ที่จอดรถคอนโด 6 ข้อควรรู้ ก่อนเลือกซื้อคอนโดอยู่อาศัย

ที่จอดรถ คือ หนึ่งในเรื่องชวนปวดเศียรเวียนเกล้าของชาวคอนโด หากคุณไม่อยากเป็นหนึ่งในผู้ที่ประสบปัญหาที่จอดรถคอนโดไม่พอหรือค่าจอดรถแพง ก็ควรทราบปัจจัยสำคัญเกี่ยวกับที่จอดรถก่อนเลือกซื้อคอนโด

การได้อยู่อาศัยในคอนโดที่รองรับความต้องการด้านที่จอดรถเสียแต่เนิ่น ๆ ย่อมดีกว่าการแก้ที่จอดรถในภายหลังด้วยการเสียเงินเช่าสถานที่จอดรถที่อื่นและการเสียเวลาเดินทางไปมาระหว่างที่จอดรถนั้นกับคอนโดแน่ หรือหากไม่คิดจะมีรถ ก็ยังต้องรู้เรื่องที่จอดรถ มิฉะนั้นอาจต้องจ่ายค่าคอนโดแพงลิบได้

ที่จอดรถย่อมต้องมีค่าพื้นที่และค่าก่อสร้าง ดังนั้น โครงการจึงบวกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในราคาห้องชุด แปลว่า ยิ่งมีที่จอดรถมาก ก็ยิ่งมีราคาห้องชุดต่อตารางเมตรแพงขึ้น ถ้าไม่มีรถและไม่แน่ใจว่าจะซื้อรถ ก็ไม่จำเป็นที่จะต้องซื้อคอนโดที่มีสัดส่วนที่จอดรถ 100%

โดยทั่วไป ควรมีไม่ต่ำกว่า 40% (วิธีคำนวณหา % ที่จอดรถ = จำนวนที่จอดรถ x 100 หารด้วยจำนวนยูนิตของคอนโด) ซึ่งหมายความว่า

โครงการใหญ่ที่มีจำนวนห้องชุดมากก็ย่อมมีจำนวนห้องชุดที่ไม่มีที่จอดรถมากเช่นกัน ยิ่งถ้าคอนโดขนาดใหญ่ออกแบบและวางระบบที่จอดรถได้ไม่สะดวกสบาย ช่วงเวลาเร่งด่วนจะมีรถวนออกหรือวนเข้าที่จอดรถมากมายและวุ่นวายพอสมควรทีเดียว

หากที่จอดรถเป็นสิ่งจำเป็นต่อผู้ซื้อ สัดส่วนที่จอดรถ 50% ขึ้นไปไม่น่าจะมีปัญหาสำหรับคอนโดใกล้รถไฟฟ้า เพราะน่าจะมีชาวคอนโดจำนวนไม่น้อยที่พึ่งแต่รถไฟฟ้า หากคอนโดไม่อยู่ในระยะเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าภายใน 15 นาที ก็ควรเลือกคอนโดที่มีสัดส่วนที่จอดรถสูงกว่านี้ และแน่นอนว่า สัดส่วนที่จอดรถ 100% ต่อยูนิตจะการันตีว่าห้องชุดทั้งหมดจะมีที่จอดรถ แต่ราคาคอนโดก็จะสูงตามด้วย

ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร มีการคำนวณสัดส่วนที่จอดรถขั้นต่ำของคอนโด 2 แบบ ได้แก่

– คำนวณตามพื้นที่ใช้สอย ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ห้องที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน/1 ห้อง ส่วนนอกเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ห้องที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 120 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน

– คำนวณที่จอดรถในคอนโดตามขนาดของอาคาร อาคารที่มีพื้นที่ก่อสร้างมากกว่า 1,000 ตารางเมตร และสูง 15 เมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีพื้นที่ก่อสร้างเกิน 2,000 ตารางเมตร ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ทุก ๆ พื้นที่ก่อสร้าง 120 ตารางเมตร จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน ส่วนนอกเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ทุก ๆ พื้นที่ก่อสร้าง 240 ตารางเมตร จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน

ด้วยเหตุนี้ บางโครงการจึงให้สิทธิ์จอดรถกับผู้ซื้อห้องชุดที่มีขนาดดังกล่าว ทั้งนี้ ควรสอบถามกับเจ้าหน้าที่โครงการเพื่อยืนยันสิทธิ์นี้ด้วย

ถ้ามีรถและวางแผนจะซื้อรถแต่งบประมาณไม่เพียงพอที่จะซื้อคอนโดที่มีสัดส่วนที่จอดรถ 100% ขอแนะนำให้พิจารณาดูที่ผู้อยู่อาศัยและทำเล คนส่วนใหญ่ในคอนโดใจกลางเมืองที่ติดรถไฟฟ้า (ยกเว้นคอนโดหรูราคาแพง) และชาวต่างชาติที่ซื้อหรือเช่าคอนโดมักไม่ใช้รถยนต์ส่วนตัวและเดินทางด้วยรถไฟฟ้า

แหล่งทำเลยอดนิยมที่ชาวต่างชาติอยู่อาศัย คือ สีลม สาทร สามย่าน พระราม 9 รัชดาภิเษก และสุขุมวิท โดยเฉพาะอย่างยิ่งย่านราชประสงค์ เพลินจิต นานา อโศก เอกมัย โคเรียนทาวน์ (สุขุมวิท 12) และถ้าคอนโดนั้นสร้างเสร็จแล้วอย่างน้อย 1 ปี ขอแนะนำให้เดินสำรวจที่จอดรถเพื่อเช็กดูความเป็นจริงด้วย

บางโครงการมีการเก็บค่าจอดรถด้วย โดยค่าจอดรถจะถูกใช้ในการดูแลที่จอดรถ เช่น ค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าบำรุงรักษาระบบที่จอดรถ เป็นต้น ซึ่งนับว่ายุติธรรมดีต่อผู้ที่ไม่ได้ใช้ที่จอดรถ ส่วนการจะได้ที่จอดรถจริง ๆ นั้นขึ้นอยู่กับสัดส่วนที่จอดรถกับจำนวนห้อง ขนาดพื้นที่ห้องชุดที่จะทำให้ได้รับสิทธิ์ที่จอดรถ และปริมาณรถที่เข้ามาจอดจริง (บางคนนำรถมาจอดเกิน แต่ก็สามารถจัดการกับคนประเภทนี้ได้ด้วยการร้องเรียนกับนิติบุคคล)

อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของร่วมในคอนโดมองว่าการเก็บเงินค่าจอดรถแพงเกินไป อาจนำเสนอปรับลดค่าที่จอดรถในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยต้องได้คะแนนเสียงเห็นชอบไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด

หลายปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดหลายแห่งใช้เทคโนโลยีระบบที่จอดรถอัจฉริยะ (Mechanical Parking หรือ Automatic Parking) ซึ่งจะยกรถขึ้นไปจอดบนชั้นจอดรถสูงและนำรถกลับมาจอดที่จุดรับรถโดยอัตโนมัติ เข้ามาช่วยแก้ปัญหาที่จอดรถ เพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่จอดรถโดยใช้ประโยชน์จากพื้นที่แนวสูงแทนแนวราบ จึงช่วยประหยัดพื้นที่และรองรับจำนวนรถได้มากขึ้น

ขณะเดียวกันก็ส่งผลให้ราคาคอนโดไม่แพงเหมือนกับการใช้ที่จอดรถในแนวราบ ในปัจจุบันคอนโดที่ใช้ระบบที่จอดรถแบบนี้ไม่ได้มีเพียงคอนโดระดับไฮเอนด์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงคอนโดระดับกลางด้วย

มาถึงเรื่องที่หลาย ๆ คนมักสงสัยกันว่าหากเราไม่ได้ใช้ที่จอดรถสามารถปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดให้กับคนอื่นได้หรือไม่ คำตอบแยกเป็นดังนี้

– หากเป็นที่จอดรถแบบเวียนจอด หรือแบบไม่มีที่จอดประจำ จะถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งเจ้าของร่วมไม่สามารถนำไปปล่อยเช่าเพื่อหาประโยชน์ต่อได้

– หากเป็นที่จอดรถประจำ จะมีการระบุไว้ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หรือที่เรียกว่า โฉนดห้องชุดว่าเป็นส่วนควบ โดยเจ้าของห้องชุดก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในช่องที่จอดรถนั้นด้วย ดังนั้น การปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดในกรณีนี้จึงสามารถทำได้

ทั้งนี้ ควรปล่อยเช่าให้กับผู้อยู่อาศัยในคอนโดเดียวกัน เนื่องจากการเข้า-ออกโครงการทำได้สะดวกกว่า ไม่ว่าจะเป็น keycard ในการเข้าออกโครงการ รวมถึงปลอดภัยกว่าให้คนนอกโครงการเข้ามาใช้บริการที่จอดรถคอนโด

ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ แพงขึ้นจนปัจจุบันราคาห้องชุดคอนโดใจกลางเมืองในบางทำเลสูงทะลุ 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร บริษัทอสังหาฯ จึงขอเสนอแก้ไขลดข้อกำหนดสัดส่วนที่จอดรถเพื่อลดต้นทุนพร้อมกับราคาขายห้องชุด

นอกจากนี้ ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 4 ได้ปรับให้สถานีรถไฟฟ้า 12 แห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจลดพื้นที่จอดรถ 25% พร้อมมีมาตรการอื่น ๆ เพื่อส่งเสริมให้คนในกรุงเทพฯ ชั้นในใช้รถไฟฟ้า และมีคอนโดในใจกลางเมืองรองรับผู้มีรายได้ปานกลาง-น้อยด้วย

ที่จอดรถเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดเท่านั้น ผู้ซื้อควรทราบและพิจารณาปัจจัยอื่น ๆ โดยอ่านเพิ่มเติมได้ที่ 6 ขั้นตอนในการเลือกซื้อคอนโดให้คุ้มค่า