ต่อเติมบ้านเช่าทำได้ไหม 4 เรื่องที่ผู้ให้เช่าควรรู้

DDproperty Editorial Team
ต่อเติมบ้านเช่าทำได้ไหม 4 เรื่องที่ผู้ให้เช่าควรรู้
สำหรับบทความฉบับนี้ ผู้เขียนจะชวนท่านผู้อ่านมาดูเรื่องที่น่าสนใจเรื่องหนึ่งของการเช่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ คือ การต่อเติมทรัพย์ที่เช่าโดยผู้เช่าว่าสามารถทำได้หรือไม่ภายใต้กฎหมาย หรือภายใต้สัญญา และมีผลอย่างไร
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

ผู้เช่าต้องการต่อเติมทรัพย์ที่เช่าจะทำได้ไหม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 558 บัญญัติไว้อย่างชัดแจ้งว่า
อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดยมิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าเช่นนั้นไซร้
เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย
จากกฎหมายข้างต้นจะเห็นได้ว่า หากผู้เช่าและผู้ให้เช่าไม่ได้ตกลงกันในสัญญาไว้เป็นอย่างอื่น ผู้เช่าจะต่อเติมทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ขออนุญาตจากผู้ให้เช่านั้นไม่ได้
หากผู้เช่าฝ่าฝืนต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อน ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่ารื้อถอนออกไป และให้ผู้เช่าทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่สภาพเดิมก่อนต่อเติม รวมถึงผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้นด้วยครับ
อย่างไรก็ตาม กฎหมายข้อนี้ไม่ใช่กฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถตกลงกันให้แตกต่างจากนี้ไว้ในสัญญาเช่าได้
ยกตัวอย่างเช่น ในสัญญาอาจระบุไว้เลยว่าผู้เช่ามีสิทธิต่อเติมทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องขออนุญาตก่อน แต่เมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้วผู้ให้เช่าก็มีสิทธิเลือกที่จะเก็บเอาไว้ หรือเรียกให้รื้อออกไปแล้วแล้วทำให้กลับสู่สภาพเดิมก็ได้ ถ้ามีสัญญาตกลงกันไว้แบบนี้ ก็บังคับกันไปตามสัญญาครับ
สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว

ถ้าต่อเติมทรัพย์ที่เช่าไปแล้ว เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้เช่ารื้อถอนออกไปได้ไหม

ปัญหานี้ต้องแยกเป็น 2 กรณีคือ กรณีที่ต่อเติมโดยชอบด้วยกฎหมายหรือชอบด้วยสัญญา คือได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนแล้ว หรือสัญญาอนุญาตให้ทำได้ กับกรณีที่ต่อเติมโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ชอบด้วยสัญญา
สำหรับกรณีแรก คือ ผู้เช่าต่อเติมโดยชอบด้วยกฎหมายหรือโดยชอบด้วยสัญญา แบบนี้ก็ต้องไปดูความตกลงกันตอนแรกที่ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ต่อเติม หรือดูข้อตกลงในสัญญาว่าตกลงกันไว้อย่างไรตอนนั้น
ถ้าตอนแรกอนุญาตหรือในสัญญาระบุไว้ว่าไม่ให้รื้อถอน ผู้เช่าก็รื้อถอนออกไปไม่ได้ ถ้าตอนอนุญาตหรือในสัญญาระบุว่าให้รื้อถอนแล้วทำให้กลับสู่สภาพเดิม ก็ต้องรื้อถอนแล้วทำให้กลับสู่สภาพเดิมตามนั้น
แต่หากว่าตอนอนุญาตหรือตอนทำสัญญาไม่ได้ระบุไว้ แล้วผู้เช่าประสงค์จะรื้อถอนออกไป ก็ต้องมาดูหลักกฎหมายเรื่องส่วนควบ ถ้าเป็นส่วนควบผู้เช่าก็รื้อถอนออกไปไม่ได้ แต่ถ้าไม่ใช่ส่วนควบ ผู้เช่าก็รื้อถอนออกไป เรื่องส่วนควบนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 144 บัญญัติไว้ว่า
ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
ความหมายของส่วนควบคือ ส่วนที่เป็นสาระสำคัญของตัวทรัพย์ และไม่อาจแยกจากกันได้เว้นแต่จะทำให้ตัวทรัพย์นั้นถูกทำลาย ตัวอย่างเช่น แอร์ไม่ถือเป็นส่วนควบเพราะไม่ใช่สาระสำคัญของบ้าน รื้อถอนออกได้ ไม่ต้องทำลายบ้านเพื่อรื้อถอน โซล่าร์เซลล์ ไม่เป็นส่วนควบ เพราะไม่ใช่สาระสำคัญของบ้าน รื้อถอนออกได้ไม่ต้องทำลายหลังคา
แต่ประตู หรือกำแพงที่ก่อขึ้นมา ถือเป็นสาระสำคัญของบ้าน ถ้ารื้อถอนออกมาจะทำให้ตัวบ้านเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป แบบนี้เป็นส่วนควบรื้อถอนออกไปไม่ได้
แต่อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ทรัพย์ที่ต่อเติมจะกลายเป็นส่วนควบแต่หากเป็นการต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าก็ต้องรื้อถอนออกไปและทำให้กลับคืนสู่สภาพเดิมตามมาตรา 558 ด้วยครับ
รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ถ้าผู้เช่ายังคงดื้อดึง รื้อถอนออกไป ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง

หากผู้เช่ารื้อถอนทรัพย์ที่ต่อเติมออกไปโดยผิดจากข้อตกลงตอนที่ได้รับอนุญาต หรือรื้อถอนออกไปโดยผิดจากสัญญา หรือรื้อถอนทรัพย์ที่เป็นส่วนควบออกไปก็ถือว่าเป็นการผิดสัญญา หรือทำละเมิด ทำให้ผู้ให้เช่าเสียหาย
ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินคดีแพ่งเรียกค่าเสียหายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นการรื้อถอนส่วนควบ โดยที่ตัวผู้เช่าเองอาจไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ต่อได้ อาจพิจารณาได้ว่าเป็นการจงใจทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเสียหาย ก็อาจเป็นความผิดอาญาฐานทำให้เสียทรัพย์ได้อีกฐานหนึ่งด้วย

ถ้าส่วนที่ต่อเติมนั้นเป็นส่วนควบกับบ้าน แต่ผู้เช่าอยากรื้อออก โดยให้สัญญาว่าจะซ่อมแซมให้เหมือนเดิมก่อนที่จะมีการต่อเติม ทำได้หรือไม่

ถ้ามีความตกลงกันระหว่างทั้งสองฝ่าย ก็สามารถทำได้ แต่หากเมื่อรื้อถอนออกไปแล้วไม่ทำให้ทรัพย์ที่เช่ากลับคืนสู่สภาพเดิมตามที่สัญญาไว้ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิดำเนินคดีแพ่งเรียกค่าเสียหายได้
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

หากผู้เช่าและผู้ให้เช่าไม่ได้ตกลงกันในสัญญาไว้ ผู้เช่าไม่สามารถต่อเติมทรัพย์ที่เช่าได้โดยไม่ขออนุญาตจากผู้ให้เช่า หากฝ่าฝืนผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่ารื้อถอนออกไป และให้ผู้เช่าทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่สภาพเดิมก่อนต่อเติม รวมถึงผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้น

ส่วนควบ คือ ส่วนที่เป็นสาระสำคัญของตัวทรัพย์ และไม่อาจแยกจากกันได้เว้นแต่จะทำให้ตัวทรัพย์นั้นถูกทำลาย เช่น แอร์ไม่ถือเป็นส่วนควบเพราะไม่ใช่สาระสำคัญของบ้าน รื้อถอนออกได้ แต่ประตู หรือกำแพงที่ก่อขึ้นมา ถือเป็นสาระสำคัญของบ้าน ถ้ารื้อถอนออกมาจะทำให้ตัวบ้านเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป แบบนี้เป็นส่วนควบรื้อถอนออกไปไม่ได้