ภาพรวมตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2024 ราคาเริ่มฟื้น แต่คนชะลอซื้อ-เช่า

DDproperty Editorial Team
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2024 ราคาเริ่มฟื้น แต่คนชะลอซื้อ-เช่า
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2024 เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด สรุปภาพรวมดัชนีราคา ดัชนีค่าเช่า ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัย พร้อมอัปเดตทำเลศักยภาพที่ดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่ามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ

ราคาบ้านในกรุงเทพฯ แพงขึ้น สวนทางความต้องการซื้อ

ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีทิศทางเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกับภาพรวมของทั้งประเทศ พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 4% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย
คอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 5% YoY) ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY)
สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการก่อสร้างโครงการใหม่ที่กลายเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์เพื่อปรับราคาให้สอดคล้องกับทั้งต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
ราคาบ้านที่แพงขึ้นในยุคที่อัตราดอกเบี้ยสูงกลายเป็นความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ทำให้ความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการซื้อลดลง 15% QoQ และลดลง 27% YoY
ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยที่ความต้องการซื้อลดลงมากที่สุด โดยลดลงถึง 21% QoQ (ลดลง 34% YoY) รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ลดลง 17% QoQ (ลดลง 28% YoY) และคอนโดฯ ลดลง 12% QoQ (ลดลง 23% YoY)
อย่างไรก็ดี หากมองในระยะยาวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ภาพรวมความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบวก โดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 8% ซึ่งบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 10% สวนทางกับความต้องการระยะสั้น ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 8% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5%
จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนมากที่สุดส่วนใหญ่มีระดับราคา 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 25% รองลงมาเป็น 1-3 ล้านบาท และมากกว่า 15 ล้านบาท (สัดส่วน 24% และ 21% ตามลำดับ)
เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด (25% และ 38% ตามลำดับ) ขณะที่บ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุด (45%) ตามเทรนด์ที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและบนมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในกลุ่มผู้ซื้อระดับล่าง
สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และกรุงเทพฯ รอบนอก
  • อันดับ 1 เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 16% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY)
  • อันดับ 2 เขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 15% QoQ (เพิ่มขึ้น 24% YoY)
  • อันดับ 3 เขตลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 13% QoQ (ลดลง 5% YoY)
  • อันดับ 4 เขตบางขุนเทียน เพิ่มขึ้น 9% QoQ (เพิ่มขึ้น 1% YoY)
  • อันดับ 5 เขตประเวศ เพิ่มขึ้น 6% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY)

ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเติบโต ความต้องการเช่าบ้านเดี่ยวสูงขึ้น

ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตอย่างน่าสนใจโดยเฉพาะค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เห็นได้ชัดจากดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 7% QoQ (เพิ่มขึ้น 16% YoY)
ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 4% QoQ (เพิ่มขึ้น 15% YoY) ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการเติบโตอยางน่าสนใจ โดยเพิ่มขึ้นถึง 19% ส่วนดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้น 3%
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ กลับพบว่าลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการเช่าลดลงถึง 33% QoQ (ลดลง 22% YoY)
เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ความต้องการเช่าคอนโดฯ ลดลงมากที่สุด 40% QoQ (ลดลง 30% YoY) ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ลดลง 22% QoQ (ลดลง 19% YoY) มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 51% QoQ (เพิ่มขึ้น 73% YoY) สอดคล้องกับภาพรวมทั่วประเทศ
หากมองในระยะยาวพบว่าตลาดเช่ายังมีสัญญาณเติบโตที่ดี ภาพรวมความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 73% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ โดยบ้านเดี่ยวยังครองความนิยมด้วยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น 155% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 75% มีเพียงทาวน์เฮ้าส์เท่านั้นที่ลดลง 6%
เมื่อพิจารณาจำนวนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีจำนวนคงเหลือมากที่สุด พบว่าเป็นระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน โดยมีสัดส่วนถึง 45% ของจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าในกรุงเทพฯ ทั้งหมด
หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มีจำนวนมากที่สุด (สัดส่วน 47% และ 33% ตามลำดับ) ส่วนบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนมากที่สุดจะอยู่ที่ระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน สัดส่วน 52%
ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแหล่งงานและใกล้แนวรถไฟฟ้า ซึ่งตอบโจทย์การเดินทางในเมืองหลวง ได้แก่
  • อันดับ 1 เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 22% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY)
  • อันดับ 2 เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 20% QoQ (ลดลง 10% YoY)
  • อันดับ 3 เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 14% QoQ (เพิ่มขึ้น 11% YoY)
  • อันดับ 4 เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 10% QoQ (เพิ่มขึ้น 18% YoY)
  • อันดับ 5 เขตดินแดง เพิ่มขึ้น 7% QoQ (เพิ่มขึ้น 17% YoY)
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และทั่วประเทศ ยังคงเผชิญกับความท้าทายบนสถานการณ์ที่คาดเดาอนาคตไม่ได้ ทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่แม้จะทรงตัวแต่ยังอยู่ในระดับที่สูง และสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อ-เช่าของผู้บริโภค
แต่แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกในระยะยาว เนื่องจากความต้องการซื้อและความต้องการเช่ายังคงสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถถือครองและหวังผลกำไรในระยะยาวได้
อีกปัจจัยที่มีความสำคัญคือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ที่จะเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการทุกคนรอคอย เนื่องจากรัฐบาลยังไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ออกมาเพิ่มเติม รวมทั้งไม่มีนโยบายในการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่ชัดเจน
คาดว่าหากภาครัฐมีการออกมาตรการอื่น ๆ ที่โดดเด่นเพียงพอจะดึงดูดใจผู้บริโภคจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง และส่งผลให้ธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เติบโตมากขึ้นตามไปด้วย
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ