ปัญหา "เพื่อนบ้าน" ความเสี่ยงใหม่ที่ต้องเตรียมใจก่อนลงทุนคอนโดฯ

ก่อนจะกล่าวถึงประเด็นเรื่อง "เพื่อนบ้าน" ของโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งกลายเป็นความเสี่ยงใหม่ในการลงทุนคอนโดมิเนียมยุคปัจจุบัน ขอย้อนกลับไปในช่วงที่คอนโดมิเนียมบูมมากๆ และเรามักจะได้ยินเรื่องคอนโดมิเนียมไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ ไม่ผ่าน EIA จนสร้างต่อไม่ได้จำนวนมาก จนหลายโครงการต้องขึ้นป้ายหน้าโครงการว่า "ผ่าน EIA แล้ว" หรือ "EIA Approved" ซึ่งในเวลานั้น กูรูจากหลายสำนักต่างออกโรงเตือนว่าการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ผ่าน EIA ถือเป็นความเสี่ยงมากๆ

ทุกวันนี้ การลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ผ่าน EIA ก็ยังถือว่ามีความเสี่ยง เพียงแต่ว่าจะเห็นน้อยลง เพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในเวลานี้ส่วนใหญ่จะต้องมั่นใจก่อนว่าผ่าน EIA ชัวร์ แล้วถึงจะนำมาเปิดการขาย เพื่อลดความเสี่ยงของตัวเจ้าของโครงการเองเช่นกัน

การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ผ่าน EIA มีความเสี่ยงอย่างไร หากโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA ใช้เวลาในการยื่น EIA นาน ยืดเยื้อจากหลายปัจจัย (ส่วนใหญ่เป็นประเด็นข้อร้องเรียนจากเพื่อนบ้านของโครงการนั้นๆ มากกว่าความคิดเห็นเชิงกฎหมายว่าที่ดินแปลงนี้สร้างคอนโดมิเนียมได้หรือสร้างไม่ได้) และเมื่อท้ายที่สุดไม่สามารถเดินหน้าก่อสร้างได้ตามระยะเวลาที่วางไว้ จนเจ้าของโครงการต้องตัดสินใจคืนเงิน

กรณีที่ผู้ลงทุนเป็นนักลงทุนมือแรก คือซื้อห้องชุดนั้นๆ มาจากเจ้าของโครงการโดยตรงเลย ส่วนใหญ่จะไม่มีปัญหา จะได้เงินคืน+ดอกเบี้ยตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย (ผู้ลงทุนควรอ่านสัญญาให้รอบคอบก่อนเซ็น)

แต่กรณีที่ผู้ลงทุนเป็นนักลงทุนมือที่สองหรือมือที่สาม อันนี้เสี่ยงสุด คือ ซื้อห้องชุดนั้นๆ มาจากนักเก็งกำไรคนที่หนึ่ง คนที่สอง ปรากฎว่าเมื่อโครงการไม่สามารถก่อสร้างได้ และเจ้าของโครงการตัดสินใจคืนเงินให้กับผู้ซื้อ เจ้าของโครงการจะจ่ายเงินเฉพาะเงินหน้าสัญญาที่ระบุไว้ เช่น ห้องชุดนั้นๆ มีบันทึกไว้ว่า จ่ายเงินจอง เงินดาวน์ไว้ 200,000 บาท เจ้าของโครงการก็จะคืนให้ตามนี้ บวกด้วยดอกเบี้ยตามที่ระบุไว้ในสัญญา แต่การที่ผู้ลงทุนเป็นมือสองหรือมือที่สามที่ซื้อห้องชุดนั้นมาในราคาที่ถูกนักเก็งกำไรบวกราคาไว้เรียบร้อยแล้ว เช่น ตามหน้าสัญญาของห้องชุดนั้น นักเก็งกำไรจ่ายไปแล้ว 200,000 บาท+กำไรเพิ่มไป 50,000 บาท ผู้ซื้อต่อมาก็จ่ายให้นักเก็งกำไร 250,000 บาท เมื่อมีปัญหา ผู้ลงทุนมือที่สอง มือที่สามจะได้เฉพาะเงินหน้าสัญญา คือ 200,000 บาท (ไม่รวมเงินดอกเบี้ย) เท่ากับว่า ผู้ลงทุนในโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA จะไม่ได้เงิน 50,000 บาทนั้นคืนเลย ยกเว้นนักเก็งกำไรคนนั้นๆ จะคืนให้ ซึ่งอาจะเป็นการคืนให้ตามที่ตกลงกันไว้ก่อน แต่ถ้าไม่มีการตกลง ส่วนใหญ่ก็สูญเปล่า

ขณะที่ในปัจจุบันมี "ปัญหาใหม่" ที่ผู้สนใจลงทุนคอนโดมิเนียมควรศึกษาและเตรียมใจยอมรับโอกาสที่จะเกิดกรณีนี้ได้ นั่นคือ "ข้อร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน ระหว่างก่อสร้าง" แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ จะผ่าน EIA แล้ว เริ่มก่อสร้างแล้ว ผู้ซื้อไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้ออยู่จริง หรือผู้ซื้อลงทุนก็อุ่นใจแล้วว่า โครงการนี้เกิดชัวร์ แต่ระหว่างทางในการก่อสร้าง ก็อาจมีปัญหาที่คาดไม่ถึงเกิดขึ้น เช่น ระหว่างก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ ได้ส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้านโดยรอบ หรืออาจจะเป็นปัญหาที่เกิดจากความไม่พอใจของชุมชนตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ เพียงแต่โครงการนั้นๆ ผ่านกระบวนการทางกฎหมายมาจนเริ่มก่อสร้างได้ แต่เมื่อมีการร้องเรียนจากเพื่อนบ้านระหว่างที่โครงการก่อสร้างไปแล้ว (ที่ผ่านมาจะเป็นลักษณะการฟ้องหน่วยงานรัฐ จึงฟ้องต่อศาลปกครอง เช่น ให้ถอนใบอนุญาตก่อสร้าง หรือให้ศาลปกครองมีคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างชั่วคราว ฯลฯ) จนอาจถึงขั้นที่ศาลปกครองมีคำสั่งให้หยุดการก่อสร้างจริง ทุกอย่างก็ต้องหยุดชะงัก

ปัญหาลักษณะนี้ หากเจ้าของโครงการพิจารณาแล้วว่าอาจมีความยืดเยื้อ และหากผู้พัฒนาโครงการเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียง ก็จะตัดสินใจประกาศคืนเงินให้กับผู้ซื้อก่อน แล้วเมื่อปัญหาคลี่คลาย ค่อยดำเนินการต่อ ซึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้ วิธีการคืนเงินก็จะคล้ายกับเรื่องโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่ผ่าน EIA นั่นคือ คืนเงินตามหน้าสัญญาหรือคืนเงินเฉพาะส่วนที่ได้จ่ายให้กับบริษัท ดังนั้น ถ้าซื้อต่อมาจากนักเก็งกำไร เงินส่วนต่างที่จ่ายให้กับนักเก็งกำไร มีโอกาสเสี่ยง หรือสูญเปล่าไม่ได้คืน

แน่นอนว่า เมื่อบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างโครงการบนที่ดินแปลงนั้นๆ แล้ว ย่อมดำเนินการทุกรูปแบบที่จะแสดงให้เห็นว่าการก่อสร้างครั้งนี้ได้ผ่านการพิจารณาตามกฎหมายอย่างถูกต้องแล้ว เพื่อให้โครงการกลับมาก่อสร้างได้ต่อ แต่อาจจะใช้เวลานาน ผู้ซื้อจะรอ หรือไม่รอ อันนี้ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้ซื้อ โดยหลายกรณีที่เกิดขึ้นจากข้อร้องเรียนของ "เพื่อนบ้าน" ก็มีทั้งเจรจากันได้จนได้ก่อสร้างต่อ และเจรจาไม่ได้ จนต้องหยุดก่อสร้างจริงๆ ซึ่งกรณีที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มงานก่อสร้างไปเพียงเล็กน้อย อาจนำที่ดินแปลงนั้นๆ ขายต่อ หรือปรับเปลี่ยนการพัฒนาเป็นบ้านแนวราบราคาแพงแทน ส่วนกรณีที่เริ่มงานก่อสร้างไปพอสมควรแล้ว อันนี้คิดหนัก

เมื่อไม่นานมานี้ มีกรณีศึกษาของโครงการหนึ่งที่น่าสนใจมาก เนื่องจากโครงการนี้เป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ย่านใจกลางเมืองที่อยู่บนทำเลที่ดีมากๆ จนได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก ในช่วงที่มีการขาย โครงการนี้ปิดการขายในเวลาไม่กี่ชั่วโมง และนักเก็งกำไรได้นำห้องชุดไปขายต่อในราคาบวกกำไรค่อนข้างสูง แต่ก็มีคนซื้อ เพราะมองว่าทำเลดีมาก โครงการนี้ร้อนแรงในระดับที่มีการเก็งกำไรในห้องชุด 1 ห้องมากกว่า 1 ครั้ง หรือขายต่อให้ผู้ซื้อรายที่สอง รายที่สาม โครงการนี้ผ่าน EIA แล้ว และเริ่มก่อสร้างไปแล้ว แต่เนื่องจากโครงการนี้อยู่ย่านชุมชนมากๆ จึงมีข้อร้องเรียนจากเพื่อนบ้านในหลายกรณี

มีโครงการใจกลางเมืองหลายแปลง ยังไม่ได้ก่อสร้าง เพราะมีข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน ซึ่งหากโครงการเหล่านี้ เปิดขาย ผู้ลงทุนต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่าในการลงทุน และรอคอยหากมีปัญหาระหว่างทาง

สิ่งสำคัญคือ นับจากนี้ การลงทุนในโครงการคอนมิเนียมใหม่ที่ยังไม่แล้วเสร็จ ผู้ลงทุนควรนำปัจจัยเรื่อง "ปัญหาระหว่างก่อสร้าง" เข้าเป็นหนึ่งในความเสี่ยงของการลงทุนด้วย เพื่อรู้และประเมินอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน ส่วนจะตัดสินใจอย่างไร ขึ้นอยู่กับการยอมรับได้ในความเสี่ยงนั้นๆ ของผู้ลงทุน ซึ่งการยอมรับได้หรือไม่ได้ของผู้ลงทุนแต่ละรายไม่เท่ากัน จึงควรเลือกตัดสินใจให้เหมาะกับสไตล์การลงทุนของผู้ลงทุนเอง