ผ่อนบ้านอยู่ แต่อยากได้บ้านใหม่ ทำอย่างไรดี

หลังจากที่ตัดสินใจซื้อบ้าน หรือ คอนโดไปแล้ว มักเจอว่าหลายๆ คนอยากได้บ้านหรือคอนโดใหม่ด้วยเหตุผลที่แตกต่างกันไป เช่น แต่งงานใช้ชีวิตคู่ หรือมีเจ้าตัวน้อยมาเติมเต็มครอบครัว ทำให้อยากได้บ้านหลังใหญ่กว่าเดิม หรือได้งานใหม่ที่ไกลจากคอนโดเดิม ทำให้อยากย้ายคอนโดเพื่อเดินทางสะดวกมากขึ้น

แต่การซื้อบ้านอีกสักหลังหรือคอนโดอีกสักห้องจะไม่ใช่ปัญหาเลย ถ้าบ้านหรือคอนโดที่อาศัยอยู่ตอนนี้ไม่ได้ติดภาระผ่อนที่อาจทำให้กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดเพิ่มอีกไม่ได้ สำหรับคนที่อยากได้บ้านหรือคอนโดใหม่ แต่ติดภาระผ่อนอยู่ จะทำอย่างไรได้บ้างนั้น K-Expert มีคำแนะนำมาฝากค่ะ

ในการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ โดยทั่วไปไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ดังนั้น ถ้ารายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ภาระผ่อนหนี้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นผ่อนบ้าน ผ่อนรถ หรือสินเชื่อส่วนบุคคลรวมกันแล้วไม่ควรเกิน 40% x 50,000 = 20,000 บาท ถ้าปัจจุบันผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 บาท และไม่ได้มีภาระหนี้อย่างอื่น ก็เท่ากับว่าจะเหลือความสามารถในการผ่อนชำระหนี้อีกเพียง 5,000 บาท

จะเห็นได้ว่า ถ้ามีภาระผ่อนหนี้อยู่จะทำให้การขอสินเชื่อใหม่เป็นไปได้ยาก ซึ่งถ้าสามารถขายบ้านหลังนี้ได้ จะทำให้สามารถผ่อนชำระหนี้ได้เพิ่มขึ้น แถมมีเงินก้อนจากการขายบ้านมาเป็นเงินดาวน์บ้านหลังใหม่ได้มากขึ้นอีกด้วย แต่ในความเป็นจริง การขายบ้านสักหลังอาจขายไม่ได้ในทันที และที่สำคัญ ถ้าบ้านที่จะขายเป็นบ้านที่อาศัยอยู่ตอนนี้ การขายบ้านออกไปก่อนที่จะกู้บ้านใหม่ผ่าน อาจเกิดความยุ่งยากขึ้นได้ เพราะต้องหาบ้านเช่า หรืออาศัยอยู่บ้านญาติชั่วคราว ดังนั้น ถ้าต้องการซื้อบ้านหลังใหม่ในขณะที่ยังผ่อนบ้านอีกหลังอยู่ ขอแนะนำ 3 แนวทางดังนี้ค่ะ

ปกติกู้ซื้อบ้านจะวางเงินดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้าน อย่างบ้านราคา 3 ล้านบาท ก็ควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 6 แสนบาท แล้วขอวงเงินสินเชื่อจากธนาคารอีก 2.4 ล้านบาท แต่เพราะผ่อนบ้านหลังหนึ่งอยู่ ถ้าต้องการวงเงินกู้อีกหลังถึง 2.4 ล้านบาทอาจเป็นไปได้ยาก

วิธีแก้ไขคือ วางเงินดาวน์ให้มากขึ้น เพื่อขอวงเงินสินเชื่อน้อยลง ซึ่งเงินที่นำมาดาวน์บ้านสามารถเป็นเงินโบนัส หรือเงินเก็บที่มีอยู่ แต่ถ้าจะวางเงินดาวน์มากขึ้น แนะนำว่าอย่าลืมกันเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับเป็นเงินสภาพคล่องเพื่อใช้จ่ายยามฉุกเฉิน โดยควรมีไว้ 6 เท่าของค่าใช้จ่ายต่อเดือนค่ะ

ถ้ากู้บ้านคนเดียวอาจไม่ผ่าน หรือได้วงเงินไม่สูงนัก การกู้ร่วมเป็นทางออกหนึ่งที่ทำให้การขอสินเชื่อมีโอกาสผ่านสูงขึ้น และได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น แต่การกู้ร่วม ไม่ใช่ว่าจะเลือกใครมาเป็นผู้กู้ร่วม หรือกู้ร่วมกี่คนก็ได้ โดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดจำนวนผู้กู้ร่วมไว้ เช่น กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 คน รวมถึงผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ

เช่น สามีภรรยา พี่น้อง พ่อ/แม่กับลูก หรือเป็นญาติกันโดยมีนามสกุลเดียวกัน หรือสามีภรรยาที่สมรสไม่จดทะเบียนก็กู้ร่วมได้โดยแสดงหลักฐาน เช่น ภาพถ่ายงานแต่ง การ์ดแต่งงาน หรือการมีลูก ทั้งนี้ การกู้ร่วมช่วยให้การขอสินเชื่อบ้านผ่านง่ายขึ้น แต่ต้องคำนึงด้วยว่า ถ้าเป็นการกู้ร่วมที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายค่าผ่อนบ้านเพียงฝ่ายเดียว จะรับภาระผ่อนไหวหรือไม่

การรีไฟแนนซ์เป็นการย้ายสินเชื่อไปอีกสถาบันการเงินหนึ่ง หรือขอปรับลดดอกเบี้ยกับสถาบันการเงินที่เราผ่อนบ้านอยู่ โดยทั่วไปการรีไฟแนนซ์จะทำให้จ่ายดอกเบี้ยลดลง และยอดผ่อนต่อเดือนลดลง ถ้าขอวงเงินกู้และเลือกระยะเวลาผ่อนเท่าเดิม เช่น วงเงินกู้ 3 ล้านบาท ถ้าเดิมผ่อนบ้านที่อัตราดอกเบี้ย 7% ต่อปี จะผ่อนเดือนละประมาณ 36,000 บาท

แต่ถ้ารีไฟแนนซ์โดยอัตราดอกเบี้ยใหม่อยู่ที่ 5% ต่อปี จะผ่อนบ้านเดือนละประมาณ 30,000 บาท ซึ่งค่าผ่อนบ้านที่ลดลง จะทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้เพิ่มขึ้น และมีโอกาสได้วงเงินสินเชื่อใหม่ที่สูงขึ้น ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์โดยย้ายสถาบันการเงิน ต้องเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ กับค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

ยกตัวอย่าง วงเงินกู้ 3 ล้านบาท จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 30,000 + 1,500 + 2,700 = 34,200 บาท และโดยทั่วไปเราสามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับเมื่อผ่อนบ้านไปแล้วอย่างน้อย 3 ปีนับตั้งแต่วันที่เริ่มกู้ ดังนั้น ควรดูเงื่อนไขในสัญญาให้ดีก่อนรีไฟแนนซ์นะคะ

แนวทางที่แนะนำข้างต้น จะใช้แนวทางเดียว หรือหลายแนวทางรวมกันก็ได้ และถ้าสามารถกู้บ้านหลังใหม่ได้แล้ว ก็ประกาศขายบ้านหลังเดิม ซึ่งเงินค่าขายสามารถนำมาโปะบ้านเพื่อให้หนี้หมดเร็วขึ้น และจ่ายดอกเบี้ยลดลง หรือประกาศปล่อยเช่า ซึ่งรายได้ค่าเช่าสามารถนำมาช่วยผ่อนบ้านได้ค่ะ

ก่อนจะซื้อบ้านหลังใหม่มีหลายเรื่องที่ต้องคำนึงถึงไม่ว่าจะเป็นแบ่งเงินในแต่ละเดือนสำหรับผ่อนบ้านหลังใหม่ ประกาศขายหรือปล่อยเช่าบ้านหลังเดิม รวมถึงต้องมีเงินก้อนสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นด้วย เช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าส่วนกลาง ค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน โดยต้องวางแผนให้รอบคอบ เพื่อชีวิตที่มีความสุขค่ะ ติดตามบทความที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน ได้ที่ K-Expert
Picture Reference: www.kathybestdesign.com