ในคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ผู้ที่คอยรับผิดชอบปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น และอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน คือ นิติบุคคล ผู้อาศัยจึงควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับนิติบุคคลให้เข้าใจ เพราะนอกจากจะมีหน้าที่ดูแลความเรียบร้อยของที่พักอาศัยแล้ว ยังดูแลและบริหารทรัพย์สินส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้อาศัยทุกคนอีกด้วย ทำให้เราควรที่จะรู้ข้อกำหนดต่าง ๆ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตัวเองในกรณีที่พบเจอปัญหานิติบุคคลเอง
นิติบุคคลคืออะไร
นิติบุคคลมีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของที่อยู่อาศัย รวมทั้งการอำนวยความสะดวกในหลาย ๆ ด้านให้กับลูกบ้านทุกคน สำหรับนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโด ในช่วงแรก เจ้าของโครงการจะเป็นคนจัดหาบริษัท เพื่อทำหน้าที่ในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด และสรรหาคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป ซึ่งมาจากตัวแทนของลูกบ้าน
ในขณะที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะจัดตั้งขึ้นได้จากมติของผู้อยู่อาศัยในโครงการที่มีไม่น้อยกว่าครึ่ง โดยจะเป็นการแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อให้บริษัทนิติบุคคลรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้ แต่ก็ต้องอยู่ภายในการบริหารงานของคณะกรรมการนิติบุคคลเช่นเดียวกันกับนิติบุคคลอาคารชุด
ด้วยความที่นิติบุคคลเป็นองค์กรที่จะบริหารจัดการให้ลูกบ้านได้อยู่อาศัยอย่างมีความสุข หน้าที่หลักจึงเกี่ยวข้องโดยตรงในด้านการรักษาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน การดูแลรักษาความสะอาดอย่างการเก็บกวาดขยะตามตารางเวลา ตรวจสอบไฟฟ้าและความสว่างตามจุดต่าง ๆ ฯลฯ
ขอบเขตและอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลมีแค่ไหน
เพื่อให้เห็นถึงความสำคัญของนิติบุคคล ซึ่งในที่นี่หมายถึงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคล เราจึงควรเข้าใจอำนาจหน้าที่ว่ามีอะไรบ้าง ซึ่งสิ่งเหล่านี้อาจจะส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของลูกบ้าน หากเกิดการทำงานที่บกพร่องหรือมีการทุจริตก็ตาม โดยมีตัวอย่างหน้าที่ดังต่อไปนี้
- ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการให้พร้อมใช้งาน เช่น เครื่องออกกำลังกายในฟิตเนส ความสะอาดของสระว่ายน้ำ หรือ ความเรียบร้อยของ Co-working Space เป็นต้น พร้อมควบคุมการใช้งานให้เป็นไปตามกฎที่ตั้งไว้
- อำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านมีความสะดวกสบาย เช่น จัดซื้อเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญ หรือ จัดซื้ออุปกรณ์เพิ่มเติมในฟิตเนส เป็นต้น
- จัดประชุมเจ้าของร่วมทั้งเล็กและใหญ่ตามวาระต่าง ๆ ดำเนินงานตามวาระของที่ประชุม รวมถึงติดตามงานต่าง ๆ ตามข้อบังคับในทางกฎหมาย
- กำหนดกฎระเบียบต่าง ๆ เพื่อเป็นการรักษาความสุขความสงบที่ส่วนรวมพึงจะได้รับ โดยต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคล เช่น กำหนดเวลาการใช้บริการสระว่ายน้ำ เวลาสำหรับการให้บริการจากช่างส่วนกลางเป็นต้น
- เป็นตัวแทนของผู้อาศัยในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนลูกบ้านเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือผลประโยชน์ของสมาชิกจำนวนมาก เช่น มีความเดือดร้อนจากสภาพแวดล้อมโดยรอบ จนเกิดความไม่สบายใจในการอยู่อาศัย
หากต้องการทราบถึงข้อมูลอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลโดยละเอียด สามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับอำนาจหน้าที่และปัญหาที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ
ถ้าปัญหาเกิดจากนิติบุคคลเอง ควรทำอย่างไร
เมื่อมีปัญหาที่กวนใจลูกบ้าน ก่อให้เกิดความรำคาญใจหรือไม่สะดวกใจในการอยู่อาศัย โดยปกติลูกบ้านจะต้องแจ้งเรื่องไปยังนิติบุคคล เพื่อให้เข้าแก้ไขปัญหานั้น ๆ แต่หากปัญหานั้น เกิดจากตัวนิติบุคคลเอง ลูกบ้านก็สามารถจัดการปัญหานั้นได้
นอกจากองค์กรหรือบริษัทที่ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลแล้ว ยังมีคณะกรรมการนิติบุคคลที่จะทำหน้าที่เหมือนกระบอกเสียง และเป็นตัวแทนให้กับผู้อยู่อาศัยทุกคนในการตัดสินใจและจัดการปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น รวมทั้งปัญหาที่เกิดจากการทำงานบกพร่องหรือทุจริตของผู้จัดการนิติบุคคลก็เช่นกัน โดยสามารถแบ่งเป็น 2 ปัญหาหลัก ได้แก่
นิติบุคคลทำงานบกพร่อง ไม่เป็นที่น่าพอใจ
ในกรณีที่นิติบุคคลมีการทำงานที่ไม่โปร่งใส และไปถึงขั้นกระทำการทุจริต เช่น มีการบริหารจัดการและใช้จ่ายเงินส่วนกลางอย่างไม่โปร่งใส ไม่สามารถหาที่มาที่ไปของการใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้ รวมทั้งการเรียกเก็บค่าส่วนกลางที่มากผิดปกติ เกินกว่าที่ข้อตกลงระหว่างลูกบ้านและนิติบุคคลเห็นชอบร่วมกันไว้
ลูกบ้านสามารถนำเรื่องราวไปร้องเรียนกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบเกี่ยวกับเรื่องนี้โดยตรง เมื่อมีการร้องเรียนปัญหา จะทำให้เกิดการตรวจสอบจากภายนอกที่มีความเชี่ยวชาญและอาจจะช่วยแก้ปัญหานี้ได้
กรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อพบเหตุการณ์หรือปัญหาจากเจ้าหน้าทำงานไม่โปร่งใส สามารถร้องเรียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรผ่านไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้เช่นเดียวกัน
สำหรับท่านใดที่ประสบปัญหานิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรทำงานบกพร่องหรือทุจริต สามารถทำตามขั้นตอนดังกล่าวเพื่อถอดถอนและเปลี่ยนบริษัทนิติบุคคลได้ และในฐานะลูกบ้าน ก็ควรที่จะสอดส่องการทำงานและตรวจสอบความโปร่งใสของนิติบุคคลอยู่เสมอ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเองในหลาย ๆ ด้าน และเพื่อคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีของเรา
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ