สืบเนื่องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้มีการตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งจะมีผลบังคับไปแล้วก่อนหน้านี้ วันนับแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ดังนั้น พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 นี้จึงมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นไป โดยสาระสำคัญบางประการของ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่แก้ไขเพิ่มเติมขึ้นมาทำให้เราจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจเนื้อหาใหม่ ๆ ที่มีการปรับแก้ดังต่อไปนี้
คำนิยาม มีการเพิ่มบทนิยาม ในพ.ร.บ.อาคารชุด
– การประชุมใหญ่ หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี
– คณะกรรมการ หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
– กรรมการ หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
– ผู้จัดการ หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
เอกสารประกอบการยื่นคำขอจดทะเบียนตามพ.ร.บ.อาคารชุด
โดยผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้
-
โฉนดที่ดิน
-
แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
-
รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
-
อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
-
คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
-
ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
-
หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ดังนั้นการเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากมีปัญหาในทางปฏิบัติหลายประการ เช่น เจ้าของโครงการนำพื้นที่โดยรอบอาคารไปแสวงหาประโยชน์ ทั้งนี้เนื่องจากเดิมในการขอจดทะเบียนอาคารชุดไม่มีบทบัญญัติใดบังคับถึงช่องทางเข้าออกอาคารจากทางสาธารณะ รวมทั้งกฎหมายก่อสร้างก็มิได้กำหนดไว้โดยชัดแจ้งแต่อย่างใด
การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด
ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด
การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน
โดยต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด
การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างนั้นต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด โดยหากมีส่วนใดมิได้กระทำตามแบบเช่นว่านั้นแล้ว สัญญาส่วนนั้นจะไม่มีผลบังคับใช้
อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะจดทะเบียน ทั้งนี้บทบัญญัติเดิมกำหนดอัตราส่วนดังกล่าวโดย อาศัยอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะจดทะเบียน
การประกอบการค้าในอาคารชุด
การจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม
การออกค่าใช้จ่ายส่วนรวมและค่าภาษีอากร รวมทั้งเงินเพิ่มในกรณีไม่ชำระเงินดังกล่าว
กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องชุดดังกล่าวนั้นด้วย หากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี
และหากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
ยกเลิกบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าว
ยกเลิกบทบัญญัติที่ให้คนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่า 49% ได้หากอาคารชุดอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ ดังนั้นการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 นั้น จึงเป็นไปได้ในกรณีเดียวเท่านั้น คือ เมื่อรวมกันแล้วต้องถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
นี่เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของบทสรุป เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับใหม่) ที่ทุกคนจำเป็นต้องรู้ ถึงแม้ว่าเรื่องเหล่านี้จะดูเข้าใจยาก และเหมือนจะไกลตัวของเรามาก แต่จริง ๆ แล้วมันคือสิทธิที่เราพึงมี พึงรู้ และจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องทำความเข้าใจ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของเราเอง แต่เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุด “ฉบับล่าสุด” ยังไม่จบแค่นี้ ยังมีพาร์ต 2 ให้ติดตามอ่านต่อได้ที่นี่
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
เรื่องข้างต้นเรียบเรียงโดย วัชระ วงศ์สง่า Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com