นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน

DDproperty Editorial Team
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน
หลายคนที่ยังไม่เคยซื้อบ้านจัดสรรยุคใหม่ หรือไม่เคยอยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาก่อน อาจยังไม่เคยทราบว่าหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ ๆ ตามการขออนุญาตจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นั้นจะต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือแม้กระทั่งผู้ที่ซื้อบ้านไปแล้ว แต่หมู่บ้านนั้นยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็อาจจะยังไม่เข้าใจความสำคัญของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะทำหน้าที่บริหารและจัดระเบียบหมู่บ้านนั้น ๆ ตามแต่ที่ได้รับการพิจารณาและเห็นชอบของสมาชิกส่วนใหญ่ในหมู่บ้าน เพื่อเป็นแนวทางในการอยู่อาศัยร่วมกัน โดยจะมีคณะกรรมการหมู่บ้านเป็นผู้ดำเนินงาน ซึ่งสมาชิกที่พักอาศัยอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นผู้คัดเลือกขึ้นมา
นิติบุคคลหมู่บ้าจัดสรรจะทำหน้าที่เป็นตัวแทนในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน ประกอบด้วย สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน สวน และบริการสาธารณะ เช่น เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย คลับเฮ้าส์/สโมสร (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องเด็กเล่น)
ในฐานะที่สมาชิกในหมู่บ้านเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลาง จึงต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามสัดส่วนพื้นที่บ้านในการดูแลทรัพย์สินเหล่านั้น
สำหรับในช่วงที่ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และบริษัทผู้พัฒนาโครงการยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการยังขายบ้านในโครงการจัดสรรนั้น ๆ ไม่ได้ตามเกณฑ์ที่ราชการกำหนดว่าสามารถจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรและโอนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลางได้แล้วนั้น ส่วนใหญ่แล้วค่าใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางที่เกินกว่ารายได้จากเงินค่าส่วนกลางที่จัดเก็บจากลูกบ้านได้ บริษัทผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้ออก เพราะถือว่ายังใช้พื้นที่นั้นดำเนินธุรกิจ

ทำไมต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ตามกฎหมายแล้ว ผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรนั้นๆ อีกทั้งยังต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น (ร้อยละ 7 ของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ)
แต่การจะพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้นั้น ก็ต่อเมื่อผู้พัฒนาโครงการได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับนี้ก่อน คือ
1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา
2. ผู้จัดสรรที่ดิน (ผู้พัฒนาโครงการ) ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ
3. ผู้จัดสรรที่ดิน (ผู้พัฒนาโครงการ) จดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ตามความเป็นจริงในทางธุรกิจ ต้องยอมรับว่า ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่มิได้ประสงค์จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรตลอดไปแบบไม่มีที่สิ้นสุด เพราะต้องการจะไปพัฒนาโครงการใหม่ต่อ ส่วนในมุมผู้บริโภค ก็ต้องการให้ผู้พัฒนาโครงการดูแลโครงการนั้นๆ ต่อไป เพื่อให้ทรัพย์สินส่วนกลางยังคงสภาพสวยงาม ทำให้หลายโครงการมีปัญหาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นอย่างมาก
รวมถึง เคยมีกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ไปเลย เพื่อตัดปัญหาความยุ่งยากในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็สร้างความเสียหาย เดือดร้อนให้กับลูกบ้านผู้อยู่อาศัยมาก เพราะเมื่อใดก็ตามที่ทรัพย์สินส่วนกลางกลายเป็นสาธารณประโยชน์ไปแล้ว นั่นหมายความว่า หน่วยงานราชการสามารถตัดถนนทะลุหมู่บ้านนั้น เพื่อให้ประชาชนในพื้นที่นั้นสะดวกในการเดินทาง รถภายนอกสามารถเข้าออกภายในหมู่บ้านได้อย่างอิสระ ความเป็นส่วนตัวก็จะลดน้อยลง เป็นต้น
ทางออกที่ดีร่วมกันระหว่างผู้พัฒนาโครงการ กับ ลูกบ้านหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร นั่นก็คือ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และลูกบ้านก็ต้องให้ความร่วมมือให้เกิดการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้สำเร็จ
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ช่วยให้คุณภาพชีวิตในโครงการดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันคนส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญกับเรื่องการบริหารจัดการภายในหมู่บ้านน้อย เพราะส่วนใหญ่จะมองว่า จ่ายเงินค่าส่วนกลางแล้วน่าจะจบ ทำงานมาหนัก เหนื่อยแล้ว ไม่อยากเข้าไปมีส่วนร่วมรับรู้กับเรื่องภายในหมู่บ้าน ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว เราในฐานะลูกบ้าน และเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ควรละเลยการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร
โดยเฉพาะเรื่องการใช้จ่ายเงินงบประมาณว่าถูกใช้อย่างเหมาะสมหรือไม่ ตั้งแต่ในช่วงที่ยังไม่ได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บริษัทผู้พัฒนาได้ตั้งตัวแทนในการดูแลบริหารจัดการภายในหมู่บ้าน ได้บริหารจัดการอย่างเป็นธรรมและโปร่งใสหรือไม่ ได้ช่วยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้กับโครงการหรือไม่ หรือว่านำเงินส่วนกลางของเราไปใช้แต่เพียงอย่างเดียว
เพราะในระหว่างที่โครงการยังขายบ้านไม่หมด ยังก่อสร้างบ้าน ก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ครบตามผังที่ขออนุญาต ระหว่างดำเนินการขาย ดำเนินการก่อสร้าง อาจทำให้สาธารณูปโภคส่วนกลางชำรุดจากการดำเนินกิจกรรมการขายและก่อสร้างของผู้พัฒนาโครงการได้
หากเราละเลย ไม่ใส่ใจเรื่องเหล่านี้ จ่ายเงินค่าส่วนกลางแล้วจบ อาจจะเกิดปัญหาใหญ่ในอนาคตเกินกว่าที่เราจะแก้ปัญหาได้ทันได้ เช่น มีการทุจริตเงินค่าส่วนกลาง หรือมีการดำเนินการใช้จ่ายเงินอย่างไม่เป็นธรรมกับลูกบ้าน เป็นต้น รวมถึง เรายังควรติดตามกิจกรรมภายในหมู่บ้านทั้งอาจจะเป็นกิจกรรมเชิงสันทนาการ หรือกิจกรรมที่เกี่ยวกับการชี้แจงงบประมาณเงินส่วนกลาง เพื่อรับทราบความเคลื่อนไหวต่างๆ ภายในหมู่บ้าน หากมีปัญหาใดเกิดขึ้นจะได้ร่วมกันคิด รวมกันแก้ปัญหา
ถ้าเราละเลย เท่ากับยกสิทธิ์ให้เจ้าของร่วมท่านอื่นในการตัดสินใจดำเนินการต่างๆ ซึ่งในกรณีที่ดีก็ดีไป แต่ถ้ากรณีที่เกิดปัญหา จะกลายเป็นปัญหาที่ใหญ่ขึ้นจนกลายเป็นลดทอนความสุขในการอยู่อาศัยของเราและครอบครัวไปได้
นอกจากนี้ เราควรติดตามด้วยว่า เมื่อใดจะมีการเรียกประชุมเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเมื่อทราบแล้ว ก็ควรเข้าร่วมประชุม อย่าละเลย เพื่อรับทราบเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขั้นตอนการรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง สาธารณูปโภคใดที่ต้องการให้บริษัทผู้พัฒนาโครงการปรับปรุงแก้ไขให้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เงินงบประมาณปัจจุบัน และอนาคตหลังจากที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วจะเป็นอย่างไร
เราควรมีส่วนร่วมให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นไปได้ด้วยดี เพื่อไม่เกิดช่องโหว่อันนำไปสู่การจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ของผู้พัฒนาโครงการ จนกลายเป็นปัญหาที่เราไม่ได้วาดหวังไว้ว่าจะเกิดขึ้น
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์