ไม่น่าเชื่อก็ต้องเชื่อว่ามีคนกล้าสร้างบ้านใน “ที่ว่างสาธารณะ” ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นที่ว่างที่ต้องเว้นไว้ตามกฎหมาย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ว่าด้วยเรื่องเว้นระยะช่องว่าง โดยอาคารแถว (ทาวน์เฮ้าส์ / อาคารพาณิชย์) จะมีระยะยาวของกลุ่มอาคาร 1 ชุดติดต่อกันไม่เกิน 40 เมตร และจะต้องมีเว้นช่องว่างอย่างน้อย 4 เมตรระหว่างชุด (สมมติว่า ทาวน์เฮ้าส์ / อาคารพาณิชย์ ที่เปิดขาย มีหน้ากว้างหลังละ 5 เมตร ก็เท่ากับว่าในทุก 8 หลัง จะต้องมีระยะเว้นว่าง 1 ช่วง ความยาวอย่างน้อย 4 เมตร) ซึ่งเรียกให้เข้าใจกันง่ายๆ ว่า “ที่ว่างสาธารณะ”
สำหรับเหตุผลที่ต้องมี “ที่ว่างสาธารณะ” ตามหมู่บ้านจัดสรร ว่ากันว่า เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย กรณีที่เกิดเพลิงไหม้ จะมีช่วงที่เว้นที่ไม่ให้ไฟลุกลามกินบริเวณกว้างเหมือนกับห้องแถวสมัยอดีตที่เป็นชุมชนห้องแถวติดๆ กัน เวลาเกิดเพลิงไหม้ก็ลุกลามเสียหายเกือบหมด อีกทั้ง บริเวณที่ว่างสาธารณะยังใช้ในกรณีที่รถดับเพลิงจะต้องกลับรถ หรือเข้าจอดเพื่อดับเพลิงได้สะดวก และรวดเร็วขึ้น ดังนั้น ที่ว่างสาธารณะ จึงเป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน ห้ามซื้อขาย และห้ามครอบครองปฏิปักษ์ด้วยการเอารถไปจอด เพราะเผื่อเกิดกรณีร้ายแรงขึ้น จะเป็นอุปสรรค์ต่อการปฏิบัติหน้าที่งานของเจ้าหน้าที่รัฐ
แต่เราก็เห็นว่า ในหลายหมู่บ้าน โดยเฉพาะหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ ที่นิติบุคคลดูแลไม่ทั่วถึง หรือไม่มีนิติบุคคลดูแลแล้ว ก็จะมีกรณีที่บ้านข้างๆ ที่ว่างสาธารณะเหล่านี้นำรถไปจอดบ้าง บางรายถึงกับทำเต็นท์กันแดดถาวรให้กับรถของตัวเอง หรือกรณีที่หนักกว่านั้น ก็คือ อยู่ๆ ที่ว่างสาธารณะเหล่านั้น ก็กลายเป็นบ้านอีกหลังงอกขึ้นมา
การยึดครองด้วยการจอดรถ จะทั้งแบบไม่มีเต็นท์ หรือมีสิ่งปลูกสร้างทั้งถาวรและกึ่งถาวร ก็เป็นสิ่งที่ไม่ควร ซึ่งถ้านิติบุคคลมีความเข้มแข็ง มีกฎระเบียบย้ำอีกครั้ง (แม้จะมีกฎหมายอยู่แล้วก็ตาม) พร้อมกับเอาจริงเอาจังกับการลงโทษผู้กระทำผิดลักษณะนี้ ก็ช่วยแก้ปัญหาได้พอควร ที่กล่าวว่าช่วยได้พอสมควร ไม่ได้ช่วยได้หมด เพราะคนที่ไม่เคารพในกฎระเบียบการอยู่อาศัย และไม่เข้าใจเหตุผลที่แท้จริงของกฎหมายนี้ และคิดว่าไม่เป็นไร ก็อาจจะทำอีกในเวลาที่เจ้าหน้าที่นิติบุคคล หรือเพื่อนบ้านเผลอๆ
แต่กรณีที่หมู่บ้านเหล่านั้น หรือไม่มีคนดูแลที่เข้มแข็ง ไม่มีนิติบุคคลแล้ว ก็ยากจะแก้ปัญหา “แอบจอดรถในที่ว่างสาธารณะ” ได้
ส่วนกรณีที่มี “บ้านผุดบนที่ว่างสาธารณะ” อันนี้ผิดกฎหมายทันที และสามารถเอาผิดทางกฎหมายได้อย่างจริงจัง โดยบ้านผุดบนที่ว่างสาธารณะ มี 2 ลักษณะด้วยกัน คือ
1. บ้านที่ติดกับที่ว่างสาธารณะนั้น แอบลักลอบต่อเติมบ้านอีกหลังขึ้นมา เพื่อประโยชน์ส่วนตัว ซึ่งลักษณะนี้มีทั้งที่แอบลักลอบสร้างจริงๆ โดยที่เจ้าหน้าที่รัฐท้องถิ่นไม่รู้ด้วย ซึ่งเพื่อนบ้านสามารถร้องเรียนไปยังสำนักงานเขตท้องถิ่นได้ กับกรณีที่เจ้าหน้าที่ของรัฐรู้เห็นเป็นใจให้มีการต่อเติมบ้านบนที่ว่างสาธารณะ เมื่อร้องเรียนไปอาจจะไม่ได้รับการตอบโต้ดำเนินการ (ส่วนใหญ่กรณีนี้เกิดกับโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่มีนิติบุคคลดูแลแล้ว)
2. ซื้อขายที่ดิน/บ้านบนที่ว่างสาธารณะ ลักษณะนี้ เจ้าหน้าที่รัฐท้องถิ่นมีส่วนรู้เห็นแน่นอน เพราะการจะออกโฉนด เพื่อนำที่ดินไปขายให้มีการปลูกสร้าง ต้องผ่านการดำเนินงานจากเจ้าหน้าที่ของรัฐ ไม่สามารถซื้อขายกันเองได้โดยไม่มีเอกสารหลักฐาน ดังนั้น ถ้าใครจะซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรร ควรพิจารณาด้วยว่า เป็นที่ดินบนที่ว่างสาธารณะหรือไม่
2. ซื้อขายที่ดิน/บ้านบนที่ว่างสาธารณะ ลักษณะนี้ เจ้าหน้าที่รัฐท้องถิ่นมีส่วนรู้เห็นแน่นอน เพราะการจะออกโฉนด เพื่อนำที่ดินไปขายให้มีการปลูกสร้าง ต้องผ่านการดำเนินงานจากเจ้าหน้าที่ของรัฐ ไม่สามารถซื้อขายกันเองได้โดยไม่มีเอกสารหลักฐาน ดังนั้น ถ้าใครจะซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรร ควรพิจารณาด้วยว่า เป็นที่ดินบนที่ว่างสาธารณะหรือไม่
เช่นเดียวกับ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ก็ดี อาคารพาณิชย์ก็ดี ปลูกสร้างอยู่บนที่ว่างสาธารณะหรือไม่ ซึ่งเราสามารถประเมินคร่าวๆ ได้ว่า ถ้าบ้านแต่ละหลังมีความกว้างหน้าบ้านประมาณ 4-5 เมตร ต้องมีระยะเว้นทุก 40 เมตร ก็หมายถึง ทุก 8-10 หลัง จะต้องมีที่ว่างสาธารณะนี้ ถ้าเรานับแล้ว บ้านที่เราอยากได้ตรงกับจุดนี้ ควรหลีกเลี่ยง แม้ว่าโครงการจะมีโฉนดมายืนยันว่าซื้อขายได้ แต่ถ้าอยู่บนพื้นฐานที่ผิด ก็มีความเสี่ยงในอนาคต เพราะหากเกิดปัญหาอะไรขึ้น และต้องการเรียกร้องจากภาครัฐ เราอาจกลายเป็นผู้ผิดที่ซื้อบ้านบนที่ว่างสาธารณะไปก็ได้
คล้ายกับกรณีคุณรัตนา สัจจเทพ ที่ซื้อทาวน์เฮ้าส์สองชั้นบนที่ว่างสาธารณะโดยที่ตนเองไม่รู้มาก่อนเลย และยังกู้เงินธนาคารซื้อทาวน์เฮ้าส์หลังนั้นได้ พร้อมกับโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามปกติทุกอย่าง จนกระทั่งมาทราบในภายหลังว่า บ้านที่ตนซื้อนั้น อยู่บนที่ว่างสาธารณะที่ผิดกฎหมาย กลายเป็นผู้ซื้อเป็นผู้ที่มีความผิดไป ส่วนเจ้าหน้าที่รัฐ เจ้าของโครงการหายไร้ร่องรอย
ลักษณะที่ 2 ทั้งซื้อที่ดิน และซื้อบ้านบนที่ว่างสาธารณะ เจ้าหน้าที่รัฐต้องมีส่วนรู้เห็น ซึ่งกรณีที่เป็นบ้านสร้างแล้วในโครงการจัดสรร ผู้ประกอบการเป็นจุดเริ่มต้นของการกระทำความผิด เพราะต้องการนำทุกพื้นที่มาขายทำเงิน จึงเลี่ยงกฎหมายไม่เว้นระยะห่างของห้องแถวในทุก 40 เมตร และส่วนใหญ่แล้วจะมีเจ้าหน้าที่ของรัฐรู้เห็น เพราะโครงการจัดสรร ผู้ประกอบการต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย และขออนุญาตก่อสร้าง จึงเป็นไปไม่ได้เลย ที่เจ้าหน้าที่รัฐจะไม่รับรู้มาก่อนจนปล่อยให้ออกโฉนด ผ่านอนุญาตจัดสรร ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง จนก่อสร้างได้
ดังนั้น ก่อนซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน ต้องดูให้ดี
ดังนั้น ก่อนซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน ต้องดูให้ดี
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน