ตั้งค่าเช่าอย่างไร ปล่อยเช่าได้ไวสุด ๆ

หากคุณคือคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวโดยเฉพาะคอนโดด้วยการปล่อยเช่าอยู่ล่ะก็ คุณควรให้ความสำคัญอย่างมากกับการตั้งค่าเช่า เพราะค่าเช่าจะเป็นตัวที่บอกว่าคุณจะได้รับอัตราผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน

ขณะเดียวกันการกำหนดค่าเช่าโดยการคำนึงถึงอัตราค่าเช่าในตลาดก็จะเป็นตัวที่ทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยากในระยะเวลาอันสั้น DDproperty มีเทคนิคการตั้งค่าเช่ามาแนะนำกันในครั้งนี้

หากเรามีคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าสักห้องหนึ่งแล้วต้องการจะปล่อยเช่าล่ะก็ เราอาจจะเริ่มต้นจากการค้นหาห้องที่อยู่ในโครงการและกำลังอยู่ระหว่างการปล่อยเช่า หรือปล่อยเช่าไปแล้ว

สิ่งที่เรากำลังทำอยู่ก็คือการสำรวจค่าเช่าในตลาดนั่นเอง ซึ่งถ้าเป็นเมื่อก่อนเราอาจจะโทรศัพท์ไปสอบถามกับเจ้าของห้องหรือตัวแทนอสังหาฯ ตามประกาศที่ติดไว้หน้าห้องหรือที่นิติบุคคล แต่ปัจจุบันเรามีทางลัดที่ง่ายกว่าเดิมเพราะที่ DDproperty เรารวบรวมประกาศให้เช่าเอาไว้ด้วยกัน

ยกตัวอย่าง จากหน้าแรกของเว็บไซต์ DDproperty.com จะเลือกกด "เช่า" ที่แท็บด้านบน หรือเลือก "เช่า" บริเวณช่องค้นหาตรงกลางภาพ แล้วใส่ทำเล หรือชื่อโครงการเข้าไป จากนั้นกดค้นหาก็ได้เช่นกัน

หากกด "เช่า" จากแท็ปด้านบน จะเข้าที่หน้าค้นหาดังภาพ สามารถใส่ข้อมูลที่ต้องการค้นหาได้ทั้ง ทำเล สถานีรถไฟฟ้า หรือชื่อโครงการก็ได้ เลือกเช่า เลือกประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น ขนาดห้อง

การสำรวจราคาคอนโด หรือบ้านที่อยู่ในโครงการจัดสรรนั้นจะง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อยู่ในโครงการ เนื่องจากเรามีโอกาสจะพบอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะใกล้เคียงกันทั้งขนาดพื้นที่ อายุ การออกแบบ และทำเลที่ตั้ง ทำให้เราสามารถเปรียบเทียบกันได้เลย โดยไม่จำเป็นต้องหาอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรในกรณีที่เป็นคอนโด หรืออัตราค่าเช่าต่อตารางวา กรณีที่เป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์

จากในตัวอย่างข้างต้น ถ้าหากยูนิตที่เราต้องการจะปล่อยเช่านั้นมีขนาด 37 ตารางเมตร ซึ่งเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน เราจะพบว่ามีการตั้งราคาของห้องที่มีขนาด 36-38 ตารางเมตร ดังนี้

ในการสำรวจราคาเพื่อหาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดนั้น ควรเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 5 รายการ จากตัวอย่างจะพบว่า เราสามารถหาห้องที่มีขนาดเท่ากับห้องของเราคือ 37 ตารางเมตรได้เพียง 3 ห้องเท่านั้น

อีก 2 ห้องคือ ยูนิต D และ E มีขนาดต่างจากห้องของเราห้องละ 1 ตารางเมตร ในการคำนวณเบื้องต้นสามารถอนุโลมนำเข้ามาคำนวณได้ จะพบว่าโดยเฉลี่ยแล้วราคาค่าเช่าของห้องขนาด 36-38 ตารางเมตรจะอยู่ระหว่าง 19,500-25,000 บาท/เดือน

สามารถหาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดได้โดยนำผลสำรวจทั้ง 5 รายการมาหาค่าเฉลี่ย ดังนี้

(23,000 + 25,000 + 19,500 + 20,000 + 21,000) / 5 = 21,700 บาท/เดือน

จากค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดนี้เองจะเป็นเกณฑ์ที่ผู้เช่าใช้ในการเปรียบเทียบว่าค่าเช่าที่เราเสนอไปนั้นถูกหรือแพง ถ้าหากค่าเช่าที่เสนอไปสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยผู้เช่าจะประเมินว่าแพง และถ้าค่าเช่าต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยผู้เช่าจะรู้สึกว่าถูก ทั้งนี้การจะตั้งราคาที่สูงหรือต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยนั้นยังมีปัจจัยที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรพิจารณาเพิ่มเติม เช่น สภาพห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ให้มาพร้อมกับห้อง แม้แต่วิวจากชั้นที่ตั้งของห้อง ทิศทางของห้อง รวมไปถึงการเป็นห้องมุมที่มีหน้าต่างสองด้าน หรือมีระเบียง เป็นต้น

ในกรณีที่ไม่สามารถหายูนิตที่ใกล้เคียงกันเปรียบเทียบได้ ยูนิตที่ประกาศขายในโครงการมีขนาดแตกต่างกันอย่างมากดังตารางผลการสำรวจราคาด้านล่าง

จากตารางจะแสดงให้เห็นขนาดของห้องที่แตกต่างกันตั้งแต่ 29-45 ตารางเมตร และค่าเช่าที่แตกต่างกันตั้งแต่ 15,000-24,000 บาท ยากที่จะเปรียบเทียบกันได้ จึงแนะนำให้ทำเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร หรือกรณีที่เป็นบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ก็ให้ทำเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางวา ด้วยการนำราคาค่าเช่าหารด้วยขนาดพื้นที่ ดังนี้

เมื่อทำค่าเช่าให้อยู่ในรูปค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตรแล้วจะพบว่าค่าเช่านั้นอยู่ในช่วง 357-567 (บาท / เดือน) / ตารางเมตร จากค่าเช่าต่อตารางเมตรสามารถหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของตลาดได้โดยนำค่าเช่าต่อตารางเมตรทั้งหมดมาหาค่าเฉลี่ย ดังนี้

(567 + 465 + 533 + 517 + 357) / 5 = 488 (บาท / เดือน) / ตารางเมตร

ดังนั้นถ้าหากยูนิตที่เราต้องการจะปล่อยเช่ามีขนาด 37 ตารางเมตร

ค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดจึงเท่ากับ 488 x 37 = 18,056 บาท / เดือน

ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดที่ได้จากการคำนวณทั้ง 2 แบบนั้นแตกต่างกันเนื่องจากเมื่อยูนิตที่ปล่อยเช่ามีพื้นที่มากค่าเช่ามักไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเท่าขนาดพื้นที่ทำให้เมื่อเฉลี่ยออกมาเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตรแล้ว ค่าเช่าต่อตารางเมตรของยูนิตขนาดใหญ่มีค่าเช่าที่ต่ำกว่าค่าเช่าต่อตารางเมตรของยูนิตขนาดเล็ก จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่เราแนะนำว่าถ้าหากเป็นไปได้ก็ควรเปรียบเทียบราคาค่าเช่ากับยูนิตที่มีขนาดใกล้เคียงกันมากที่สุด

เมื่อทราบราคาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนสุดท้ายก่อนการตั้งราคาค่าเช่าของห้องที่เรากำลังจะปล่อยเช่า โดยจะเอาค่าเฉลี่ยในตลาดที่เราสำรวจหรือคำนวณมาตั้งเป็นค่าเช่าเลยก็ไม่ผิด แต่จะเกิดความเหมาะสมมากขึ้นถ้าหากเราพิจารณาข้อดีข้อเสียของห้องของเราประกอบการตั้งค่าเช่าเพิ่มเติมด้วย

โดยอาจจะเปรียบเทียบกับยูนิตที่ประกาศให้เช่าอยู่เพื่อเป็นแนวในการประเมิน เช่น การอยู่ในชั้นที่สูงกว่า การอยู่ในทิศเหนือหรือทิศใต้ที่ไม่โดนแดด การมีที่จอดรถแบบระบุที่จอด การมีเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์มากกว่า เป็นต้น ก็สามารถเป็นเหตุผลให้สามารถเรียกค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดได้

แต่ถ้าพิจารณาแล้วว่าห้องของเรานั้นค่อนข้างเก่า ไม่มีการตกแต่ง มีเครื่องใช้ให้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าต้องจัดหาเครื่องใช้ไฟฟ้าเองก็อาจจะเลือกลดค่าเช่าให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยลง เมื่อผู้เช่าเปรียบเทียบแล้วก็จะรู้สึกว่าค่าเช่าที่ตั้งไว้นั้นสมเหตุสมผลและตัดสินใจเลือกเช่าห้องของเราในที่สุด

เมื่อตั้งค่าเช่าได้แล้ว คุณก็สามารถนำค่าเช่าไปคำนวณหาอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้เลย ทั้งนี้คุณสามารถเรียนรู้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ที่นี่