5 ทำเลในกรุงเทพฯ ต้องจับตา ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด

แนวโน้มอสังหาฯ 2564 ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และผลกระทบจากโควิด-19 ที่มีการระบาดเป็นระลอกที่ 3 ส่งผลให้ผู้บริโภคใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น หรือชะลอการซื้อออกไป ทำให้ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคาดึงดูดใจผู้ซื้อ ด้วยเหตุนี้ราคาอสังหาฯ 2564 ภาพรวมจึงยังคงลดลง แต่หากโฟกัสที่แต่ละทำเล ยังคงมี 5 ทำเลที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด

จากเหตุผลข้างต้นทำให้ดัชนีราคาในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 ยังคงลดลงต่อเนื่อง จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด จาก 197 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2560

หากจำแนกเป็นประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่าดัชนีราคาคอนโดปรับตัวลดลงมากที่สุด โดยลดลง 3% จากไตรมาสก่อน และลดลงถึง 8% ในรอบปี เนื่องจากในช่วงโควิด-19 ผู้บริโภคให้ความสนใจโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ประกอบกับสัญญาณของนักลงทุนที่หายไปจากตลาดจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan-to-value (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น รวมถึงผู้ซื้อจากต่างชาติที่หายไปจากตลาดเป็นจำนวนมากจากสถานการณ์โควิด-19

ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากไตรมาสก่อน ด้านบ้านเดี่ยว แม้ว่าดัชนีราคาจะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เมื่อมองแนวโน้มราคาในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 8%

แม้ว่าภาพรวมดัชนีราคาในกรุงเทพฯ จะลดลง แต่หากโฟกัสไปที่แต่ละทำเล จะพบว่ายังมีบางทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่อยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ

เนื่องจากหลายทำเลเป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ทั้งรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดใช้บริการ และรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ โดย 5 ทำเลที่มีดัชนีราคาเติบโตสูงสุดในรอบไตรมาส ได้แก่

1. เขตทวีวัฒนา พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 13% จากไตรมาสก่อน

2. เขตบางเขน พื้นที่นอกเขต CBD ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 10% จากไตรมาสก่อน

3. เขตตลิ่งชัน พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน

4. เขตสะพานสูง พื้นที่นอกเขต CBD ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อน

5. เขตปทุมวัน พื้นที่ CBD ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน

จากข้อมูลเบื้องต้นจะพบว่า ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านทั้งสายปัจจุบันที่เพิ่งเปิดใช้บริการและสายอนาคตที่กำลังจะเปิดใช้บริการในอนาคตอันใกล้ ได้แก่

1. เขตทวีวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 13% จากไตรมาสก่อน โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด อยู่ที่ 15%

– แขวงศาลาธรรมสพน์ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 14%

– แขวงทวีวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4%

2. เขตตลิ่งชัน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด อยู่ที่ 3%

– แขวงบางระมาด มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด อยู่ที่ 6%

– แขวงบางพรม มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3%

– แขวงตลิ่งชัน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 2%

ทั้งสองทำเลดังกล่าวข้างต้น ดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่เพิ่งเปิดทดลองใช้ไปพร้อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และสถานีกลางบางซื่อ เมื่อเดือนมีนาคม 2564 และคาดว่าจะเปิดใช้บริการเต็มรูปแบบในเดือนพฤศจิกายน 2564

ประกอบกับในทำเลดังกล่าวยังมีทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ รวมถึงห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลชั้นนำ และสถาบันการศึกษาชื่อดังอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เอื้อต่อการเดินทางและอยู่อาศัยทั้งสิ้น

3. เขตบางเขน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 10% จากไตรมาสก่อน โดยคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 11%

– แขวงอนุสาวรีย์ มีดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 10%

– แขวงท่าแร้ง ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 1%

สำหรับเขตบางเขนมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากอานิสงส์ของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-คูคต ซึ่งเปิดให้บริการปลายปี 2563 นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าพาดผ่านอีก 1 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ และรถไฟฟ้าที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงอีกหนึ่งสายคือ รถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต สถานีที่ใกล้ที่สุดคือ สถานีหลักสี่

แน่นอนว่าในทำเลนี้ยังมีปัจจัยที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยมากมาย อาทิ ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ โรงพยาบาลชั้นนำ และสถาบันการศึกษาชื่อดัง นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้กับเส้นทางคมนาคมสำคัญของกรุงเทพฯ อาทิ ถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดีรังสิต และถนนรามอินทรา ใกล้ทางพิเศษฉลองรัช และทางยกระดับอุตราภิมุข

ส่วนทำเลที่มีดัชนีราคาลดลง ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา พบว่า 5 ทำเลที่มีดัชนีราคาลดลงสูงสุด ได้แก่

1. เขตสัมพันธวงศ์ พื้นที่นอกเขต CBD ดัชนีราคาลดลง 18% จากไตรมาสก่อน

2. เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย พื้นที่นอกเขต CBD ดัชนีราคาลดลง 11% จากไตรมาสก่อน

3. เขตบางบอน พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ดัชนีราคาลดลง 9% จากไตรมาสก่อน

4. เขตภาษีเจริญ พื้นที่นอกเขต CBD ดัชนีราคาลดลง 7% จากไตรมาสก่อน

5. เขตพระโขนง พื้นที่นอกเขต CBD ดัชนีราคาลดลง 6% จากไตรมาสก่อน

อย่างไรก็ตาม จากผลของการแพร่ระบาดของโควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี 2564 หรือจนกว่าสถานการณ์โควิด-19 ในประเทศไทยจะคลี่คลายมากกว่านี้