รับทรัพย์จากอาคารพาณิชย์ปล่อยเช่า

ในยุคที่มีแต่คนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมตั้งแต่ระดับราคาสูงลิบลิ่วจนถึงราคาค่าเช่าแบบย่อมเยาว์ แม้จะเลือกซื้อคอนโดฯ ทำเลทองที่มีโอกาสปล่อยเช่าสูง แต่ก็ยังมีโอกาสขาดทุนจากจำนวนคอนโดฯ และห้องปล่อยเช่ามีจำนวนมากกว่าผู้เช่า

นอกเหนือจากบ้านและคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าแล้ว หากมีเงินเย็นที่สามารถลงทุนได้ในระยะยาว ลองศึกษาโอกาสการลงทุนในอาคารพาณิชย์ ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งการอยู่อาศัย และประกอบธุรกิจไปด้วย โดยเฉพาะถ้าเป็นอาคารพาณิชย์ทำเลทอง ยิ่งมีโอกาสได้รับเงินค่าเช่าสม่ำเสมอในระยะยาว และมูลค่าเพิ่มจากอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ด้วยหลักการพิจารณาดังต่อไปนี้

หลักการเดียวกันกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกและทุกประเภท เรื่องของทำเลยังคงเป็นหลักสำคัญในการพิจารณา โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจ ซึ่งเน้นทำเลติดถนนใหญ่ในพื้นที่ที่มีความเจริญและมีผู้คนสัญจรผ่านตึกแถวอย่างพลุกพล่าน

พร้อมทั้งการเดินทางสะดวก สามารถเข้าถึงได้ง่าย เพื่อให้อาคารพาณิชย์สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย ทั้งอยู่อาศัย เป็นออฟฟิศ หรือประกอบกิจการการค้าต่างๆ ได้

ขณะเดียวกันเราควรพิจารณาเลือกตึกแถวให้ถูกต้องตามศาสตร์ฮวงจุ้ย เพื่อให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น เช่น ไม่เลือกตึกที่มีสะพานลอยทางด่วนหรือสะพานที่มีรถยนต์วิ่งผ่าน ไม่ตั้งอยู่บนทางสามแพร่ง ไม่เลือกตึกที่อยู่ต่ำกว่าตึกแถวฝั่งตรงกันข้าม และหลีกเลี่ยงตึกที่มีถนนโอบรอบ และตึกแถวที่อยู่ในซอยฝั่งรถยนต์วิ่งเข้า เป็นต้น

เราสามารถเพิ่มความน่าสนใจให้กับอาคารพาณิชย์ปล่อยเช่า ด้วยการจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกตามจุดประสงค์ของผู้เช่า นอกเหนือจากระบบน้ำ ระบบไฟแล้ว

ส่วนใหญ่ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ทำเลดีที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่มักจะมีปัญหาเรื่องที่จอดรถ เป็นข้อจำกัดสำคัญ ดังนั้น เราควรจัดหาที่จอดรถเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่า หรือแนะนำที่จอดรถในละแวกใกล้เคียงกับอาคารพาณิชย์ที่เราปล่อยเช่าได้

หากเป็นไปได้ เราควรเลือกซื้ออาคารพาณิชย์แบบห้องคู่ดีกว่าห้องเดี่ยว เนื่องจากอาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มักมีข้อจำกัดของอาคารที่มีหน้ากว้างไม่มาก โดยประมาณ 4-6 เมตร ดังนั้น การซื้อห้องคู่จะช่วยให้อาคารพาณิชย์เราดูกว้างขึ้น และเพิ่มประโยชน์การใช้งาน ช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้เช่าสนใจอาคารพาณิชย์ของเรามากขึ้น

อาคารพาณิชย์ที่มีสไตล์การออกแบบเฉพาะตัวและมองเห็นได้อย่างโดดเด่น สะดุดตา ย่อมมีความน่าสนใจกว่าอาคารพาณิชย์รูปแบบทั่วไป เนื่องจากสามารถใช้ดัดแปลงประกอบกิจการได้อย่างหลากหลาย รวมถึงยังสามารถขออนุญาตสำนักงานเขตเพื่อใช้ประโยชน์จากหลังคาของตึกแถวเพื่อเป็นพื้นที่ขายโฆษณาได้

นอกจากนั้น เราควรเลือกห้องหัวมุมที่มีพื้นที่ที่นำมาใช้ประโยชน์ได้มากกว่า เช่น พื้นที่ที่จอดรถ แม้ราคาจะสูงกว่าเมื่อเทียบกับห้องที่อยู่ตรงกลาง แต่ในระยะยาว การเลือกซื้ออาคารพาณิชย์ในทำเลที่ดีย่อมช่วยให้การปล่อยเช่าง่ายขึ้น มีสภาพคล่อง และมีโอกาสที่อาคารพาณิชย์ปรับเพิ่มราคาค่าเช่าหรือเพิ่มมูลค่าสูงขึ้นได้ในอนาคต

การคิดคำนวณราคาอาคารพาณิชย์ที่เหมาะสมสำหรับการปล่อยเช่าต่อมีความสำคัญและจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะมูลค่าของอาคารพาณิชย์ไม่ได้มาจากทำเลเท่านั้น แต่ยังมาจากสิ่งปลูกสร้างด้วย โดยวัดพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดและพิจารณาสภาพอาคารมาคำนวณราคาที่ควรจะเป็น โดยเฉพาะหากเป็นการซื้ออาคารพาณิชย์มือสอง เราควรต้องตรวจสอบสภาพของอาคารให้ดี ทั้งภายนอกอาคารให้มีโครงสร้างที่แข็งแรงไม่มีปัญหา และภายในอาคาร วัสดุอุปกรณ์ต้องไม่ชำรุดทรุดโทรม หรือการวางท่อระบบน้ำ ระบบไฟ และระบบโทรศัพท์ต่างๆ รวมถึงตรวจสอบประวัติเดิมของอาคารพาณิชย์ และเพื่อนบ้านข้างเคียงว่าเป็นอย่างไร

ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มักใช้พื้นที่ด้านล่างประกอบธุรกิจการค้าและใช้พื้นที่ชั้นบนเป็นที่พักอาศัย เราจึงสามารถทำเรื่องยื่นกู้ในรูปแบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ (Housing Loan) ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากการนำดอกเบี้ยเงินกู้ใช้ลดหย่อนภาษีและช่วยให้เรามีโอกาสได้รับกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวก รวมถึงเงื่อนไข ระยะเวลาการกู้ยืม และวงเงินราคาประเมินเช่นเดียวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าต่อควรต้องมีการใช้พื้นที่เพื่ออยู่อาศัยจริงร่วมกับการประกอบธุรกิจการค้าด้วย เพื่อให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์การปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ท้ายที่สุดการทำสัญญาให้เช่าอาคารพาณิชย์ยังเป็นอีกประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญในรายละเอียด ไม่ว่าจะเป็น ระยะเวลาการเช่า เงื่อนไข และค่าเช่าต่าง ๆ รวมถึงในสัญญาให้เช่าอาคารพาณิชย์ยังสามารถระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินได้