ผ่า 7 เทคนิคลงทุนที่ดิน

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายรายเคยกล่าวไว้ว่า การลงทุนในที่ดิน ถือว่ามีโอกาสในการทำอัตราผลตอบแทน ทำกำไรได้ดีที่สุดในบรรดาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาที่ดินปรับขึ้นค่อนข้างแรง แต่ก็เป็นการลงทุนที่เสี่ยงที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นวัตถุดิบแรกเริ่มของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

นั่นหมายความว่า นักลงทุนในที่ดิน ต้องไว ต้องมองออกว่าที่ดินแปลงนี้ แปลงนั้น มีศักยภาพอย่างไร ทำอะไรได้บ้าง หรือทำอะไรไม่ได้บ้าง เพื่อขายที่ดินได้ในราคาที่ดีที่สุด ซึ่งถ้าเราคาดการณ์ไม่ถูก ไม่รู้จักที่ดินแปลงนั้นอย่างรอบคอบ หรือถ้าพลาด โอกาสที่จะเจ็บตัวจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงมากเช่นกัน

ดังนั้น ผู้ที่ลงทุนในที่ดินต้องอาศัยความชำนาญ อาศัยประสบการณ์ในการเรียนรู้ลักษณะของที่ดิน ทำเลที่ตั้งของที่ดิน และประโยชน์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย ซึ่งผู้ที่เป็นมือใหม่ อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน ต้องหาวิธีการที่จะเรียนรู้ อย่าใจร้อน เพื่อลดความเสี่ยงในการขาดทุน

สำหรับเทคนิคในการลงทุนที่ดิน ขอสรุปเป็นประเด็นใหญ่ๆ 7 ประเด็นด้วยกัน ดังนี้

1. ต้องศึกษาผังเมืองก่อนลงทุน

ประเด็นนี้เป็นเรื่องสำคัญอันดับต้นๆ ที่คนจะลงทุนในที่ดินควรรู้ เพราะการรู้ผังเมือง ทำให้รู้ประโยชน์การใช้ที่ดินตามกฎหมายในแต่ละแปลง ซึ่งจะทำให้การลงทุนไม่เกิดความผิดพลาด ไม่ใช่ซื้อที่ดินมา เพราะคาดการณ์แล้วว่าจะดี แต่ปรากฏว่า ตามผังเมืองแล้ว ที่ดินแปลงนั้น พัฒนาอะไรแทบไม่ได้เลย หรือประโยชน์ในการใช้ที่ดินน้อยมาก ก็เสี่ยงที่จะขาดทุนมาก สามารถอ่านเพิ่มเติมเรื่องกฏหมายผังเมืองต่อได้ที่นี่

ไม่ว่าจะเป็น การตัดถนน ทางด่วน โครงข่ายรถไฟฟ้า ซึ่งจะมี 2 แนวทางด้วยกัน คือ ศึกษาว่ามีบริเวณไหนที่จะมีการเกิดโครงข่ายคมนาคมใหม่ๆ บ้าง แล้วเข้าไปลงทุนในบริเวณนั้น กับ เลือกทำเลที่อยากจะลงทุนแล้ว ศึกษาว่า บริเวณนั้นมีโครงข่ายคมนาคมใหม่ๆ ที่น่าสนใจหรือไม่ ซึ่งทางเลือกแรกจะมีโอกาสในการลงทุนที่ดีกว่า ไปก่อน เสี่ยงก่อน แต่ก็ได้โอกาสก่อน

นอกจากโครงการคมนาคมใหม่ๆ จะเป็นปัจจัยบวกกับการลงทุนในที่ดินแล้ว โครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ หรือภาคเอกชน เช่น สนามบิน ศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ เมืองแห่งศูนย์กลางการท่องเที่ยว เมืองศูนย์กลางอุตสาหกรรม ศูนย์การค้า ฯลฯ ล้วนมีผลต่อราคาที่ดิน ถ้ารู้ “อินไซด์” ก่อนว่าที่ดินย่านนั้น ย่านนี้ จะมีโครงการขนาดใหญ่เกิด ไม่ว่าจะของภาครัฐ หรือของภาคเอกชน ก็จะมีประโยชน์ต่อการตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดิน แต่ต้องเป็นโครงการที่มีแนวโน้มว่าจะเกิดแน่ๆ ไม่ใช่โครงการขายฝัน ที่ประเมินแล้วว่า ไม่มีทางเกิดขึ้นได้ง่ายๆ จึงจะตัดสินใจลงทุน

กรณีนี้อาจจะศึกษาต่อเนื่องจากประเด็นที่ 2 และประเด็นที่ 3 นั่นคือ เมื่อรู้แล้วว่าจะมีโครงข่ายคมนาคมใหม่ๆ หรือโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ เกิดขึ้นที่บริเวณใด ไม่ใช่แค่รีบไปจับจองพื้นที่ลงทุน แต่ต้องศึกษาก่อนว่า พื้นที่ที่มีการคาดการณ์และพื้นที่ใกล้เคียงโครงการที่คาดว่าภาครัฐจะสร้างนั้น เป็นแนวเวนคืนหรือไม่ หรือมีบริเวณใดบ้างที่อยู่ในแนวเวนคืนที่เราต้องหลีกเลี่ยง ถ้าไม่ศึกษาก่อน อาจจะพลาดได้ ซื้อมาลงทุนแล้ว ปรากฏว่าเป็นแนวเวนคืน ทำอะไรต่อไม่ได้ ขายต่อก็มีแต่ขาดทุน

ควรตรวจสอบเรื่องเอกสารสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นๆ โดยเฉพาะที่ดินในต่างจังหวัด ที่ดินมรดก จะมีปัญหามาก เช่น กรณีที่ดินต่างจังหวัดจะมีปัญหาเรื่องไม่มีเอกสารสิทธิ์ตัวจริง จะเสี่ยงมาก ไม่ควรลงทุน เพราะจะเกิดปัญหาในภายหลัง ส่วนที่มรดก จะมีกรณีที่ว่า ผู้มีสิทธิ์ในที่ดินมีหลายคน บางคนอยากขาย บางคนไม่อยากขาย พอเราสนใจ เตรียมซื้อ เตรียมวางเงิน ปรากฏว่า มีเจ้าของกรรมสิทธิ์รายอื่นๆ โผล่ขึ้นมาคัดค้าน ก็เป็นปัญหาที่ยุ่งยาก

อันนี้ก็สำคัญ นอกจากการศึกษาที่ดินที่คาดว่าจะมีศักยภาพในอนาคตจากโครงการต่างๆ ของภาครัฐและเอกชน ต้องศึกษาด้วยว่า บริเวณนั้นๆ มีความต้องการจริงหรือไม่ มีโอกาสในการเกิดการพัฒนาอื่นๆ หรือไม่ เช่นเดียวกับที่ดินบนทำเลที่มีความเป็นชุมชนอยู่ก่อนแล้ว ไม่ได้มีปัจจัยบวกใหม่ๆ ก็ต้องศึกษาความต้องการว่า ทำเลที่ตั้งนั้นๆ ทำอะไรได้บ้าง และมีความต้องการอยู่จริงหรือไม่

อันนี้ก็สำคัญ เมื่อศึกษาประเด็นต่างๆ แล้ว ทั้งเรื่อง ผังเมือง โครงข่ายคมนาคม โครงการขนาดใหญ่ แนวเวนคืน ความต้องการ ก็ต้องศึกษาราคาตลาดด้วยว่า ย่านนั้นๆ เสนอขาย และซื้อขายจริงกันในราคาเท่าไหร่ เพื่อให้เราตั้งราคาขายที่ดินได้ถูกต้อง ไม่ถูกเกินไป จนเสียโอกาสทำกำไรสูงสุด หรือไม่แพงจนเวอร์ ขายไม่ได้