อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่มีคนนิยมมาก ดึงดูดให้นักลงทุนรายใหม่ๆ สนใจเข้ามาลงทุนประเภทนี้มากขึ้นเรื่อยๆ แต่การลงทุนในอสังหาฯ ก็เป็นสิ่งที่มีค่าใช้จ่ายติดตามมาไม่น้อย โดยเฉพาะ “ภาษี” และภาษีชนิดหนึ่งที่นักลงทุนรายใหม่หรือคนที่ต้องการออมเงินในอสังหาฯ โดยไม่ได้ศึกษารายละเอียดก่อนลงมืออาจจะพลาดกับดักนี้ได้ ภาษีตัวนั้นคือ “ภาษีธุรกิจเฉพาะ”
ตามกฎหมายแล้วภาษีธุรกิจเฉพาะมีบัญญัติเรียกเก็บจากหลายรูปแบบการประกอบธุรกิจ ในที่นี้จะขอเน้นเฉพาะที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
โดยข้อมูลจากกรมสรรพากรจะมีระบุถึงภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีประเภทหนึ่งในประมวลรัษฎากร ซึ่งหนึ่งในธุรกิจที่จะถูกจัดเก็บภาษีชนิดนี้คือ “การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” รายละเอียดจะแจกแจงว่าบริษัทจัดสรรและบริษัทต่างๆ ถ้ามีการขายอสังหาฯ ก็จะถูกเก็บภาษีประเภทนี้
ที่สำคัญคือ บุคคลธรรมดา ถ้ามีการขายอสังหาฯ ไปภายใน 5 ปีแรกนับตั้งแต่ได้อสังหาฯ นั้นมาก็จะต้องถูกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยเช่นกัน (หากครบ 5 ปีขึ้นไปไม่ต้องจ่ายภาษีประเภทนี้) เพราะรัฐมองว่าการซื้อมาขายไปของอสังหาฯ ในระยะเวลาเพียง 5 ปีแสดงว่าเจ้าของมีเจตนาทำการค้านั่นเอง
สำหรับอัตราภาษีที่จัดเก็บอยู่ที่ 3.0%+0.3% = 3.3% อัตรานี้มาจาก ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.0% และภาษีท้องถิ่นอีก 0.3% โดยคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทรัพย์สิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า
ตัวอย่างการคำนวณ
คอนโด A ราคา 1 ล้านบาท x 3.3% = 33,000 บาท
คอนโด B ราคา 2.5 ล้านบาท x 3.3% = 82,500 บาท
บ้านเดี่ยว C ราคา 5 ล้านบาท x 3.3% = 165,000 บาท
คอนโด A ราคา 1 ล้านบาท x 3.3% = 33,000 บาท
คอนโด B ราคา 2.5 ล้านบาท x 3.3% = 82,500 บาท
บ้านเดี่ยว C ราคา 5 ล้านบาท x 3.3% = 165,000 บาท
จะเห็นได้ว่าเป็นอัตราภาษีที่ค่อนข้างมากพอสมควร การซื้อขายอสังหาฯ ที่ราคาสูงจะยิ่งต้องเสียภาษีเป็นเงินก้อนใหญ่ เป็นสาเหตุให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต้องเตรียมตัวให้ดีก่อน
ทางฝั่งผู้ขาย หากมีการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อตั้งใจจะขายออกรับส่วนต่างราคา (capital gain) ในอนาคต หากคาดว่าจะถืออสังหาฯ นั้นไว้ไม่ครบ 5 ปีก็ต้องไม่ลืมคิดคำนวณถึงความคุ้มค่าของอัตราผลตอบแทน (yield) โดยรวมค่าใช้จ่ายของภาษีธุรกิจเฉพาะลงไปด้วย
ส่วนฝั่งผู้ซื้อ บางครั้งการซื้ออสังหาฯ มือสองจะต้องอ่านข้อความในสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะผู้ขายบางรายอาจมีการผลักภาระการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะและอาจจะรวมภาษีเงินได้ให้ผู้ซื้อเป็นฝ่ายรับผิดชอบ จากเม็ดเงินภาษีที่เป็นเงินก้อนใหญ่ตามที่ยกตัวอย่าง อาจก่อให้เกิดภาระทางฝั่งผู้ซื้อได้
อย่างไรก็ตาม ภาษีธุรกิจเฉพาะในหมวดการค้าอสังหาฯ ก็มี ข้อยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่
- ถูกเวนคืน ได้รับค่าเวนคืน
- ขายอสังหาฯ ที่ได้มาจากการรับมรดก
- การโอนอสังหาฯ ให้บุตรตามกฎหมาย (ยกเว้นบุตรบุญธรรม)
- การโอนอสังหาฯ เนื่องจากเป็นมรดกให้แก่ผู้รับมรดก
- การโอนหรือแลกเปลี่ยนอสังหาฯ ให้ส่วนราชการโดยไม่รับค่าตอบแทน
- การขายอสังหาฯ ที่เป็นสถานที่อยู่อาศัยสำคัญ ดูจาก เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้รับอสังหาฯ มา (หากมีการย้ายเข้า-ออกหลายครั้ง สามารถนำเวลาที่อยู่นับรวมให้ครบ 1 ปีได้)
ข้อ 6 นี้เป็นข้อที่สำคัญมากเพราะเงื่อนไขนี้ทำให้ลดระยะเวลาการถือครองอสังหาฯ หากไม่อยากชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขาย จากต้องถือครอง 5 ปีเหลือเพียง 1 ปีก็สามารถขายต่อได้โดยไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
แต่ต้องระมัดระวังในรายละเอียด เพราะเงื่อนไขมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีได้รับยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หลักๆ จะใช้ได้กับการครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ในคน 3 กลุ่ม คือ 1.เป็นเจ้าของคนเดียว 2.สามี-ภรรยาที่จดทะเบียนสมรสแล้วซื้อร่วมกัน 3.ขณะได้รับอสังหาฯมาเป็นเจ้าของคนเดียวแล้วแบ่งกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นครอบครองด้วยโดยเสน่หาในภายหลัง
ในกรณีที่กฎหมายจะไม่อนุญาตให้ใช้เงื่อนไขยกเว้นภาษีฯ หากมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี คือ การเข้าชื่อกันซื้ออสังหาฯ และครองกรรมสิทธิ์ร่วมกันมาตั้งแต่แรก เพราะจะถูกตีความว่าเป็นลักษณะของคณะบุคคลร่วมกันทำการค้า (แม้แต่สามี-ภรรยาที่มาจดทะเบียนสมรสกันภายหลังซื้ออสังหาฯ แล้วก็ไม่ได้รับการยกเว้น) ทางออกเดียวที่จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจึงเป็นการรอให้ครบ 5 ปีนั่นเอง
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน