ปัจจัยสำคัญที่กระทบตลาดอสังหาฯที่ควรรู้

สัดส่วนหนี้ครัวเรือนในปัจจุบันของไทยยังคงอยู่ในระดับสูง และประเภทหนี้ที่ประชาชนมีเกือบสองในสามนั่นคือหนี้ประเภทสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากภาวะเช่นนี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีขนาดใหญ่และมีบทบาทสำคัญต่อสภาพเศรษฐกิจของประเทศ

นอกจากสัดส่วนหนี้สินที่ไหลเวียนอยู่ในตลาดอสังหาฯ ในส่วนของตัวเลขการลงทุนหมุนเวียนในตลาดก็มีมากเช่นกัน แต่ไม่ว่าคุณจะมีมุมมองทางฝั่งผู้อยู่อาศัยหรือนักลงทุนมีปัจจัยที่ทั้งสองกลุ่มควรนำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจว่าควรจะซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหาฯดีหรือไม่ ยิ่งไปกว่านั้นการศึกษาเกี่ยวกับปัจจัยเหล่านี้อาจจะสร้างความแตกต่างระหว่างคำว่า “กำไร” และ “ขาดทุน” ได้

หลายคนอาจจะมองข้ามเรื่องโครงสร้างของประชากรในประเทศและคงสงสัยว่าปัจจัยนี้เกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาฯได้อย่างไร เรื่องนี้ค่อนข้างสำคัญเลยทีเดียวครับลองคิดถึงตัวเลขเฉลี่ยอายุของกลุ่มคนที่จะเริ่มผ่อนบ้านและเป็นกลุ่มอายุที่ทางธนาคารแลเห็นว่ามีศักยภาพที่จะสามารถผ่อนชำระหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอายุอยู่ที่ช่วงประมาณ 30 – 35 ปี

หากเราลองคำนวณยอดรวมของจำนวนประชากรในกลุ่มช่วงอายุนี้แล้วผลปรากฏว่ามีสัดส่วนค่อนข้างมากเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงอายุอื่นที่อยู่ในกรอบเดียวกัน (5 ปี) ก็เป็นไปได้ว่าอาจจะเกิดดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ตัวเลขนี้เป็นปัจจัยที่นักลงทุนควรศึกษาเมื่อมีความคิดจะก้าวขาเข้ามาในตลาดอสังหาฯ แต่ทั้งนี้ต้องอาศัยการศึกษาในปัจจัยอื่น ๆ ด้วยซึ่งจะอธิบายในหัวข้อลำดับต่อไป

การขึ้นหรือลงของอัตรากู้ยืมหรือดอกเบี้ยส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการชำระของผู้กู้ยืม ซึ่งอัตราดอกเบี้ยกลาง ณ ปัจจุบันของธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) อยู่ที่ 1.5% อัตรานี้เป็นอัตราที่ถูกกู้ยืมโดยธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินรายต่างๆ ซึ่งพวกเขาเหล่านี้จะนำไปคำนวณผลกำไรเพื่อออกผลิตภัณฑ์ทางการเงินประเภทต่าง ๆ รวมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือที่เราคุ้นเคยกับตัวย่อ MRR และ MLR นั่นเอง

หากอัตราดอกเบี้ยกลางแพงสถาบันการเงินต่าง ๆ จำเป็นต้องเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในการปล่อยสินเชื่อเช่นกันเพื่อคงอัตราผลกำไรระหว่างงวดในสมุดบัญชีของพวกเขา ซึ่งถ้าภาคประชาชนต้องเข้ายืมสินเชื่อในระดับดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แน่นอนว่าจะนำไปสู่ภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในแต่ละเดือน จากรูปการณ์นี้เป็นไปได้ว่าประชาชนอาจจะชะลอความต้องการในการเข้าถึงสินเชื่อส่งผลให้ดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัยน้อยลงและแน่นอนการที่ดีมานด์น้อยลงย่อมหมายถึงราคาของอสังหาฯที่จะปรับตัวลงนั่นเอง

ในทางกลับกันหากสภาพการณ์ของเศรษฐกิจโดยรวมยังอยู่ในระดับที่ฝืด ประชาชนไม่ยอมจับจ่ายใช้สอยกัน ธนาคารกลางแห่งประเทศไทยรวมถึงธนาคารกลางของประเทศอื่น ๆ อาจจะจำเป็นต้องปรับอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลงเพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคใช้เงินนั่นเอง จากอัตราดอกเบี้ยที่น้อยลงส่งผลให้เกิดความสามารถในการชำระที่เพิ่มมากขึ้นของภาคครัวเรือนเมื่อต้องผ่อนชำระ จากรูปการณ์นี้นำไปสู่ดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

นอกจากแบงก์ชาติจะช่วยเอื้ออำนวยด้านภาคการใช้จ่ายผ่านอัตราดอกเบี้ยที่น้อยลงแล้ว รัฐบาลยังสามารถกระตุ้นการใช้จ่ายผ่านนโยบายทางเศรษฐกิจต่างๆได้เช่นเดียวกันอาทิเช่น การปรับลดความเข้มงวดการเข้าถึงสินเชื่อลงทำให้ประชาชนรายได้น้อยสามารถกู้ได้ง่ายขึ้น, รัฐบาลปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเองทั้งในรูปแบบ Pre และ Post Finance อย่างที่เราได้เห็นตัวอย่างในโครงการบ้านประชารัฐนั่นเอง

ทั้งนี้ ควรช่างน้ำหนักว่าดีมานด์ต่ออสังหาฯที่เกิดขึ้นมาจากตัวนโยบายที่ออกมาหรือสภาพเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจริง ๆ หากเป็นในลักษณะแรกเราอาจจะต้องระวังมากขึ้นเพราะอาจนำไปสู่สภาวะฟองสบู่นั่นเอง อย่างที่เป็นบทเรียนแก่สหรัฐในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจแฮมเบอร์เกอร์ในปี 2551 ที่เกิดขึ้นจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยการกู้ยืมสินเชื่อ, เงื่อนไขของผู้ขอสินเชื่อ ส่งผลโดยตรงไปยังราคาอสังหาฯที่ปรับตัวขึ้นอันเกิดจากดีมานด์จอมปลอม สิ่งที่ตามมาคือฟองสบู่อสังหาฯ ในสหรัฐที่แตกนั่นเอง

ทั้งสองปัจจัยคือสิ่งที่นักลงทุนรวมถึงผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยควรต้องนำมาพิจารณาให้ดีเสียก่อนว่าราคาอสังหาฯที่ปรับตัวขึ้นสูงเรื่อย ๆ มีปัจจัยมาจากอะไร, ราคาอสังหาฯ กำลังอยู่ในช่วงฟองสบู่หรือไม่ หากเราเห็นสัญญาณฟองสบู่อยู่ปลาย ๆ ควรอดทนใจเย็นเพื่อที่ว่าหากเกิดวิกฤติขึ้นมาจริง ๆ เราอาจจะได้ซื้อของที่ถูกลงมากก็เป็นได้

จะเห็นได้ว่าราคาสินค้าและการลงทุนทุกประเภทยังคงเทน้ำหนักความสำคัญไปที่ ดีมานด์ และ ซัพพลาย เสมอ แล้วคุณคิดว่าราคาอสังหาฯ ในตลาดบ้านเราปัจจุบันอยู่ในสภาพกาณณ์ที่เรียกว่าฟองสบู่แล้วหรือยัง, กำลังซื้อที่เกิดขึ้นมาจากดีมานด์จอมปลอมหรือมาจากดีมานด์ที่เกิดจากเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งจริง ๆ?

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty หากมีข้อสงสัยหรือคำถามเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com