ผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่าทำได้จริงหรือไม่

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำหากเปรียบเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่น และให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ และสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน หนึ่งในรูปแบบการลงทุนซึ่งเป็นที่นิยมมากในยุคที่คอนโดผุดขึ้นทุกมุมเมืองก็คือการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

หนึ่งในวิธีการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าคือ การผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่า ซึ่งเท่ากับว่าผู้ซื้อนั้นแทบจะไม่ต้องเสียเงินของตัวเองเลย แต่ในที่สุดแล้วก็จะได้เป็นเจ้าของคอนโดด้วยการเก็บค่าเช่าจากผู้เช่ามาผ่อนคอนโด แต่วิธีนี้สามารถทำได้จริงหรือไม่ ในเมื่อทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ลองมาหาคำตอบได้จากบทความนี้

จากการศึกษาข้อมูลด้านความเป็นไปได้ด้านธุรกิจ พบว่า การลงทุนซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่า จากนั้นนำค่าเช่ามาจ่ายเป็นค่าผ่อนนั้นเป็นรูปแบบทางธุรกิจที่มีความเป็นไปได้จริง โดยคอนโดที่ลงทุนนั้นจะต้องมี

– กำไรสุทธิจากการปล่อยเช่า

– มีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

– มีกระแสเงินสดทุกงวดค่าเช่าเป็นบวก

ทั้งหมดจะอยู่ภายใต้เงื่อนไขของกิจกรรม 3 ประการ ในการดำเนินธุรกิจให้เช่าคอนโด ได้แก่ การดำเนินงาน (Operating) การลงทุน (Investing) และการเงิน (Financing) โดยในกิจกรรมทั้ง 3 ประการนี้ จะมีเป้าหมายที่ผู้ลงทุนจะต้องทำให้สำเร็จเพื่อให้ประสบความสำเร็จในการลงทุน ซึ่งก็คือการที่สามารถผ่อนคอนโดได้ด้วยค่าเช่าได้

เป้าหมาย: การดำเนินงานจะต้องเกิดกำไร หรือกระแสเงินสดที่เป็นบวก

ในการตัดสินใจลงทุนปล่อยเช่าคอนโดสักแห่งหนึ่ง นอกจากผู้ลงทุนจะต้องรู้รายรับทั้งหมดที่จะได้รับจากค่าเช่าแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องรู้ถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดด้วย ซึ่งรายรับและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด มีดังนี้

กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน = ค่าเช่าทั้งหมด – ค่าใช้จ่ายทั้งหมด

เมื่อรวมรายรับทั้งปีแล้วหักลบออกด้วยรายจ่ายทั้งปีแล้วจะต้องได้ตัวเลขที่เป็นบวก จึงจะหมายถึงมีกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน (Net Operating Profit)

ตัวอย่าง ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า เดือนละ 22,000 บาท โดยมีค่าส่วนกลาง เดือนละ 1,400 บาท

กำไรสุทธิจากการดำเนินงานตลอดทั้งปี = (22,000 x 12) – (1,400 x 12)

กำไรสุทธิจากการดำเนินงานตลอดทั้งปี = 264,000 – 16,800 = 247,200 บาท

เป้าหมาย: อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น ก็คือผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ซึ่งจะสัมพันธ์กับกำไรที่ได้จากการดำเนินงาน ซึ่งคำนวณมาจากค่าเช่าอีกทอดหนึ่ง การที่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยนั้นจึงหมายถึงการที่ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ผู้ลงทุนได้รับนั้นมีมากกว่าดอกเบี้ยที่ผู้ลงทุนจะต้องเสียไป ซึ่งทำให้คอนโดนั้นสามารถผ่อนตัวเองด้วยค่าเช่าได้

ตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อคอนโดในราคา 3.3 ล้านบาท มีกำไรจากการดำเนินงาน 247,200 บาท จะมีผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 6.5% ต่อปีหรือไม่

ผลตอบแทนจากการให้เช่า (%) = กำไรจากการดำเนินงานทั้งปี ÷ มูลค่าคอนโดที่ลงทุน

ผลตอบแทนจากการให้เช่า (%) = (247,200 ÷ 3,300,000) x 100 = 7.49%

จะเห็นได้ว่าการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านี้มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งตัวแปรสำคัญคือราคาของคอนโดที่ซื้อ และกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน

เป้าหมาย: การมีกระแสเงินสดเป็นบวกในทุกงวด

จากหัวข้อการดำเนินงานและการลงทุนที่ผ่านมานั้นทำให้ผู้ลงทุนรู้ว่า หากมีการลงทุนไปแล้วจะได้รับกำไรจากการดำเนินงานและมีอัตราผลตอบแทนที่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยซึ่งเป็นต้นทุนทางการเงิน ซึ่งจะส่งผลมาถึงหัวข้อที่เราจะกล่าวถึงเป็นลำดับสุดท้าย ที่จะพิสูจน์ให้เห็นว่าการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้นสามารถอยู่ได้ด้วยตัวเองด้วยค่าเช่าที่เก็บได้โดยไม่พึ่งพาเงินจากผู้ลงทุนเลย

โดยสะท้อนผ่านกระแสเงินสดที่เป็นบวกในทุกงวด ซึ่งงวดในที่นี้หมายถึงช่วงเวลาหนึ่งเดือน หนึ่งรอบของการเก็บค่าเช่า ซึ่งเท่ากับหนึ่งรอบของการผ่อนสินเชื่อบ้านที่กู้มาเพื่อซื้อคอนโดนี้

กระแสเงินสดเป็นบวก หมายถึง เงินที่เหลืออยู่ในแต่ละงวด ตั้งต้นโดยค่าเช่าในแต่ละงวดแล้วหักออกไปด้วยค่าใช้จ่ายรายเดือน และเงินผ่อนคอนโดรายเดือนแล้วยังคงเหลือจำนวนเงินอยู่

กระแสเงินสดคงเหลือ = ค่าเช่า – (ค่าใช้จ่าย + จำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน)

ตัวอย่าง ให้เช่าคอนโดเดือนละ 22,000 บาท โดยมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดือนละ 1,400 บาท และผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อธนาคารเดือนละ 19,800 บาท

กระแสเงินสดคงเหลือ = 22,000 – (1,400 + 19,800) = 800 บาท

จากตัวอย่างจะพบว่าหลังจากนำค่าเช่าที่ได้รับต่อเดือน มาหักออกด้วยค่าส่วนกลางรายเดือนและเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านรายเดือนแล้วยังคงเหลือเป็นรายได้สุทธิอีก 800 บาท ทำให้กระแสเงินสดจากการลงทุนในแต่ละงวดเป็นบวก กล่าวคือผู้ลงทุนสามารถนำค่าเช่ามาผ่อนคอนโดแห่งนี้ได้ นอกจากนี้ยังมีรายได้เข้ามาทุก ๆ เดือนอีกเดือนละ 800 บาท

สรุปแล้วการลงทุนซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่าและนำค่าเช่านั้นมาผ่อนคอนโดเป็นวิธีการลงทุนที่สามารถทำได้จริง ภายใต้เงื่อนไขสำคัญ ดังนี้

1. รายได้จากค่าเช่าทั้งหมดจะต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด

2. อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

3. ในแต่ละงวดค่าเช่าที่ได้เมื่อหักค่าใช้จ่ายและค่าผ่อนคอนโดแล้วจะต้องมีกระแสเงินสดเป็นบวก