เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุด “ฉบับล่าสุด” (Part 2)

DDproperty Editorial Team
เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุด “ฉบับล่าสุด” (Part 2)

จากพาร์ทก่อนหน้านี้กับ เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุด “ฉบับล่าสุด” (Part 1) ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้อ่านเป็นจำนวนมากทาง DDproperty.com จึงได้ทำการรวบรวมเรียบเรียงเนื้อหาส่วนที่เหลือทั้งหมดของ พ.ร.บ. อาคารชุด "ฉบับล่าสุด" ที่เน้นในเรื่องของ ข้อบังคับ สิทธิต่างๆ อำนาจ หน้าที่ และนิติบุคค โดยสาระสำคัญบางประการของพระราชบัญญัติอาคารชุดที่แก้ไขเพิ่มเติมขึ้นมาทำให้เราจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจเนื้อหาใหม่ๆ ที่มีการปรับแก้ดังต่อไปนี้

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด

กำหนดเพิ่มเติมให้ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว ข้อสังเกต เดิมมิได้มีการกำหนดว่าเมื่อมีการร้องขอผู้จัดการจะต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมเมื่อใด ดังนั้นอาจทำให้เกิดความล่าช้า หรือความไม่สะดวกแก่เจ้าของร่วมได้

ข้อบังคับของอาคารชุด

การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ข้อสังเกต เดิมมิได้มีการกำหนดว่าเมื่อมีการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับแล้ว จะต้องจดทะเบียนการแก้ไขเพิ่มเติมนั้นาภายในเวลาเท่าใด โดยเพียงแต่กำหนดว่าหากมิได้มีการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับนั้นจะไม่สมบูรณ์เท่านั้น

กำหนดคุณสมบัติ การแต่งตั้ง การพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการอาคารชุด

ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปี และไม่มีลักษณะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 นี้ เช่นไม่เป็นบุคคลล้มละลาย ไม่เป็นคนเสมือนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย ฯลฯ ซึ่งการแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญเจ้าของร่วมมีมติ รวมทั้งกำหนดกรณีที่ผู้จัดการจะพ้นจากตำแหน่ง เช่น ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล ลาออก ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้าม ฯลฯ
โดยการเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วอาศัยเป็นช่องทางในการเอาเปรียบต่อผู้พักอาศัย เช่น ทำให้เจ้าของอาคารชุดไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ยังขายไม่ได้ หรือการนำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปใช้จ่ายโดยไม่มีการจัดทำหลักฐานทางบัญชี เป็นต้น

กำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน โดยกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี เมื่อพ้นวาระแล้วอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ เหตุผลในการกำหนดบทบัญญัติในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุดเช่นเดียวกับการเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนของผู้จัดการอาคารชุด กล่าวคือในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วอาศัยเป็นช่องทางในการเอาเปรียบต่อผู้พักอาศัย

กำหนดคุณสมบัติ ลักษณะต้องห้าม การพ้นจากตำแหน่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

กำหนดบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ คือ เป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี หรือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคนในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม บุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม เช่นเป็นผู้เยาว์ หรือคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี เป็นต้น รวมทั้งกรณีที่จะพ้นจากตำแหน่ง เช่น ตาย ลาออก ฯลฯ

การประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

กำหนดให้การเรียกประชุมกระทำได้ 2 วิธี คือ ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมคณะกรรมการ หรือหากกรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปร้องขอ ให้ประธานเรียกประชุมภายใน 7 วันนับแต่ได้รับการร้องขอ โดยองค์ประชุมคณะกรรมการนั้น กำหนดให้ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด และการลงมติให้ถือเสียงข้างมาก

อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

โดยมีกำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ ดังต่อไปนี้
  • – ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
  • – แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งเป็นผู้จัดการ ในกรณีไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน
  • – จัดประชุมคณะกรรมการ 1 ครั้ง ทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อย
  • – หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

การจัดทำงบดุลและการจัดทำรายงานประจำปี

กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุล อย่างน้อย 1 ครั้ง ในทุกรอบ 12 เดือน รวมทั้งเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี รวมทั้งจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทั้งนี้ต้องส่งสำเนาเอกสารรายงานประจำปีก่อนวันนัดประชุมใหญ่ไม่น้อยกว่า 7 วัน

การจัดประชุมใหญ่สามัญและการเรียกประชุมใหญ่

  • – การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก กำหนดให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
  • – การประชุมใหญ่สามัญ กำหนดให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด
  • – การประชุมใหญ่วิสามัญ กรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
  1. ผู้จัดการ
  2. คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
  3. เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20 % ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ซึ่งต้องจัดให้มีการประชุมใน 15 วันนับแต่วันรับคำร้องขอ มิเช่นนั้นแล้วเจ้าของร่วมตามจำนวนดังกล่าวสามารถจัดการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้
การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม โดยระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนประชุม ในส่วนขององค์ประชุมนั้น กำหนดให้องค์ประชุมต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด โดยในการประชุมนั้นเจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้
การเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนนี้ ก็เพื่อลดช่องว่างในการที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้าดำเนินกิจการต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดไปโดยพลการ โดยให้มีการร่วมหารือแก้ไขปัญหาต่างๆ เสียก่อน ทั้งนี้เพื่อมิให้เจ้าของร่วมอาคารชุดต้องถูกเอาเปรียบโดยเจ้าของโครงการ หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดในการเก็บค่าใช้จ่าย หรือค่าบริการเพิ่มเติมโดยพลการ

เพิ่มเติมบทบัญญัติเกี่ยวกับพนักงานเจ้าหน้าที่

กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจต่างๆ ในการตรวจสอบเอกสาร บัญชี หลักฐาน รวมถึงการเข้าไปในที่ดินและอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อตรวจสอบเอกสารต่างๆ

บทกำหนดโทษ

เพิ่มบทบัญญัติในหมวด 8 บทกำหนดโทษ ในมาตรา 63 ถึงมาตรา 73 สำหรับการฝ่าฝืนบทบัญญัติต่างๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดนี้ เนื่องจากแต่เดิมนั้นแม้ว่าบทบัญญัติส่วนมากได้กำหนดให้กระทำการ แต่ก็มิได้มีบทกำหนดโทษไว้ ดังนั้นจึงไม่มีผลในทางบังคับ การเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนของบทกำหนดโทษนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บทบัญญัติต่างๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดนี้ มีผลในทางบังคับนั่นเอง
ทั้งหมดนี้บทสรุป เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับใหม่) ที่ทุกคนจำเป็นต้องรู้ถึงแม้ว่าเรื่อง เหล่านี้จะดูเข้าใจยาก และเหมือนจะไกลตัวของเรามาก แต่จริงๆ แล้วมันคือสิทธิที่เราพึ่งมี พึงรู้ และจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องทำความเข้าใจ ทั้งนี้ก็เพื่อประโยชน์ของเราเอง และสามารถอ่าน เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุด “ฉบับล่าสุด” (Part 1) ได้ที่นี้…
ซึ่งสามารถอ่าน ให้ติดตามอ่านต่ออีก หรืออ่านบทความอื่นๆ ได้ที่ DDproperty.com
สามารถชมรีวิวโครงการใหม่ๆ ได้ที่นี่… เพื่อศึกษาของมูลโครงการที่คุณสนใจประกอบการลงทุน

เรื่องข้างต้นเรียบเรียงโดย วัชระ วงศ์สง่า Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ Watchara@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ