ผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่าทำได้จริงหรือไม่

DDproperty Editorial Team
ผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่าทำได้จริงหรือไม่
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำหากเปรียบเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่น และให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ และสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน หนึ่งในรูปแบบการลงทุนซึ่งเป็นที่นิยมมากในยุคที่คอนโดผุดขึ้นทุกมุมเมืองก็คือการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
หนึ่งในวิธีการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าคือ การผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่า ซึ่งเท่ากับว่าผู้ซื้อนั้นแทบจะไม่ต้องเสียเงินของตัวเองเลย แต่ในที่สุดแล้วก็จะได้เป็นเจ้าของคอนโดด้วยการเก็บค่าเช่าจากผู้เช่ามาผ่อนคอนโด แต่วิธีนี้สามารถทำได้จริงหรือไม่ ในเมื่อทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ลองมาหาคำตอบได้จากบทความนี้

ผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่าเป็นจริงได้อย่างไร

จากการศึกษาข้อมูลด้านความเป็นไปได้ด้านธุรกิจ พบว่า การลงทุนซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่า จากนั้นนำค่าเช่ามาจ่ายเป็นค่าผ่อนนั้นเป็นรูปแบบทางธุรกิจที่มีความเป็นไปได้จริง โดยคอนโดที่ลงทุนนั้นจะต้องมี
– กำไรสุทธิจากการปล่อยเช่า
– มีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
– มีกระแสเงินสดทุกงวดค่าเช่าเป็นบวก
ทั้งหมดจะอยู่ภายใต้เงื่อนไขของกิจกรรม 3 ประการ ในการดำเนินธุรกิจให้เช่าคอนโด ได้แก่ การดำเนินงาน (Operating) การลงทุน (Investing) และการเงิน (Financing) โดยในกิจกรรมทั้ง 3 ประการนี้ จะมีเป้าหมายที่ผู้ลงทุนจะต้องทำให้สำเร็จเพื่อให้ประสบความสำเร็จในการลงทุน ซึ่งก็คือการที่สามารถผ่อนคอนโดได้ด้วยค่าเช่าได้

1. การดำเนินงาน (Operating)

เป้าหมาย: การดำเนินงานจะต้องเกิดกำไร หรือกระแสเงินสดที่เป็นบวก
ในการตัดสินใจลงทุนปล่อยเช่าคอนโดสักแห่งหนึ่ง นอกจากผู้ลงทุนจะต้องรู้รายรับทั้งหมดที่จะได้รับจากค่าเช่าแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องรู้ถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดด้วย ซึ่งรายรับและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด มีดังนี้
รายรับ-รายจ่าย การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด
กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน = ค่าเช่าทั้งหมด – ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
เมื่อรวมรายรับทั้งปีแล้วหักลบออกด้วยรายจ่ายทั้งปีแล้วจะต้องได้ตัวเลขที่เป็นบวก จึงจะหมายถึงมีกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน (Net Operating Profit)
ตัวอย่าง ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า เดือนละ 22,000 บาท โดยมีค่าส่วนกลาง เดือนละ 1,400 บาท
กำไรสุทธิจากการดำเนินงานตลอดทั้งปี = (22,000 x 12) – (1,400 x 12)
กำไรสุทธิจากการดำเนินงานตลอดทั้งปี = 264,000 – 16,800 = 247,200 บาท

2. การลงทุน (Investing)

เป้าหมาย: อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น ก็คือผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ซึ่งจะสัมพันธ์กับกำไรที่ได้จากการดำเนินงาน ซึ่งคำนวณมาจากค่าเช่าอีกทอดหนึ่ง การที่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยนั้นจึงหมายถึงการที่ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ผู้ลงทุนได้รับนั้นมีมากกว่าดอกเบี้ยที่ผู้ลงทุนจะต้องเสียไป ซึ่งทำให้คอนโดนั้นสามารถผ่อนตัวเองด้วยค่าเช่าได้
ตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อคอนโดในราคา 3.3 ล้านบาท มีกำไรจากการดำเนินงาน 247,200 บาท จะมีผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 6.5% ต่อปีหรือไม่
ผลตอบแทนจากการให้เช่า (%) = กำไรจากการดำเนินงานทั้งปี ÷ มูลค่าคอนโดที่ลงทุน
ผลตอบแทนจากการให้เช่า (%) = (247,200 ÷ 3,300,000) x 100 = 7.49%
จะเห็นได้ว่าการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านี้มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งตัวแปรสำคัญคือราคาของคอนโดที่ซื้อ และกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน
การมีกระแสเงินสดเป็นบวกในทุกงวด คือหนทางของการผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่า

3. การเงิน (Financing)

เป้าหมาย: การมีกระแสเงินสดเป็นบวกในทุกงวด
จากหัวข้อการดำเนินงานและการลงทุนที่ผ่านมานั้นทำให้ผู้ลงทุนรู้ว่า หากมีการลงทุนไปแล้วจะได้รับกำไรจากการดำเนินงานและมีอัตราผลตอบแทนที่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยซึ่งเป็นต้นทุนทางการเงิน ซึ่งจะส่งผลมาถึงหัวข้อที่เราจะกล่าวถึงเป็นลำดับสุดท้าย ที่จะพิสูจน์ให้เห็นว่าการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้นสามารถอยู่ได้ด้วยตัวเองด้วยค่าเช่าที่เก็บได้โดยไม่พึ่งพาเงินจากผู้ลงทุนเลย
โดยสะท้อนผ่านกระแสเงินสดที่เป็นบวกในทุกงวด ซึ่งงวดในที่นี้หมายถึงช่วงเวลาหนึ่งเดือน หนึ่งรอบของการเก็บค่าเช่า ซึ่งเท่ากับหนึ่งรอบของการผ่อนสินเชื่อบ้านที่กู้มาเพื่อซื้อคอนโดนี้
กระแสเงินสดเป็นบวก หมายถึง เงินที่เหลืออยู่ในแต่ละงวด ตั้งต้นโดยค่าเช่าในแต่ละงวดแล้วหักออกไปด้วยค่าใช้จ่ายรายเดือน และเงินผ่อนคอนโดรายเดือนแล้วยังคงเหลือจำนวนเงินอยู่
กระแสเงินสดคงเหลือ = ค่าเช่า – (ค่าใช้จ่าย + จำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน)
ตัวอย่าง ให้เช่าคอนโดเดือนละ 22,000 บาท โดยมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดือนละ 1,400 บาท และผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อธนาคารเดือนละ 19,800 บาท
กระแสเงินสดคงเหลือ = 22,000 – (1,400 + 19,800) = 800 บาท
จากตัวอย่างจะพบว่าหลังจากนำค่าเช่าที่ได้รับต่อเดือน มาหักออกด้วยค่าส่วนกลางรายเดือนและเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านรายเดือนแล้วยังคงเหลือเป็นรายได้สุทธิอีก 800 บาท ทำให้กระแสเงินสดจากการลงทุนในแต่ละงวดเป็นบวก กล่าวคือผู้ลงทุนสามารถนำค่าเช่ามาผ่อนคอนโดแห่งนี้ได้ นอกจากนี้ยังมีรายได้เข้ามาทุก ๆ เดือนอีกเดือนละ 800 บาท
สรุปแล้วการลงทุนซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่าและนำค่าเช่านั้นมาผ่อนคอนโดเป็นวิธีการลงทุนที่สามารถทำได้จริง ภายใต้เงื่อนไขสำคัญ ดังนี้
1. รายได้จากค่าเช่าทั้งหมดจะต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด
2. อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
3. ในแต่ละงวดค่าเช่าที่ได้เมื่อหักค่าใช้จ่ายและค่าผ่อนคอนโดแล้วจะต้องมีกระแสเงินสดเป็นบวก
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือนตามระยะเวลากู้

เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน