ปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน...เสี่ยง!

แม้ว่าช่วงนี้กระแสข่าวเรื่อง “ปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวัน” จะเงียบๆ ไปบ้างแล้ว แต่ในทางปฏิบัติ หลายโครงการยังมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง

โดยมีบางโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ (ที่เจ้าของโครงการยังมีห้องชุดเหลือขายอยู่เยอะ เลยจึงยังดูแลภาพรวมของโครงการอยู่) เริ่มติดป้ายประกาศเตือนลูกบ้านว่า “การปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวัน เป็นความผิด”

ส่วนบางโครงการที่ลูกบ้านดูแลกันเองแล้ว และมีการรวมตัวกันอย่างเข้มแข็งก็แจ้งกับลูกบ้านด้วยกัน หากมีการนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวันจะมีการฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดนั้นๆ

1. ขัดกับกฎหมายเกี่ยวกับโรงแรม ที่ระบุว่า อาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ปล่อยเช่าเพื่อพักอาศัยเป็นรายวัน เข้าข่ายโรงแรม ต้องขอจดทะเบียนเป็นโรงแรม ซึ่งกรณีที่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมจะจดทะเบียนเป็นโรงแรมไม่ได้* เพราะจะขัดกับ

2. กฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด ที่ระบุว่า ห้ามนำห้องชุดไปจดทะเบียนเป็นโรงแรม เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของคนเดียว และถือเป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลของผู้อื่น

*หมายเหตุ คอนโดมิเนียมที่ขายสิทธิการเช่าจะไม่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดภายใต้กฎหมายอาคารชุด อาจจะขออนุญาตเป็นที่พักอาศัยรวม หรือจดทะเบียนเป็นโรงแรม และทำสัญญาให้แต่ละห้องเช่าระยะยาว 30 ปี ต่อ 30 ปี แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมขายกรรมสิทธิ์ขาดนั้น จะต้องอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุด และนำมาปล่อยเช่ารายวันไม่ได้

เทรนด์การนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันมีมาได้ระยะหนึ่งแล้ว โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถือว่าเริ่มได้รับความนิยมจากกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น ยิ่งมีเว็บไซต์ให้เช่าที่พักชื่อดังระดับโลกขยายเข้ามาทำตลาดในเมืองไทย ยิ่งทำให้นักลงทุนคอนโดมิเนียมจำนวนไม่น้อยมองว่ามีโอกาส ในทีนี้จะขอกล่าวถึง 2 ตลาดใหญ่ คือ ตลาดกรุงเทพฯ และตลาดเมืองท่องเที่ยวในต่างจังหวัด

ตลาดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า โซนใกล้เมืองและใจกลางเมือง มีนักลงทุนนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันจำนวนมาก จุดขายหลัก

นอกจากจะเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าแล้ว สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการนี่เรียกว่าน้องๆ โรงแรมเลย และใน 1 ห้องชุดยังเข้าพักได้หลายคน ภายใต้อัตราค่าเข้าพักใกล้เคียงหรือถูกกว่าโรงแรมชั้นนำ

อีกทั้งผู้ที่ลงทุนนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันมีโอกาสที่จะได้อัตราผลตอบแทนสูงกว่าการปล่อยเช่ารายเดือน นั่นจึงเป็นจุดที่จูงใจให้มีนักลงทุนเข้าสู่วงจรลงทุนปล่อยเช่ารายวันมากขึ้น

นักลงทุนหลายรายมองว่า การนำห้องชุดมาปล่อยเช่าในรูปแบบใดก็ได้เป็นสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุด แต่สิ่งที่นักลงทุนควรคำนึง คือ สิทธิ์เหล่านั้นกระทบกับความเป็นส่วนตัวกับเจ้าของห้องชุดร่วมท่านอื่นๆ โดยเฉพาะประเด็นเรื่องความปลอดภัยนับเป็นสิ่งสำคัญ

การที่ผู้เข้ามาพักมากหน้าหลายตา เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ยากจะตรวจสอบกรณีที่เกิดปัญหาต่างๆ ขึ้นภายในโครงการ หรือผู้เข้าพักไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบในการอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ คือสิ่งที่เจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นนักลงทุนเองอาจจะควบคุมหรือรับผิดชอบกับปัญหาที่เกิดขึ้นแล้วไม่สามารถตักเตือนผู้ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน

กรณีที่ในโครงการอาคารชุดนั้นๆ มีผู้แอบนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวัน เจ้าของร่วมเองควรตักเตือนด้วยเหตุและผล อาจจะหารือร่วมกัน ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงด้านความไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย พร้อมกับวางมาตรฐานเกี่ยวกับการบันทึกประวัติผู้เช่าอย่างจริงจัง เพื่อความสงบสุขในการอยู่อาศัยร่วมกัน

ทางด้านตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว หัวหิน เขาใหญ่ พัทยา เชียงใหม่ เรียกว่าเป็น 4 เมืองท่องเที่ยวที่มีการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันมากที่สุด โดยจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่คือ ปล่อยเช่ารายวันแบบที่เจ้าของโครงการเป็นผู้ดำเนินการปล่อยเช่าเอง กับเจ้าของห้องชุดเป็นผู้ปล่อยเช่าเอง

โครงการคอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่ารายวันในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวเหล่านั้น อาจมีกระแสต่อต้านน้อยกว่ากรุงเทพฯ จึงมีหลายโครงการมากที่นำมาปล่อยเช่ารายวัน โดยโครงการที่เสนอแคมเปญรับประกันอัตราผลตอบแทนการเช่า หรือการันตียิลด์

ส่วนใหญ่แล้วจะนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวัน และเป็นผู้ดำเนินการปล่อยเช่าให้ ซึ่งเจ้าของโครงการที่มีแคมเปญลักษณะนี้ ส่วนใหญ่จะมีโรงแรมอยู่ในพื้นที่นั้นๆ ด้วย แล้วนำห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมมาเสริมเป็นห้องพักให้กับโรงแรม กรณีที่เป็นช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว

กรณีโครงการที่เจ้าของโครงการบริหารงานเช่าเอง ถ้าถามว่าขัดกับ 2 กฎหมายข้างต้นหรือไม่ ก็ต้องตอบว่า จริงๆ แล้วขัดเหมือนกัน เพราะโครงการที่ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะต้องอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุดอยู่แล้ว

แต่การที่เจ้าของโครงการประกาศไว้ตั้งแต่ต้นแล้วว่า โครงการนี้ หรือเฉพาะตึกนี้ เน้นเจาะกลุ่มนักลงทุน มีการันตียิลด์ให้จากการปล่อยเช่ารายวัน ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุน

และแน่นอนว่า ผู้ซื้อรับทราบตั้งแต่ต้น เมื่อตัดสินใจซื้อ ก็หมายถึงการยอมรับตั้งแต่ต้นแล้วว่า โครงการจะนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันคล้ายโรงแรม จึงไม่มีเสียงคัดค้าน หรือการร้องเรียน หรือการฟ้องร้องการกระทำในลักษณะนี้

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยวที่เปิดขายแบบปกติ ไม่ได้มีการบริหารการเช่าแบบรายวันให้นั้น หลายโครงการก็ไม่ได้มีเสียงคัดค้าน เพราะคนในโครงการส่วนใหญ่ก็นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน แต่ก็มีหลายโครงการเช่นกันที่เจ้าของร่วมส่งเสียงคัดค้าน

โดยเฉพาะในโครงการที่มีผู้อยู่อาศัยจริงในสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก เจ้าของร่วมจะรู้สึกถึงความไม่เป็นส่วนตัว รู้สึกว่าถูกละเมิดสิทธิของตนเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เพราะในมุมของผู้เข้าพักรายวันจะคิดว่าได้จ่ายเงินค่าเข้าพักแล้ว จะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการอย่างไรก็ได้ ไม่มีความรู้สึกเป็นเจ้าของร่วม จึงอาจละเลยการรักษาสมบัติส่วนกลาง

ดังนั้น กรณีที่ผู้ลงทุนสนใจที่จะลงทุนปล่อยเช่าห้องชุดแบบรายวัน จึงแนะนำให้เลือกโครงการที่เปิดขายเพื่อการลงทุนโดยเฉพาจะลดความเสี่ยงมากกว่า เพราะหากซื้อมาเพื่อลงทุน แล้วนำมาปล่อยเช่ารายวัน เมื่อเกิดเสียงต่อต้าน ถูกฟ้องร้อง จะไม่คุ้มเลย

ข้อเสนอแนะสำหรับเจ้าของร่วม หากไม่สามารถห้ามการปล่อยเช่ารายวันในโครงการที่ตนอยู่อาศัยได้ เจ้าของร่วมอาจต้องเสนอให้เจ้าของห้องชุดที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันนั้น ทำบันทึกผู้เข้าพักอย่างละเอียด แจ้งกับนิติบุคคล เผื่อกรณีเกิดเหตุการณ์ที่ผู้เข้าพักกระทำผิดต่อระเบียบการเข้าพัก หรือโจรกรรม หรือทำอนาจารต่างๆ ฯลฯ จะได้รู้ตัวผู้กระทำความผิดชัดเจน

รวมถึงควรเสนอให้เจ้าของห้องชุดนั้นๆ จ่ายค่าส่วนกลางที่สูงกว่าเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ พร้อมกับระบุไว้ในกฎระเบียบเลยว่าผู้เข้าพักห้องชุดใดที่ทำข้าวของส่วนกลางเสียหาย เจ้าของห้องชุดนั้นๆ ควรเป็นผู้รับผิดชอบ ฯลฯ

เจ้าของร่วมผู้ที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน ก็ควรมีความแฟร์กับเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ เช่นกัน เพราะอย่าลืมว่าท่านได้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการอยู่อาศัยเหล่านั้นไปทำกระทำการในเชิงพาณิชย์จนได้ผลกำไรตอบแทนตามเป้าหมาย