38 ตารางเมตรจะอยู่ระหว่าง 19,500-25,000 บาท/เดือน
สามารถหาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดได้โดยนำผลสำรวจทั้ง 5 รายการมาหาค่าเฉลี่ย ดังนี้
(23,000 + 25,000 + 19,500 + 20,000 + 21,000) / 5 = 21,700 บาท/เดือน
จากค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดนี้เองจะเป็นเกณฑ์ที่ผู้เช่าใช้ในการเปรียบเทียบว่าค่าเช่าที่เราเสนอไปนั้นถูกหรือแพง ถ้าหากค่าเช่าที่เสนอไปสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยผู้เช่าจะประเมินว่าแพง และถ้าค่าเช่าต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยผู้เช่าจะรู้สึกว่าถูก ทั้งนี้การจะตั้งราคาที่สูงหรือต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยนั้นยังมีปัจจัยที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรพิจารณาเพิ่มเติม เช่น สภาพห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ให้มาพร้อมกับห้อง แม้แต่วิวจากชั้นที่ตั้งของห้อง ทิศทางของห้อง รวมไปถึงการเป็นห้องมุมที่มีหน้าต่างสองด้าน หรือมีระเบียง เป็นต้น
ในกรณีที่ไม่สามารถหายูนิตที่ใกล้เคียงกันเปรียบเทียบได้ ยูนิตที่ประกาศขายในโครงการมีขนาดแตกต่างกันอย่างมากดังตารางผลการสำรวจราคาด้านล่าง
ยูนิต (ตารางเมตร)ค่าเช่า (บาท/เดือน)
A (30)17,000
B (43)20,000
C (45)24,000
D (29)15,000
F (42)15,000
จากตารางจะแสดงให้เห็นขนาดของห้องที่แตกต่างกันตั้งแต่ 29-45 ตารางเมตร และค่าเช่าที่แตกต่างกันตั้งแต่ 15,000-24,000 บาท ยากที่จะเปรียบเทียบกันได้ จึงแนะนำให้ทำเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร หรือกรณีที่เป็นบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ก็ให้ทำเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางวา ด้วยการนำราคาค่าเช่าหารด้วยขนาดพื้นที่ ดังนี้
A (30)
17,000
17,000/30 = 567
B (43)
20,000
20,000/43 = 465
C (45)
24,000
24,000/45 = 533
D (29)
15,000
15,000/29 = 517
E (42)
15,000
15,000/42 = 357
เมื่อทำค่าเช่าให้อยู่ในรูปค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตรแล้วจะพบว่าค่าเช่านั้นอยู่ในช่วง 357-567 (บาท / เดือน) / ตารางเมตร จากค่าเช่าต่อตารางเมตรสามารถหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของตลาดได้โดยนำค่าเช่าต่อตารางเมตรทั้งหมดมาหาค่าเฉลี่ย ดังนี้
(567 + 465 + 533 + 517 + 357) / 5 = 488 (บาท / เดือน) / ตารางเมตร
ดังนั้นถ้าหากยูนิตที่เราต้องการจะปล่อยเช่ามีขนาด 37 ตารางเมตร
ค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดจึงเท่ากับ 488 x 37 = 18,056 บาท / เดือน
ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดที่ได้จากการคำนวณทั้ง 2 แบบนั้นแตกต่างกันเนื่องจากเมื่อยูนิตที่ปล่อยเช่ามีพื้นที่มากค่าเช่ามักไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเท่าขนาดพื้นที่ทำให้เมื่อเฉลี่ยออกมาเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตรแล้ว ค่าเช่าต่อตารางเมตรของยูนิตขนาดใหญ่มีค่าเช่าที่ต่ำกว่าค่าเช่าต่อตารางเมตรของยูนิตขนาดเล็ก จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่เราแนะนำว่าถ้าหากเป็นไปได้ก็ควรเปรียบเทียบราคาค่าเช่ากับยูนิตที่มีขนาดใกล้เคียงกันมากที่สุด

ตั้งราคาค่าเช่า

เมื่อทราบราคาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนสุดท้ายก่อนการตั้งราคาค่าเช่าของห้องที่เรากำลังจะปล่อยเช่า โดยจะเอาค่าเฉลี่ยในตลาดที่เราสำรวจหรือคำนวณมาตั้งเป็นค่าเช่าเลยก็ไม่ผิด แต่จะเกิดความเหมาะสมมากขึ้นถ้าหากเราพิจารณาข้อดีข้อเสียของห้องของเราประกอบการตั้งค่าเช่าเพิ่มเติมด้วย
โดยอาจจะเปรียบเทียบกับยูนิตที่ประกาศให้เช่าอยู่เพื่อเป็นแนวในการประเมิน เช่น การอยู่ในชั้นที่สูงกว่า การอยู่ในทิศเหนือหรือทิศใต้ที่ไม่โดนแดด การมีที่จอดรถแบบระบุที่จอด การมีเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์มากกว่า เป็นต้น ก็สามารถเป็นเหตุผลให้สามารถเรียกค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดได้
แต่ถ้าพิจารณาแล้วว่าห้องของเรานั้นค่อนข้างเก่า ไม่มีการตกแต่ง มีเครื่องใช้ให้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าต้องจัดหาเครื่องใช้ไฟฟ้าเองก็อาจจะเลือกลดค่าเช่าให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยลง เมื่อผู้เช่าเปรียบเทียบแล้วก็จะรู้สึกว่าค่าเช่าที่ตั้งไว้นั้นสมเหตุสมผลและตัดสินใจเลือกเช่าห้องของเราในที่สุด
เมื่อตั้งค่าเช่าได้แล้ว คุณก็สามารถนำค่าเช่าไปคำนวณหาอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้เลย ทั้งนี้คุณสามารถเรียนรู้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือนตามระยะเวลากู้

เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน