ตึกสูงบังแดด-บังลม บ้านหรืออาคารข้างเคียงผิดกฎหมายหรือไม่

ตึกสูงบังแดด-บังลม บ้านหรืออาคารข้างเคียงผิดกฎหมายหรือไม่

โดยสภาพที่เมืองมีการพัฒนาและขยายตัวอยู่ตลอดเวลา การสร้างตึกสูงใหม่ ๆ จึงเป็นเรื่องที่เราพบเห็นจนชินตา และปัญหาที่มักเห็นกันอยู่ประจำคือ เมื่อตึกสูงใหม่ขึ้นแล้วบดบังทัศนียภาพ หรือทางลม แสงแดดของตึกที่สร้างมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกที่สร้างมาก่อนหน้าเป็นที่อยู่อาศัย ก็มักจะมีปัญหาจากฝั่งผู้อยู่อาศัยเดิม ในบทความฉบับนี้ เราจะมาพูดคุยกันเรื่องนี้ครับ

Subscription Banner for Article

 

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร

แน่นอนว่าในการก่อสร้างอาคารไม่ว่าจะเป็นอาคารขนาดเล็กหรือใหญ่ก็ตาม การก่อสร้างจะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น (ได้แก่ กรุงเทพมหานคร หรือ อบต. หรือเทศบาลเจ้าของพื้นที่) ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ

หากเป็นอาคารประเภทที่กฎหมายกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นอาคารขนาดใหญ่ก็จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ

EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด

Guide

EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด

เจ้าของอาคารข้างเคียงที่ได้รับผลกระทบจากอาคารใหม่ต้องทำอย่างไร

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า บุคคลทุกคนย่อมมีสิทธิในการก่อสร้างสิ่งก่อสร้างลงบนที่ดินของตัวเอง ตราบเท่าที่ทำตามที่กฎหมายกำหนด ก็คือทำตามกฎหมายควบคุมอาคาร และในบางกรณีก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติที่ให้ทำ EIA ด้วย

เมื่อได้ขออนุญาตและปฏิบัติตามกฎหมายแล้ว เจ้าของอาคารหรือที่ดินข้างเคียงก็ย่อมไม่มีสิทธิไปหวงห้ามมิให้ก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ โดยอ้างว่าตนเองได้รับผลกระทบได้ เว้นแต่จะมีเหตุบางอย่างเป็นพิเศษ

เรื่องเหตุบางอย่างที่เจ้าของที่ดินหรืออาคารข้างเคียงสามารถหวงห้ามมิให้อาคารสร้างใหม่ก่อสร้างขึ้นได้นั้น เราต้องไปศึกษาตามคำพิพากษาศาลฎีกากันครับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2949/2526 ก่อนจำเลยสร้างอาคารพิพาท บ้านของโจทก์ได้รับลมและแสงสว่างจากภายนอกพอสมควร เมื่อจำเลยสร้างอาคารพิพาทแล้ว ลมไม่พัดเข้าไปในบ้านของโจทก์และแสงสว่างก็ลดน้อยลง อาคารพิพาทสูงกว่าบ้านโจทก์มากอาคารที่จำเลยสร้างปิดกั้นทางลมที่พัดจากทางด้านทิศใต้ถึงปีละ 6 เดือนและปิดกั้นแสงสว่างเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้แสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน

ดังนี้การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แม้จำเลยจะมีแดนกรรมสิทธิ์เหนือพ้นดินของตน แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 การใช้สิทธิปลูกสร้างอาคารของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินที่ควรคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันสมควร เพราะตรงที่จำเลยปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านการค้าหรือประกอบธุรกิจ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะกำจัดความเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337"

 

"คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3815/2540 โจทก์ก่อสร้างบ้านอยู่ในกรุงเทพมหานครอันเป็นเมืองหลวงของประเทศมีประชาชนอยู่หนาแน่น มีอาคารบ้านเรือนอาคารพาณิชย์และสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ปลูกอยู่อย่างแออัดที่ดินที่ตั้งบ้านโจทก์อยู่ใกล้กับถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนลาดพร้าว เป็นย่านที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง จึงต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ให้ได้มากที่สุด

การที่โจทก์ก่อสร้างบ้านในทำเลดังกล่าวจึงควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าอาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านโจทก์เป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง และทัศนียภาพที่มองจากบ้านโจทก์ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรอยู่แล้ว

ดังนั้น แม้จำเลยก่อสร้างอาคารเป็นผนังทึบไม่มีช่องระบายลมก็ตาม แต่กระแสลมและแสงสว่างยังคงพัดผ่านและส่องมายังบ้านโจทก์ได้พอสมควร ประกอบกับโจทก์ก็ตั้งใจจะติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านของโจทก์อยู่แล้ว เพราะสภาพอากาศที่ร้อนอบอ้าวในกรุงเทพมหานคร เพื่อความสะดวกสบายของโจทก์เองหาใช่เพราะการก่อสร้างอาคารของจำเลยทำให้อากาศร้อนอบอ้าวไม่

ทั้งการที่จำเลยก่อสร้างอาคารสูงบังบ้านโจทก์ก็หาเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะทำให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 ไม่ เพราะกรณีตามมาตรา 421 จะต้องเป็นเรื่องของการแกล้งโดยผู้กระทำมุ่งต่อผลคือความเสียหายแก่ผู้อื่นถ่ายเดียว แต่ถ้าเป็นการกระทำโดยประสงค์ต่อผลอันเป็นธรรมดาของสิทธินั้น แม้ผู้กระทำจะเห็นว่าผู้อื่นจะได้รับความเสียหายบ้างก็ไม่เป็นละเมิด

เมื่อไม่ปรากฏว่าการก่อสร้างอาคารนั้นจำเลยได้กระทำเพื่อกลั่นแกล้งโจทก์โดยมุ่งต่อความเสียหายแก่โจทก์ถ่ายเดียว การใช้สิทธิของจำเลยในการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 421 กรณีไม่มีเหตุที่จะรื้อถอนอาคารของจำเลยและกำหนดค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารให้โจทก์

 

จากคำพิพากษาฎีกาสองฉบับข้างต้นจะเห็นได้ว่า ศาลฎีกาพิจารณาว่าการใช้ประโยชน์ในที่ดินย่อมต้องพิจารณาจากที่ตั้งของที่ดินเป็นหลัก หากอยู่ในเขตเมืองที่มีอาคารต่าง ๆ อยู่หนาแน่น เจ้าของอาคารเดิมย่อมคาดหมายได้อยู่แล้วว่าจะมีอาคารสูงเกิดขึ้นในภายหลัง เมื่อถูกอาคารใหม่สร้างขึ้นบดบังย่อมไม่อาจถือได้ว่าถูกละเมิดสิทธิ แต่ถ้าเป็นเขตที่มีการใช้ประโยชน์ไม่หนาแน่นนัก แต่อาคารที่สร้างขึ้นใหม่สูงเกินกว่าที่จะคาดหมายได้แล้ว เจ้าของอาคารเดิมก็อาจมีสิทธิฟ้องขอศาลให้ปลดเปลื้องทุกข์ได้

จากความเห็นของผู้เขียนเองเห็นว่าในปัจจุบัน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอาคารสูงอยู่กันอย่างหนาแน่น หากมีคดีขึ้นสู่ศาล ศาลน่าจะมีแนวโน้มตัดสินไปตามแนวทางคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3815/2540 เสียมากกว่า เนื่องจากพื้นที่ว่างเปล่าเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ การก่อสร้างอาคารใหม่ย่อมต้องพยายามใช้ประโยชน์จากพื้นที่ให้ได้สูงสุด เจ้าของอาคารเดิมอาจจะต้องทำใจยอมรับความเป็นจริงครับ

 

ตึกสูงบังแดด-บังลม เจ้าของบ้านหรืออาคารข้างเคียงเดิมมีทางออก

 

เจ้าของอาคารเดิมมีทางเลือกอื่นไหม

ถ้าหากอาคารที่สร้างใหม่เป็นอาคารขนาดใหญ่ เช่น คอนโด กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA เจ้าของอาคารข้างเคียงก็มีสิทธิที่จะเข้าร่วมการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนโดยรอบ และเข้าไปรับทราบแผนงานก่อสร้าง เสนอแนะแนวทางที่อาจจะลดผลกระทบต่ออาคารที่มีอยู่เดิมได้

นอกจากนั้น เจ้าของอาคารเดิมยังมีสิทธิตรวจสอบขั้นตอนการทำ EIA ว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ มีการเข้ามารับฟังความคิดเห็นของชุมชนรอบ ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ อย่างกรณีตัวอย่างไม่นานมานี้ที่คอนโดแห่งหนึ่งบนถนนสาทรต้องหยุดก่อสร้างไปเพราะกระบวนการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนรอบ ๆ ทำไม่ถูกต้อง ไม่ได้เชิญลูกบ้านจากคอนโดข้างเคียงเข้าร่วม

 

แนวทางในกฎหมายสิ่งแวดล้อมใหม่

ล่าสุดนี้มีข่าวในช่วงเดือนมิถุนายน 2564 ที่ผ่านมาว่าสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมแห่งชาติซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบพิจารณา EIA เสนอเกณฑ์ใหม่ให้ตึกสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ห้ามสร้างบังแสงแดดหรือทิศทางลมของชุมชนรอบด้าน แต่กำลังอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ซึ่งวงการผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะคัดค้านอย่างแข็งขันเลยทีเดียวครับ เนื่องจากจะทำให้การก่อสร้างอาคารสูงใหม่ ๆ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยในเขตกรุงเทพฯ

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Refinancing Calculator Icon
เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍