พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับล่าสุด มีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป โดย พ.ร.บ. ฉบับนี้จะส่งผลกระทบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์หลายภาคส่วน รวมถึงกลุ่มผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท แต่ภาษีเหล่านี้คำนวณมาจากอะไร มีวิธีการคำนวณอย่างไร รวมทั้งใครที่ต้องเสียภาษี และใครที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี หาคำตอบได้ที่นี่
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ใช้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ ต่างก็ต้องเสียภาษีเพื่อนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง
ทั้งยังช่วยเร่งรัดการใช้ประโยชน์จากที่ดินรกร้างว่างเปล่า และทำให้การจัดเก็บภาษีเป็นระบบระเบียบยิ่งขึ้น โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2562 และมีผลบังคับใช้ในปี 2563 เป็นต้นไป เพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยหลังแรก
1
ไม่เกิน 50 ล้านบาท
50 ล้านบาท
0.00%
0 บาท
2
มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 75 ล้านบาท
25 ล้านบาท
0.03%
7,500 บาท
3
มากกว่า 75 ล้านบาท จนถึง 100 ล้านบาท
25 ล้านบาท
0.05%
12,500 บาท
4
มากกว่า 100 ล้านบาท
20 ล้านบาท
0.10%
20,000 บาท
วิธีการคำนวณ คือ หาภาษีสะสมในแต่ละช่วงมูลค่า ตามสูตร “มูลค่าอสังหาฯ x อัตราภาษี = ภาษีสะสม” แล้วนำมารวมกัน
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
– ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (เป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก)
- ขั้นที่ 1 50 ล้านบาท x 0.00% = 0 บาท
- ขั้นที่ 2 25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
- ขั้นที่ 3 25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
- ขั้นที่ 4 20 ล้านบาท x 0.10% = 20,000 บาท
- รวมยอดภาษี 0 + 7,500 + 12,500 + 20,000 = 40,000 บาท
สรุป หากมีบ้านหลังแรกมูลค่า 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 40,000 บาท
ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีที่อยู่อาศัยหลังแรกและมีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากที่อยู่อาศัยมีมูลค่าเกินกว่านั้น ก็จะเสียภาษีตามอัตราก้าวหน้า
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยหลังที่สอง
1
ไม่เกิน 50 ล้านบาท
50 ล้านบาท
0.02%
10,000 บาท
2
มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 75 ล้านบาท
25 ล้านบาท
0.03%
7,500 บาท
3
มากกว่า 75 ล้านบาท จนถึง 100 ล้านบาท
25 ล้านบาท
0.05%
12,500 บาท
4
มากกว่า 100 ล้านบาท
20 ล้านบาท
0.10%
20,000 บาท
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
– ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (เป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สอง)
- ขั้นที่ 1 50 ล้านบาท x 0.02% = 10,000 บาท
- ขั้นที่ 2 25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
- ขั้นที่ 3 25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
- ขั้นที่ 4 20 ล้านบาท x 0.10% = 20,000 บาท
- รวมยอดภาษี 10,000 + 7,500 + 12,500 + 20,000 = 50,000 บาท
สรุป หากมีบ้านหลังที่สองมูลค่า 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 50,000 บาท
ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 และใช้อยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่า จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าบ้านตั้งแต่บาทแรกโดยไม่ได้รับการยกเว้น แต่ยังอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือรกร้างว่างเปล่า
1
ไม่เกิน 50 ล้านบาท
50 ล้านบาท
0.30%
150,000 บาท
2
มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 200 ล้านบาท
150 ล้านบาท
0.40%
600,000 บาท
3
มากกว่า 200 ล้านบาท จนถึง 1,000 ล้านบาท
800 ล้านบาท
0.50%
4,000,000 บาท
4
มากกว่า 1,000 ล้านบาท จนถึง 5,000 ล้านบาท
4,000 ล้านบาท
0.60%
24,000,000 บาท
5
มากกว่า 5,000 ล้านบาท
–
0.70%
–
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
– ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (ไม่ได้ใช้ประโยชน์)
- ขั้นที่ 1 50 ล้านบาท x 0.30% = 150,000 บาท
- ขั้นที่ 2 70 ล้านบาท x 0.40% = 280,000 บาท
- รวมยอดภาษี 150,000 + 280,000 = 430,000 บาท
สรุป หากมีที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 430,000 บาท
ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่บาทแรกโดยไม่ได้รับการยกเว้น และมีอัตราค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับบ้านที่อยู่อาศัยเอง
หมายเหตุ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ตามตารางข้างต้น จะใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เป็นต้นไปจะคิดในอัตราไม่เกินร้อยละ 0.3 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัย และไม่เกินร้อยละ 1.2 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ โปรดติดตามข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐอีกครั้ง
สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
มูลค่าที่ต้องประเมิน
- มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา x ขนาดที่ดิน
- มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร x ขนาดสิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา
- มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินห้องชุดต่อตารางเมตร x ขนาดห้องชุด
หมายเหตุ มูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด รวมถึงการคำนวณค่าเสื่อมราคา เป็นไปตามที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้
คำนวณภาษีของบ้านมีที่ดิน
- ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี
คำนวณภาษีของคอนโด
- ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี
การคำนวณอัตราก้าวหน้า
ในกรณีอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเกินภาษีขั้นที่ 1 จะต้องมีการคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า (หรือภาษีขั้นบันได) ตัวอย่างเช่น บ้านหลังแรกมูลค่ารวม 80 ล้านบาท ต้องคำนวณดังนี้
- ขั้นที่ 1 มูลค่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น = 0 บาท
- ขั้นที่ 2 มูลค่า 25 ล้านบาท x ร้อยละ 0.03 = 7,500 บาท
- ขั้นที่ 3 มูลค่า 5 ล้านบาท x ร้อยละ 0.05 = 2,500 บาท
- นำภาษีขั้นที่ 1 + ขั้นที่ 2 + ขั้นที่ 3 = 10,000 บาท
การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระภาษีประจำปีกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เช่น เทศบาล องค์กรบริหารส่วนตำบล สำนักงานเขตกรุงเทพ และสำนักงานเมืองพัทยา
โดยเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้ประเมินภาษีและแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบในเดือนมกราคมถึงกุมภาพันธ์ และต้องชำระภาษีให้เสร็จสิ้นภายในเดือนเมษายน เป็นอันเสร็จสิ้นการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี
จากข้อมูลทั้งหมดจึงสรุปได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะไม่กระทบกับคนทั่วไปที่มีบ้านหรือคอนโดที่อยู่อาศัยเองหลังเดียวในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดหลังที่สอง หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า รวมทั้งผู้ที่ถือครองไว้เปล่า ๆ โดยไม่ได้ทำประโยชน์
คนกลุ่มนี้จะต้องชำระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ทั้งหมด ซึ่งการคำนวณภาษีใหม่ก็ไม่ยาก และเจ้าหน้าที่ก็เป็นผู้ประเมินภาษีให้ด้วย แต่การรู้วิธีคิดเพื่อคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้า ก็เป็นเรื่องที่ดีกว่าในการวางแผนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 โดยลดภาษีให้ในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ. 2566
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า