ว่ากันว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนดีที่สุด และมีรูปแบบการขายเพื่อทำกำไรในการลงทุนอสังหาฯ ได้อย่างหลายหลาย หนึ่งในนั้นคือการปล่อยเช่านั้นสามารถสร้างรายได้แก่เจ้าของอย่างต่อเนื่อง เพราะในช่วงเวลาที่ถือกรรมสิทธิ์นอกจากเจ้าของจะได้ผลตอบเเทนจากการปล่อยเช่าแล้ว เมื่อถึงเวลาที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปก็ยังมีโอกาสค่อนข้างมากที่จะได้รับส่วนต่างกำไรในตอนจบอีก ทำให้ใครหลายคนเริ่มสนใจและโดนเข้ามาในวงการนี้ และหากคุณคือคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนด้วยการปล่อยเช่า คอนโดมิเนียม แล้วล่ะก็ อย่าพึ่งรีบเชื่อว่ามันจะง่ายอย่างที่คุณได้ยิน หรือสวยงามอย่างที่คุณคิดไว้ ลองมาเช็คความพร้อมของคุณกันหน่อยดีกว่าว่าตัวคุณพร้อมที่จะลงทุนซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่าหรือยัง?
ตัวอย่างเช่น ถ้าหากคุณคิดจะซื้อคอนโดในระดับกลางสักห้องหนึ่งเพื่อจะปล่อยเช่า โดยเป็นห้องขนาด 30 ตรม. ราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 80,000 บาท หรือราคา 2,400,000 บาท แค่นี่จะยังไม่ใช่ราคาสุทธินะครับเพราะยังคงมีค่าใช่จ่ายแฝงเพิ่มเติมเหล่านี้อีก ซึ่งได้แก่
- เงินกองทุน (Sinking fund) 500 บาทต่อตรม.จ่ายครั้งเดียว ประมาณ 15,000 บาท
- ค่าโอน 1% ก็ประมาณ 24,000 บาท ถ้าใครได้โปรฯ ฟรีโอนไปก็สบายตัวไปครับ
- ค่าเฟอร์นิเจอร์ (สำหรับห้องเปล่า) ประมาณ 100,000 บาท ถ้าได้มาบางส่วนก็ลดไปสักครึ่งหนึ่ง ส่วนใครที่ได้เฟอร์ฯ มาครบก็ตัดส่วนนี้ไปได้เลย
- ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ทีวี ตู้ เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ ฯ ประมาณ 50,000 บาท จริงๆ แล้วก็ตามเป็นไปตามโปรฯ ของแต่ละโครงการนะครับได้มากได้น้อยนี่คิดให้แบบกลางๆ
- ค่าโอนมิเตอร์น้ำ ไฟ อากรแสตมป์ ฯลฯ ประมาณ 6,000 บาท
- ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 40 บาท หรือคิดเป็นเดือนละ = 1,200 (จ่ายล่วงหน้า 1 ปี) x 12 = 14,400 บาท
ทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมา 209,400 บาท ซึ่งราคานี้อาจปรับขึ้น-ลง ตามโปรฯ ต่างๆ ที่มีมาให้รวมไปถึงเรื่องของการตกแต่งของผู้ซื้อด้วย เพราะในเรื่องของการตกแต่งนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งที่สำคัญในการปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้นอีกทาง เบ็ดเสร็จรวมๆ แล้วห้องนี้ที่เราซื้อมาจะราคาต้นทุนอยู่ที่ 2,609,400 บาท เพราะหลายๆ คนมักจะคิดไม่ครบถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ ส่วนใหญ่จะคิดง่ายๆจบแค่ราคาที่ซื้อคอนโดมาเท่านั้น และลืมส่วนเสริมเหล่านี้ไป
เมื่อได้ราคาต้นทุนจริงแล้วเราก็มาคำนวนกันต่อดีกว่าว่า “แล้วจะปล่อยเช่าเท่าไหร่ดี?” บางคนคิดค่าเช่าตามโครงการใกล้เคียงกัน แต่บ้างโครงการก็เก่าเป็นสิบปี บางโครงการก็อยู่คนละเซ็กเมนต์ ทำเลยที่ตั้งอยู่ในซอย หรือติดถนนใหญ่ ก็ทำให้ราคาแต่ละที่จะปล่อยเช่าได้ไม่เท่ากัน บางคนก็คิดค่าเช่าจากรายจ่ายที่ต้องนำไปจ่ายในทุกๆ เดือน เหมือนการคิดที่ว่า “ให้ผู้เช่าผ่อนให้เรานั่นเอง” ซึ่งก็อาจจะไม่ได้เป็นวิธีที่ถูกต้องเท่าไหร่นัก ก็เป็นวิธีคิดแบบง่ายๆ ไม่ซับซ้อน… แต่ลองคิดง่ายๆ อย่างเรื่องการผ่อนชำระต่อเดือนกับธนาคาร ประมาณว่าล้านละ 7,000 บาทคนโด 2.4 ล้านบาท ก็ตกประมาณ 17,500 บาท ต่อเดือน ซึ่งนี่ยังไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ ถ้ารวมๆ แล้วจะตก 20,000 บาท/ต่อเดือน สำหรับผู้เช่า ซึ่งราคานี้จะมีสักกี่คนที่กล้าเช่าว่ามั้ย?
แต่คำถามที่ตามมาเราปล่อยเช่าตามราคาที่เราคิดนี้ได้จริงหรอ? มันเป็นคุ้มค่าที่สุดหรือเปล่า? เราจึงต้องมาหาความคุ้นค่ากันว่าจริงๆ แล้วเขาคิดกันยังไง และควรจะปล่อยเช่าที่เท่าไหร่ถึงจะถูกต้องที่สุด โดยส่วนใหญ่แล้วอัตราผลตอบแทนควรจะอยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 5% โดยประมาณ ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบแวดล้อมด้วย ถ้าอยู่ในขั้นดีหน่อยก็จะอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 7.5% ส่วนบางเจ้าที่กล้าการันตี “Yield” 10% นี่ก็อาจะมีการคิดค่าส่วนต่างในการการันตีนี้ไปกับราคาของค่าห้องแต่ละห้องไปแล้ว ซึ่งก็เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดของแต่ละโครงการ แต่บางโครงการในระดับ ซูเปอร์ลักชูรี่ ที่องค์ประกอบครบก็อาจจะสามารถทำได้ถึง 10% ก็เป็นได้
บทความที่คุณอาจสนใจ: ปล่อยเช่าบ้านแล้วได้ผลตอบแทนเท่าไร Rental Yield บอกได้
โดยรูปแบบของการคิด “Yield” ตามหลักสากลแบบง่ายๆ เลยคือ นำค่าต้นทุนของคอนโดที่เราซื้อ มาคูณกับ ผลตอบแทนคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ตามที่เราต้องการ จากนั้นนำมาหารด้วย 12 คือจำนวนของเดือนใน 1 ปี ก็จะได้ราคาค่า เฉลี่ยต่อเดือน แต่ก็ยังไม่จบนะครับ เพราะเราต้องบวกค่าส่วนกลางต่อเดือนไปด้วย นั่นถึงจะเป็นราคาสุทธิที่จะปล่อยเช่าอย่างเหมาะสมนั่นเอง
ตัวอย่างวิธิการคิด (ต้นทุนคอนโด) x (X%) ÷ 12 + (ค่าส่วนกลาง) = XXXXX ในที่นี่ก็จะเป็น 2,609,200 x 5% ÷ 12 + 1,200 = 12,072 บาท หรือถ้า Yield 5.5% ก็จะตก 13,160 บาท/เดือน 6% = 14,240 บาท/เดือน 6.5% = 15,333 บาท/เดือน 7% = 16,420 บาท/เดือน
นี่คือราคาค่าเช่าที่เหมาะสมต่อเดือนนั่นเอง นี่ก็ยังไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ ที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายในแต่ละเดือนและถ้า Yield สูงไปก็อาจจะทำให้ปล่อบเช่ายากเช่นกัน แต่ถ้าต่ำไปค่าส่วนต่างที่คุณต้องจ่ายให้กับธนาคารทุกๆ เดือนก็จะเป็นภาระที่เพิ่มมาเช่นกัน
ถึงยังไงหัวใจสำคัญของการปล่อยเช่าก็คือการหาผู้เช่าให้ได้ในเรื่องของทำเล ทิศทาง ตำแหน่ง และการตกแต่ก็เป็นอีกปัจจัยทำเป็นตัวช่วยในการปล่อยเช่าเช่นกัน ซึ่งผู้ลงทุนก็การศึกษาข้อมูลโครงการให้ดี เลือกโครงการที่ทำเลดีๆ มีดีไซน์นัก ก็จะวนกลับมาในเรื่องของโครงการอีกเช่นกัน แต่ในนักลงทุนบางคนก็เน้นว่าทำอย่างไรก็ได้ไห้ได้ต้นทุนของห้องมาให้ถูกที่สุดเพื่อให้ได้กำไรสูงสุด หรือเลือกซื้อก็จะเป็นห้องโปรโมชั่น ซึ่งก็เป็นเรื่องของมุมมองและเทคนิคของแต่ละคน แต่ในที่สุดแล้วการลงทุนมีความเสี่ยงโปรด ศึกษาก่อนตัดสินใจลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงก็เป็นเรื่องที่จำเป็น ด้วยความปราณาดีจาก DDproperty.com เว็ปไซค์อสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย