อสังหาฯ ไทย ฟื้นตัวอย่างไรหลังโควิด-19

อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ภาพรวมตลาดชะลอตัวลงอย่างมาก ทั้งในแง่ของอุปทานใหม่และราคาอสังหาฯ ที่ลดลง โดยเฉพาะประเภทคอนโด ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเป็นอย่างไรหลังโควิด-19 ฟื้นตัวในรูปแบบไหน และใช้เวลานานเท่าไหร่ มีนักเศรษฐกิจมองไว้หลายรูปแบบด้วยกัน

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจของธนาคารไทยพาณิชย์ได้วิเคราะห์รูปแบบของการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า มีอยู่ด้วยกัน 3 รูปแบบ ดังนี้

การฟื้นตัวแบบ V-Shape หรือการฟื้นตัวแบบรวดเร็ว หรือเป็นมิติที่ใคร ๆ ก็อยากให้เป็นมากที่สุด ลักษณะนี้จะเป็นเหมือนกับช่วงสึนามิภูเก็ตปี 2547 และนำ้ท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2554 ที่อสังหาริมทรัพย์ที่เคยชะลอตัวกลับมาเติบโตต่อเนื่องหลังจากผ่านพ้นเหตุการณ์เหล่านั้นไป

ภายใต้มิติภาวะที่ดีที่สุดนี้ ต้องเกิดจากปัจจัยหลายด้าน เช่น ค้นพบวัคซีนป้องกันโควิด-19 ได้เร็ว และนโยบายภาครัฐมีประสิทธิภาพช่วยเยียวยาเศรษฐกิจได้

การฟื้นตัวแบบ U-shape หรือการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ถือเป็นแนวโน้มที่นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่มองว่าจะเป็นไปได้มากที่สุด โดยคาดว่านักเก็งกำไรและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะหายไปจากตลาด เหลือแต่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มเรียลดีมานด์ ผู้ซื้ออาจปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยหรือมีความต้องการรูปแบบหรือองค์ประกอบของที่อยู่อาศัยที่แตกต่างไปจากเดิม

ส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพออาจล้มหายไปจากตลาด หรือมีรายใหญ่เข้ามาซื้อกิจการ ผู้ประกอบการที่เหลือรอดต้องสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

การฟื้นตัวแบบ L-Shape หรือการฟื้นตัวเล็กน้อยหรือไม่ฟื้นตัวเลย สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะจมปลักอยู่ยาวนานกว่าจะฟื้นตัวขึ้นมาแตะจุดเดิม เช่นเดียวกับวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 ที่กว่าสภาพเศรษฐกิจจะฟื้นตัวคืนสู่จุดเดิมต้องใช้เวลาถึงประมาณปี 2544 ปัจจัยที่ทำให้เกิดเหตุการณ์เช่นนี้คือการพัฒนาวัคซีนช้าเกินไป นโยบายแก้ปัญหาเศรษฐกิจของภาครัฐไม่เป็นผล

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics ประเมินแนวโน้มลักษณะการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังการทยอยผ่อนคลายล็อกดาวน์ โดยพิจารณาจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่

1. ความน่าจะเป็นในการทยอยปลดล็อกทั้งตลาดในประเทศและตลาดส่งออกของแต่ละธุรกิจ รวมถึงความจำเป็นของลักษณะสินค้าต่อการดำรงชีวิตประจำวันของผู้บริโภค

2. ปัจจัยเสี่ยงด้านโครงสร้างธุรกิจที่มีอยู่เดิมและมีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบอย่างหนักแม้ปลดล็อกดาวน์ไปแล้ว เนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว

จากวิเคราะห์ร่วมกัน 2 ปัจจัยดังกล่าว พบว่าแนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเป็นกลุ่มธุรกิจที่ฟื้นแบบ L-Shape (มากกว่า 6 เดือน) เช่นเดียวกับกลุ่มธุรกิจโรงแรม ร้านอาหาร ธุรกิจการบิน ธุรกิจบันเทิงและการกีฬา ยานยนต์และชิ้นส่วน เฟอร์นิเจอร์ สินค้าแฟชัน เหล็ก และยางพารา

หมายความว่าภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะฟื้นตัวไม่ทันในปี 2563 แม้ว่าจะมีการปลดล็อกดาวน์แล้ว แต่ยังคงได้ผลกระทบจากโควิด-19 จากมาตการรัฐและพฤติกรรมของผู้คนเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดและติดเชื้อ หรือ Social Distancing

ที่สำคัญกลุ่มนี้ยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยด้านกำลังซื้อที่หดหายไป รวมถึงปัจจัยเสี่ยงภายในธุรกิจจากภัยธรรมชาติ การแข่งขันภายในธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยี กฎระเบียบของภาครัฐ ฯลฯ

ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2564 ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจในกลุ่ม L-Shape จะกลับมาจ้างงานได้ในระดับใกล้เคียงกับปี 2562 ที่จำนวน 5 ล้านคน หรือมีสัดส่วน 30.9% กระจายไปอยู่ในธุรกิจร้านโรงแรมร้านอาหาร อสังหาริมทรัพย์และกลุ่มยานยนต์

ธุรกิจฟื้นตัวแบบ L-Shape จำเป็นต้องทำงานหนักมากขึ้นเพราะเป็นธุรกิจที่ตกที่นั่งลำบาก เพราะสิ่งที่เผชิญไม่ใช่แค่โควิด-19 แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างธุรกิจอุตสาหกรรมและปัญหากำลังซื้อต่อสินค้าลดลง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับโครงสร้างการทำงานให้มีประสิทธิภาพพร้อมทั้งลดต้นทุนให้มากที่สุดเพื่อจะฟื้นกลับมาได้เร็วในปี 2564

ด้านนายสัมมา คีตสิน นักเศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์หลังจากโควิด-19 คาดว่าจะ ฟื้นตัวแบบ U-Shape คือกลับมาปกติในปี 2565

โดยจะเกิด New Normal หรือสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ คือ สินค้าราคาต่ำจะขายดี แต่ราคาสูงจะขายได้น้อยลง เนื่องจากผู้บริโภคกังวลเรื่องโรคระบาดในอนาคต ความมั่นคงในหน้าที่การงาน รวมถึงรายได้ที่ไม่แน่นอน จึงอยากเก็บเงินไว้กับตัวมากกว่า นอกจากนี้รูปแบบอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนแปลงไปสู่ความต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม จากการที่ประเทศไทยมีการจัดการด้านสาธารณสุขได้ดี อาจทำให้ได้รับความเชื่อมั่นจากนักท่องเที่ยว-นักลงทุน ชาวต่างชาติ ซึ่งส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยท้าทายอย่างต่อเนื่องในปีนี้อย่างแน่นอน ซึ่งต้องรอลุ้นทั้งสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และนโยบายภาครัฐที่จะเข้ามาช่วยมากน้อยแค่ไหน ไม่ว่าจะเป็นการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value (LTV) ว่าจะมีการเลื่อนหรือผ่อนปรนหรือไม่ ซึ่งต้องติดตามกันต่อไป