ระวังไว้!! โครงการโฆษณาเกินจริง

สิ่งที่เป็นอาจจะไม่ใช่สิ่งที่เห็นเสมอไป โดยเฉพาะในเรื่องที่อยู่อาศัย ซึ่งเจ้าของโครงการพยายามขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลให้ผู้ซื้อเคลิบเคลิ้มตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ด้วยการใช้ภาพห้องตัวอย่าง แผ่นพับ โบรชัวร์ หรือโฆษณาผ่านสื่อต่างๆให้เห็นความสวยงามมากกว่าความเป็นจริง

ถ้าไม่อยากตกเป็นเหยื่อการตลาดหรือโฆษณา เราควรตรวจสอบสิ่งที่จะได้รับและภาพที่ชัดเจนหลังจากโครงการแล้วเสร็จ โดยอาจจะระบุไว้ในสัญญาให้ครบถ้วน และดำเนินการอย่างจริงจังหากเจ้าของโครงการไม่สามารถทำตามสัญญาได้ โดยข้อควรรู้เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมีดังนี้

ในขั้นแรกก่อนจะดำเนินการเรียกร้องโครงการให้ทำตามสัญญาที่ระบุไว้ เราสามารถป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ด้วยการหลีกเลี่ยงโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดการให้ข้อมูลสำคัญ ดังต่อไปนี้

– ข้อความเกี่ยวกับการอนุญาตก่อสร้างอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร และการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ

– ข้อความที่แสดงว่าที่ดินและอาคารชุดไม่มีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน บุคคลหรือนิติบุคคล

– เดือนปีที่เริ่มต้นก่อสร้าง ระยะเวลาการก่อสร้าง และกำหนดการแล้วเสร็จของโครงการที่อยู่อาศัย

– เลขที่โฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน และจำนวนพื้นที่ของที่ดินในโครงการ รวมถึงแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด

– ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด ในกรณีที่เป็นนิติบุคคลต้องระบุทุนจดทะเบียน ทุนชำระแล้ว ชื่อกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือกรรมการผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อผูกพันนิติบุคคล

– ข้อความที่แสดงว่าภาพโฆษณาเป็นภาพของจริงหรือภาพจำลองจากของจริง

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่เป็นโฆษณาทางหนังสือพิมพ์อาจจะไม่ต้องระบุข้อมูลดังต่อไปนี้

– การระบุจำนวนชั้นและจำนวนห้องชุดของอาคาร รวมถึงข้อความที่แสดงว่าในอาคารชุดหลังเดียวกันมีห้องชุด เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือสำนักงานหรือที่อยู่อาศัยและสำนักงาน

– ค่าใช้จ่ายและค่าภาษีอากร ซึ่งผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

– รายการและขนาดของทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ในกรณีที่มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีทรัพย์ส่วนบุคคลภายนอกห้องชุดหรือทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่กำหนดในกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด รวมทั้งเดือน ปีที่เริ่มต้นก่อสร้างหรือจัดหา และที่กำหนดว่าจะก่อสร้างหรือติดตั้งทรัพย์สินนั้นแล้วเสร็จ

การโฆษณาเกินความเป็นจริงมักปรากฏให้เห็นชัดเจนหลังจากโครงการก่อสร้างบ้านหรือคอนโดมิเนียมสำเร็จ แม้แต่พื้นที่ส่วนกลางที่เจ้าของโครงการไม่ได้สร้างจริง เช่น สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะขนาดใหญ่ หรือสนามเด็กเล่น เป็นต้น ซึ่งเราควรจะสอบถามรายละเอียดให้ชัดเจน เนื่องจากเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย หากเจ้าของโครงการไม่ทำตามสัญญา เราสามารถบอกให้เจ้าของโครงการแก้ไขเพิ่มเติมได้ และถ้าเจ้าของโครงการไม่แก้ไข เราสามารถบอกยกเลิกสัญญาได้เช่นกัน

ระยะเวลาการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นข้อมูลเบื้องต้นที่เจ้าของโครงการต้องให้รายละเอียด ถ้าหากพบว่า โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ทันตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือคำโฆษณา และเราเห็นว่าโครงการก่อสร้างล่าช้ามาก ทั้งยังไม่สามารถไม่สามารถเข้าอยู่ได้ เรามีสิทธิยกเลิกสัญญาได้

โดยที่เจ้าของโครงการต้องคืนเงินที่เราชำระแล้วทั้งหมด หรือเรามีสิทธิ์ในการหยุดชำระค่างวดได้ พร้อมเรียกค่าปรับเป็นรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่ไม่เกิน 10% ของราคาห้องชุด

นอกจากนั้น ในส่วนที่งานยังแก้ไขไม่เรียบร้อย หรือเหลืองานบางส่วนที่สามารถก่อสร้างได้ในภายหลังจากที่เราเข้ามาอยู่แล้ว เราควรเจรจากับเจ้าของโครงการให้เรียบร้อยก่อนโอน เกี่ยวกับระยะเวลาแล้วเสร็จของโครงการส่วนที่เหลือ และกำหนดระยะเวลาการแก้ไข เพื่อให้เราสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้อย่างสบายใจ หากเจ้าของโครงการยังไม่แก้ไขให้ เรายังสามารถแจ้งต่อกรมที่ดิน เพื่อบอกเหตุผลการไม่รับโอนได้

ในวันที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมตึกสูง วิวสวย เราอาจจะไม่สามารถทำนายอนาคตได้ว่า วันดีคืนดีรอบด้านจะมีตึกสูงขึ้นมาบดบังวิวหรือบังทิศลม ทำให้ห้องทึบ อับมืดไม่น่าอยู่ หรือกลายเป็นห้องที่ต้องปิดม่านทึบตลอดเวลา เพราะกลับคนข้างตึกจะมองเห็น

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อ เราจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้นของตึกบ้านใกล้เรือนเคียง เพื่อคาดการณ์ต่อในอนาคต ซึ่งในบางกรณีผู้ขายอาจจะรู้ข้อมูลดีที่สุดแต่กลับไม่บอกให้เราล่วงรู้หรือตั้งใจปิดบังข้อมูล เพราะกลัวเราเปลี่ยนใจภายหลัง