นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน

หลายคนที่ยังไม่เคยซื้อบ้านจัดสรรยุคใหม่ หรือไม่เคยอยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาก่อน อาจยังไม่เคยทราบว่าหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ ๆ ตามการขออนุญาตจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นั้นจะต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือแม้กระทั่งผู้ที่ซื้อบ้านไปแล้ว แต่หมู่บ้านนั้นยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็อาจจะยังไม่เข้าใจความสำคัญของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะทำหน้าที่บริหารและจัดระเบียบหมู่บ้านนั้น ๆ ตามแต่ที่ได้รับการพิจารณาและเห็นชอบของสมาชิกส่วนใหญ่ในหมู่บ้าน เพื่อเป็นแนวทางในการอยู่อาศัยร่วมกัน โดยจะมีคณะกรรมการหมู่บ้านเป็นผู้ดำเนินงาน ซึ่งสมาชิกที่พักอาศัยอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นผู้คัดเลือกขึ้นมา

นิติบุคคลหมู่บ้าจัดสรรจะทำหน้าที่เป็นตัวแทนในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน ประกอบด้วย สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน สวน และบริการสาธารณะ เช่น เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย คลับเฮ้าส์/สโมสร (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องเด็กเล่น)

ในฐานะที่สมาชิกในหมู่บ้านเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลาง จึงต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามสัดส่วนพื้นที่บ้านในการดูแลทรัพย์สินเหล่านั้น

สำหรับในช่วงที่ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และบริษัทผู้พัฒนาโครงการยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการยังขายบ้านในโครงการจัดสรรนั้น ๆ ไม่ได้ตามเกณฑ์ที่ราชการกำหนดว่าสามารถจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรและโอนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลางได้แล้วนั้น ส่วนใหญ่แล้วค่าใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางที่เกินกว่ารายได้จากเงินค่าส่วนกลางที่จัดเก็บจากลูกบ้านได้ บริษัทผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้ออก เพราะถือว่ายังใช้พื้นที่นั้นดำเนินธุรกิจ

ตามกฎหมายแล้ว ผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรนั้นๆ อีกทั้งยังต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น (ร้อยละ 7 ของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ)

แต่การจะพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้นั้น ก็ต่อเมื่อผู้พัฒนาโครงการได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับนี้ก่อน คือ

1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา

2. ผู้จัดสรรที่ดิน (ผู้พัฒนาโครงการ) ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ

3. ผู้จัดสรรที่ดิน (ผู้พัฒนาโครงการ) จดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์

ตามความเป็นจริงในทางธุรกิจ ต้องยอมรับว่า ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่มิได้ประสงค์จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรตลอดไปแบบไม่มีที่สิ้นสุด เพราะต้องการจะไปพัฒนาโครงการใหม่ต่อ ส่วนในมุมผู้บริโภค ก็ต้องการให้ผู้พัฒนาโครงการดูแลโครงการนั้นๆ ต่อไป เพื่อให้ทรัพย์สินส่วนกลางยังคงสภาพสวยงาม ทำให้หลายโครงการมีปัญหาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นอย่างมาก

รวมถึง เคยมีกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ไปเลย เพื่อตัดปัญหาความยุ่งยากในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็สร้างความเสียหาย เดือดร้อนให้กับลูกบ้านผู้อยู่อาศัยมาก เพราะเมื่อใดก็ตามที่ทรัพย์สินส่วนกลางกลายเป็นสาธารณประโยชน์ไปแล้ว นั่นหมายความว่า หน่วยงานราชการสามารถตัดถนนทะลุหมู่บ้านนั้น เพื่อให้ประชาชนในพื้นที่นั้นสะดวกในการเดินทาง รถภายนอกสามารถเข้าออกภายในหมู่บ้านได้อย่างอิสระ ความเป็นส่วนตัวก็จะลดน้อยลง เป็นต้น

ทางออกที่ดีร่วมกันระหว่างผู้พัฒนาโครงการ กับ ลูกบ้านหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร นั่นก็คือ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และลูกบ้านก็ต้องให้ความร่วมมือให้เกิดการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้สำเร็จ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันคนส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญกับเรื่องการบริหารจัดการภายในหมู่บ้านน้อย เพราะส่วนใหญ่จะมองว่า จ่ายเงินค่าส่วนกลางแล้วน่าจะจบ ทำงานมาหนัก เหนื่อยแล้ว ไม่อยากเข้าไปมีส่วนร่วมรับรู้กับเรื่องภายในหมู่บ้าน ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว เราในฐานะลูกบ้าน และเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ควรละเลยการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร

โดยเฉพาะเรื่องการใช้จ่ายเงินงบประมาณว่าถูกใช้อย่างเหมาะสมหรือไม่ ตั้งแต่ในช่วงที่ยังไม่ได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บริษัทผู้พัฒนาได้ตั้งตัวแทนในการดูแลบริหารจัดการภายในหมู่บ้าน ได้บริหารจัดการอย่างเป็นธรรมและโปร่งใสหรือไม่ ได้ช่วยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้กับโครงการหรือไม่ หรือว่านำเงินส่วนกลางของเราไปใช้แต่เพียงอย่างเดียว

เพราะในระหว่างที่โครงการยังขายบ้านไม่หมด ยังก่อสร้างบ้าน ก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ครบตามผังที่ขออนุญาต ระหว่างดำเนินการขาย ดำเนินการก่อสร้าง อาจทำให้สาธารณูปโภคส่วนกลางชำรุดจากการดำเนินกิจกรรมการขายและก่อสร้างของผู้พัฒนาโครงการได้

หากเราละเลย ไม่ใส่ใจเรื่องเหล่านี้ จ่ายเงินค่าส่วนกลางแล้วจบ อาจจะเกิดปัญหาใหญ่ในอนาคตเกินกว่าที่เราจะแก้ปัญหาได้ทันได้ เช่น มีการทุจริตเงินค่าส่วนกลาง หรือมีการดำเนินการใช้จ่ายเงินอย่างไม่เป็นธรรมกับลูกบ้าน เป็นต้น รวมถึง เรายังควรติดตามกิจกรรมภายในหมู่บ้านทั้งอาจจะเป็นกิจกรรมเชิงสันทนาการ หรือกิจกรรมที่เกี่ยวกับการชี้แจงงบประมาณเงินส่วนกลาง เพื่อรับทราบความเคลื่อนไหวต่างๆ ภายในหมู่บ้าน หากมีปัญหาใดเกิดขึ้นจะได้ร่วมกันคิด รวมกันแก้ปัญหา

นอกจากนี้ เราควรติดตามด้วยว่า เมื่อใดจะมีการเรียกประชุมเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเมื่อทราบแล้ว ก็ควรเข้าร่วมประชุม อย่าละเลย เพื่อรับทราบเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขั้นตอนการรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง สาธารณูปโภคใดที่ต้องการให้บริษัทผู้พัฒนาโครงการปรับปรุงแก้ไขให้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เงินงบประมาณปัจจุบัน และอนาคตหลังจากที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วจะเป็นอย่างไร