ยื้อบ้านอย่างไรไม่ให้โดนยึด

แม้เราจะตัดสินใจซื้อบ้านในราคาที่คาดการณ์ว่าสามารถผ่อนชำระได้ แต่ด้วยระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนาน บางครั้งอาจเกิดเหตุไม่คาดคิดระหว่างทางได้ เช่น ตกงาน ลูกเข้าโรงเรียน ซื้อรถใหม่ หรือเหตุต่างๆ ที่ทำให้ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้น ถ้าเริ่มเห็นสัญญาณอันตรายจากการขาดส่งเงินชำระหนี้บ่อยๆ อย่านิ่งนอนใจ ปล่อยไว้จนมีหมายศาลติดหน้าบ้าน เพราะปัญหาอาจจะบานปลายเกินแก้ไข และบ้านของเราอาจจะกลายเป็นบ้านของใครไปในที่สุด

เริ่มต้นในขั้นแรกง่ายที่สุด แต่ทำยากที่สุด คือ การเลิกผัดผ่อนกับตัวเองในแต่ละเดือนที่ไม่สามารถชำระค่าผ่อนบ้านได้ แม้ความจริงจะโหดร้าย แต่ก็ต้องยอมรับและเดินหน้าหาวิธีการแก้ไขปัญหา เพื่อผ่อนหนักให้กลายเป็นเบา ในฐานะลูกหนี้ที่ดีควรเปิดจดหมายแจ้งหนี้และวางแผนการชำระเงิน หรือเตรียมแผนจัดการปัญหาหนี้สินที่เกิดขึ้นอย่างดีที่สุด

หลังจากเตรียมใจรับความเป็นจริงเกี่ยวกับวิกฤติการเงินที่ทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระหนี้บ้านได้แล้ว ลองยกหูโทรศัพท์ปรึกษาพูดคุยปัญหาที่เกิดขึ้นกับเจ้าหน้าที่ธนาคารที่เรากู้ยืมเงินหรือเป็นเจ้าหนี้ของเรา เพราะในความเป็นจริงธนาคารต้องการเงินผ่อนชำระจากเรามากกว่ายึดทรัพย์หรือยึดบ้าน ดังนั้น ถ้าประเมินสถานการณ์ในเดือนนี้แล้วว่าไม่สามารถผ่อนชำระได้ ลองติดต่อเจรจากับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้หรือขอประนอมหนี้กับธนาคาร

ถ้าประวัติในอดีตที่ผ่านมาเราไม่เคยค้างชำระหนี้ แต่รู้ตัวว่าในอนาคตอาจจะผ่อนชำระหนี้ไม่ไหว เราสามารถเจรจากับธนาคารขอปรับโครงสร้างหนี้ ด้วยการทำสัญญาชำระหนี้ใหม่ให้มีความยืดหยุ่น เหมาะสมกับสภาพทางการเงินมากขึ้น หรือขอรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินอื่นได้

ในกรณีที่เราไม่ชำระค่างวดกับธนาคารติดต่อกันเป็นเวลา 3 เดือน จนได้รับจดหมายเตือนจากธนาคาร แต่ยังไม่ถึงขั้นยื่นฟ้องร้อง เราสามารถติดต่อพูดคุยกับธนาคาร เพื่อขอประนอมหนี้ ซึ่งทำได้หลายวิธีการ ได้แก่ การขอผ่อนผันการชำระแบ่งเป็น 3 แบบ คือ การชำระทั้งหมดไม่แบ่งจ่าย การชำระเป็นงวดติดต่อกันทุกเดือน และการชำระเป็นก้อนแบ่งเป็นงวดตามระยะเวลาที่ตกลงกัน

ก่อนเจรจาต่อรองกับสถาบันการเงิน เราควรเตรียมเอกสารทางการเงินยืนยันสภาพทางการเงินให้ธนาคารเชื่อถือเครดิตการผ่อนชำระได้ โดยเราสามารถเจรจาขอขยายระยะเวลาการผ่อนชำระบ้านได้ถึง 30 ปี หรือจนถึงอายุไม่เกิน 70 ปี เพื่อให้การประเมินหนี้ใหม่ช่วยยืดระยะเวลาการผ่อนและค่าผ่อนชำระรายเดือนลดลง รวมทั้งการขอผ่อนปรนงดเก็บหนี้ได้สูงสุด 1-2 ปี หรือลดอัตราดอกเบี้ยได้นาน 18 เดือน

ในกรณีที่ถูกปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มมากกว่าปกติ เราสามารถแจ้งขอลดอัตราดอกเบี้ยในวันที่ต้องชำระเงินได้ ถ้าเป็นการชำระหนี้พร้อมดอกเบี้ยทั้งหมดในครั้งเดียว หรือกรณีที่ดอกเบี้ยจำนวนมาก เรายังสามารถขอกู้ยืมเงินเพิ่ม เพื่อชำระเฉพาะค่าดอกเบี้ยค้างชำระ พร้อมขอขยายเวลากู้เงิน ภายใต้เงื่อนไขการชำระเงินอย่างสม่ำเสมอในระยะเวลา 3 เดือน และเงินกู้งวดใหม่ต้องไม่เกิน 25% ของวงเงินเดิม

นอกจากนั้น ถ้าหากเราเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติดี เราสามารถเจรจาขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือน โดยสามารถดำเนินการได้ครั้งเดียวตลอดการกู้ และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 12 เดือน รวมถึงการขอชำระต่ำกว่างวดปกติ โดยดำเนินการได้ครั้งเดียวตลอดการกู้ และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 2 ปี แต่จำนวนเงินที่ชำระต้องมากกว่าดอกเบี้ยแต่ละเดือนอย่างน้อย 500 บาท

เราสามารถขอโอนหลักทรัพย์ให้เป็นของธนาคารชั่วคราวและซื้อคืนภายหลังเหมือนขายฝากบ้านให้ธนาคารและเช่าบ้านตัวเอง ซึ่งธนาคารจะรับโอนหลักประกันและหักลบหนี้ไม่เกิน 90% ของราคาหลักประกัน หากไม่พอชำระหนี้สินทั้งหมด ลูกหนี้ต้องชำระส่วนต่างให้หมดในวันที่โอน ซึ่งคิดค่าเช่า 0.4-0.6% ของมูลค่าหลักประกัน พร้อมทำสัญญาเช่าเป็นรายปีชำระล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งในกรณีนี้ช่วยให้เราไม่ต้องเสียเครดิตว่าถูกยึดทรัพย์สิน และช่วยตัดปัญหาหนี้เงินกู้บ้านได้ โดยสามารถฝากบ้านให้ธนาคารช่วยขายหรือซื้อคืนได้ ซึ่งราคาขายคืนจะพิจารณาจากยอดหนี้คงเหลือลบกับยอดหนี้ประกัน โดยผู้เช่าสามารถขอสินเชื่อใหม่ได้

ตราบใดที่บ้านยังไม่ได้รับการตัดสินให้ขายทอดตลาด เรายังคงมีกรรมสิทธิ์ในฐานะเจ้าของที่สามารถอยู่อาศัย ขายต่อ หรือให้เช่าได้ โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากธนาคาร ดังนั้น ถ้าเราไม่สามารถผ่อนชำระบ้านได้ เราควรพิจารณาหาทางเลือกอื่นๆ เช่น การหาผู้เช่า เพื่อนำรายได้มาชำระหนี้ หรือถ้าหนี้สินเกินกำลังและไม่สามารถหาผู้เช่าได้ เราอาจจะต้องยอมตัดใจขายบ้าน เพื่อไม่ให้เสียเครดิตทางการเงินและเสียประวัติการถูกยึดทรัพย์ โดยนำเงินที่ได้รับไปชำระหนี้ให้มากที่สุด และทยอยผ่อนชำระส่วนต่างที่เหลือภายหลัง