คลอดแล้ว “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่” หลังราชกิจจานุเบกษาออกประกาศพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 โดยจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป
รายละเอียดคร่าว ๆ ของกฎหมายภาษีที่ดินนี้จะมีการเก็บภาษีแบ่งออกเป็น 4 ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ 1.เพื่อการเกษตรกรรม 2.เพื่ออยู่อาศัย 3.เพื่อการพาณิชยกรรม และ 4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยอัตราส่วนการเก็บภาษีที่แพงที่สุดคือกลุ่มที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพราะรัฐมีเป้าหมายหลักๆ คือต้องการให้ลดการถือที่ดินเก็งกำไร เพื่อให้ที่ดินเปล่าได้หมุนเวียนออกมาใช้ทำประโยชน์ (ศึกษารายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ภาษีที่ดินได้ที่ http://bit.ly/2q9noxU)
อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดย่อมได้รับผลกระทบตามไปด้วย ในบทความนี้จะขอโฟกัสที่ “คอนโดให้เช่า” ซึ่งเป็นการลงทุนที่นิยมกันมากขึ้นในยุคหลัง แล้วห้องชุดที่เราปล่อยเช่านี้จะถูกเก็บภาษีหมวดไหนในอัตราเท่าไหร่กันแน่?
มีรายได้ก็คือพาณิชย์
คำตอบจากรัฐบาลก็คือ ไม่ว่าที่ดิน บ้าน หรือคอนโดฯ หากนำไปใช้ทำประโยชน์จนมีรายได้เข้ามา (นอกเหนือจากการเกษตรกรรม) ก็ให้นับตามวัตถุประสงค์นั้น คือเป็นพาณิชยกรรม ไม่ใช่การอยู่อาศัย แปลว่าห้องชุดปล่อยเช่าจะถูกเก็บอัตราภาษีแบ่งตามมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ ดังนี้
| มูลค่าทรัพย์สิน (ล้านบาท) | อัตราภาษี (%) |
| น้อยกว่า 20 | 0.3 |
| 20-50 | 0.5 |
| 50-100 | 0.7 |
| 100-1,000 | 0.9 |
| 1,000-3,000 | 1.2 |
| มากกว่า 3,000 | 1.5 |
| เพดานสูงสุด 2% | |
ที่มา: SCB Economic Intelligence Center
กฎหมายภาษีที่ดินฉบับใหม่นี้ มีการคิดภาษีที่ใช้มูลค่าทรัพย์สินเป็นฐาน สามารถนำมูลค่าทรัพย์คูณกับอัตราภาษีได้ทันที เช่น ห้องชุดราคา 1 ล้านบาท x 0.3% = ค่าภาษี 3,000 บาทต่อปี
ต่างจากกฎหมายฉบับเดิมหรือที่ใช้กันอยู่ปัจจุบัน เรียกว่า พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ที่จะคิดภาษีที่อยู่อาศัยให้เช่าในอัตรา 12.5% จากรายได้ค่าเช่าจริง เช่น ห้องชุดห้องเดิมราคา 1 ล้านบาท ให้เช่าที่ 7,000 บาทต่อเดือน และเราปล่อยเช่าเพียง 3 เดือนในปีนั้น เวลาที่เหลือของปีใช้อยู่อาศัยเอง แปลว่าเรามีรายได้ค่าเช่าตลอดปี 21,000 บาท x 12.5% = ค่าภาษี 2,625 บาทต่อปี
จากวิธีคิดที่แตกต่าง DDproperty จะทดลองเหตุการณ์สมมติว่าห้องชุดในระดับราคาที่ต่างกันและปล่อยเช่าอัตราค่าเช่าต่างกัน เมื่อเปลี่ยนจากการเสียภาษีโรงเรือนเป็นภาษีที่ดินแล้ว จะถูกคิดภาษีต่างกันมากน้อยแค่ไหน โดยตัวอย่างในตารางสามารถเป็นภาพแทนอย่างคร่าวๆ ของกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท, 3-5 ล้านบาท, 5-10 ล้านบาท และ 10 ล้านบาทขึ้นไปได้ นอกจากนี้ยังให้ตัวอย่างคอนโดฯ ต่างจังหวัดซึ่งอาจมีผู้เช่าไม่เต็มปีเป็นส่วนใหญ่เพื่อเปรียบเทียบด้วย
รัตนาธิเบศร์
1.7
11,000
12
16,500
5,100
อารีย์
3.9
16,000
12
24,000
11,700
อโศก
7.5
31,000
12
46,500
22,500
ทองหล่อ
11.9
46,000
12
69,000
35,700
หัวหิน
6.5
30,000
6
22,500
19,500
*อ้างอิงตัวอย่างสมมติจากการสุ่มห้องชุดที่มีการประกาศขายและปล่อยเช่าจริงในตลาด
จากการคำนวณจะเห็นว่าคอนโดฯที่ปล่อยเช่าได้เต็มปีทั้งหมดจะเสียภาษีที่ดิน “น้อยกว่า” ภาษีโรงเรือน โดยส่วนใหญ่จะเสียน้อยกว่าราว 1 เท่าตัว ยกเว้นคอนโดฯ มูลค่า 1.7 ล้านบาทและปล่อยเช่าอัตรา 11,000 บาทต่อเดือน ที่เสียภาษีน้อยกว่าถึง 2 เท่าตัวเลยทีเดียว
ส่วนคอนโดฯตากอากาศ ยกตัวอย่างว่าถ้าหากปล่อยเช่าได้เพียง 6 เดือน ซึ่งปกติแล้วภาษีโรงเรือนจะคิดตามรายได้จริง ค่าภาษีที่ดินก็ยังจ่ายน้อยกว่าภาษีโรงเรือนอยู่ 3,000 บาท แต่ถ้าหากปล่อยเช่าคอนโดฯได้เป็นระยะเวลาที่น้อยกว่า 6 เดือน ก็เป็นไปได้ว่าจะต้องเสียภาษีมากขึ้นเมื่อรัฐเปลี่ยนมาใช้ภาษีที่ดิน
อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติต้องยอมรับว่าที่ผ่านมาผู้ให้เช่าห้องชุดมักจะเลี่ยงไม่ไปแจ้งชำระภาษีโรงเรือน หรือใช้เทคนิคแยกสัญญาเป็นค่าเช่าห้องชุด 50% และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 50% (เช่น ค่าเช่ารวม 10,000 บาท แยกเป็นสัญญาเช่าห้องชุด 5,000 บาท และสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ 5,000 บาท) ดังนั้นแล้ว ผู้ให้เช่าส่วนมากจึงไม่เสียภาษีเลย (ผิดกฎหมาย) หรือเสียเพียงครึ่งหนึ่ง
หากว่าใช้เทคนิคแยกสัญญาดังกล่าวมาตลอด การเปลี่ยนวิธีคิดภาษีโรงเรือนเป็นภาษีที่ดิน ก็อาจจะทำให้ลดภาระได้ไม่มาก หรืออาจจะต้องเสียมากขึ้นเล็กน้อยด้วยซ้ำ ยิ่งเป็นคอนโดฯ ที่ปล่อยเช่าได้ไม่เต็มปียิ่งมีโอกาสสูงที่จะต้องเสียภาษีที่ดินมากกว่าภาษีโรงเรือน
นักลงทุนปล่อยเช่าที่ถือพอร์ตห้องชุดไว้ในมือต้องลองคำนวณดูให้ดี เพื่อจะปรับค่าเช่าขึ้นลงให้ทันต่อสถานการณ์ รวมถึงพิจารณาเมื่อจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมถึงความคุ้มค่าและโอกาสปล่อยเช่า ก่อนที่การเก็บภาษีที่ดินจะมาถึงในปี 2563
ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การปล่อยเช่า
- คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า
- ลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า ทำอย่างไรให้ไปรอด
- สูตรสำเร็จธุรกิจปล่อยเช่า รู้ไว้สร้างรายได้มหาศาล
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น