ภาระจำยอมกับทางจำเป็นคืออะไร 2 อย่างนี้แตกต่างกันอย่างไร

ภาระจำยอมกับทางจำเป็นคืออะไร 2 อย่างนี้แตกต่างกันอย่างไร

เชื่อว่าประเด็นหนึ่งเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ท่านผู้อ่านมักพบเจอก็คือเรื่องภาระจำยอมและทางจำเป็น ในบทความฉบับนี้ เราจะมาศึกษาสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทนี้กัน

Subscription Banner for Article

 

ภาระจำยอมคืออะไร

ภาระจำยอมเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยถูกกล่าวถึงไว้ในหลายมาตรา ซึ่งคงมีเนื้อหามากเกินไปที่จะนำมาศึกษากันในบทความนี้ แต่มาตราหลักคือ มาตรา 1387 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”

จะเห็นได้ว่าในเรื่องภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์ 2 อย่าง ได้แก่

1. อสังหาริมทรัพย์ที่รับภาระจำยอม ซึ่งในกฎหมายเรียกว่า "ภารยทรัพย์"

2. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอม ซึ่งในกฎหมายเรียกว่า "สามยทรัพย์"

ภาระจำยอมเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม คือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทั้งเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์ทำสัญญากันให้มีภาระจำยอมขึ้น หรืออาจเกิดโดยนิติเหตุ คือ เกิดจากข้อเท็จจริงที่สามยทรัพย์ได้ประโยชน์บางประการเหนือภารยทรัพย์ จนได้ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย คือ ได้ใช้เป็นเวลา 10 ปีขึ้นไปก็ได้

ภาระจำยอมเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าเป็นสิทธิที่ติดกับตัวอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สิทธิที่อยู่กับเจ้าของตัวทรัพย์นั้น เช่น ภาระจำยอมประเภททาง ก็จะเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์ให้ผู้ที่อยู่อาศัยหรือใช้สอยสามยทรัพย์นั้นสามารถใช้ทางภาระจำยอมบนภารยทรัพย์ได้เสมอ ไม่ว่าเจ้าของสามยทรัพย์หรือเจ้าของภารยทรัพย์นั้นจะเปลี่ยนไปเป็นใครก็ตาม

หากภาระจำยอมประเภทเป็นทางผ่านของสาธารณูปโภคประเภทสายไฟฟ้า ท่อประปา หรือสายโทรศัพท์ ก็จะเป็นประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นสามารถเชื่อมต่อสาธารณูปโภคผ่านภาระจำยอมบนภารยทรัพย์ได้เสมอเช่นกัน

ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น กฎหมายที่ดินที่เจ้าของที่ดินควรรู้

Guide

ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น กฎหมายที่ดินที่เจ้าของที่ดินควรรู้

ทางจำเป็นคืออะไร

เช่นเดียวกับภาระจำยอม ทางจำเป็นเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีบทบัญญัติอยู่หลายมาตรา แต่ที่เป็นหลักคือมาตรา 1349 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธรณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านให้ใช้ความในวรรคก่อนบังคับ

ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”

ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้ในกรณีที่ที่ดินแปลงหนึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมจะสามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ แต่ต้องผ่านเพียงเท่าที่จำเป็น และสร้างความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยที่สุด

ทางจำเป็นเป็นเรื่องของข้อเท็จจริงหรือที่เรียกว่านิติเหตุ คือ เกิดข้อเท็จจริงที่กฎหมายกำหนดไว้ดังกล่าวมาแล้วขึ้น จึงจะทำให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอทางจำเป็น โดยไม่มีกรณีที่เจ้าของที่ดิน 2 แปลงจะตกลงกันกำหนดทางจำเป็นขึ้นอย่างภาระจำยอม

ภาระจำยอมกับทางจำเป็นมีจุดเหมือนและต่างกัน

ความเหมือนของภาระจำยอมและทางจำเป็น

- เป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน

- เป็นเรื่องการใช้ทางระหว่างอสังหาริมทรัพย์สองอย่างเหมือนกัน

 

ความต่างของภาระจำยอมและทางจำเป็น

- ภาระจำยอมเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม คือ การทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดิน 2 แปลง และทางนิติเหตุ คือเกิดจากข้อเท็จจริงที่มีกฎหมายกำหนดผลไว้ แต่ทางจำเป็นเกิดขึ้นจากนิติเหตุเท่านั้น

- ภาระจำยอมมีได้หลายชนิดทั้งที่เป็นทาง หรืออาจเป็นภาระจำยอมในลักษณะอื่น ๆ เช่น เพื่อการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคก็ได้ แต่ทางจำเป็นมีแค่เรื่องใช้ทางเท่านั้น

- ภาระจำยอมโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนมิเช่นนั้นไม่บริบูรณ์ คือเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้ แต่ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย (คือได้ใช้ภาระจำยอมนั้นมา 10 ขึ้นไป) และทางจำเป็น เป็นข้อจำกัดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1338 ไม่ต้องจดทะเบียน

แต่ในทางความเป็นจริงแล้วการได้ภาระจำยอมโดยอายุความและทางจำเป็นเป็นเรื่องที่คู่พิพาทต้องอาศัยการใช้สิทธิทางศาลตัดสิน และเมื่อมีคำพิพากษาแล้วก็มักจะนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนอยู่แล้ว

- ภาระจำยอมอาจมีค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีค่าทดแทนเสมอ

- ภาระจำยอมประเภททางจะมีขนาดทางเท่าใดก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีขนาดเพียงเท่าที่จำเป็นและทำให้ที่ดินแปลงที่ถูกผ่านเสียหายน้อยที่สุด ถ้าหากมีที่ล้อมหลายแปลง ก็ต้องเลือกผ่านแปลงที่จะทำให้ต้องตัดทาง และสร้างความเสียหายน้อยที่สุด

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Refinancing Calculator Icon
เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍