รู้กฎหมายป้องกันผู้รับเหมาก่อสร้างทิ้งงาน-เอาเปรียบ

DDproperty Editorial Team
รู้กฎหมายป้องกันผู้รับเหมาก่อสร้างทิ้งงาน-เอาเปรียบ
เชื่อว่าปัญหาหนึ่งของผู้บริโภคอย่างเรา ๆ ท่าน ๆ ที่อาจเคยเจอเกี่ยวกับบ้านก็คือ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ทำงานไม่ได้ดั่งใจ หรือหนักหน่อยก็ถึงขนาดทิ้งงาน หรือโกงกันเลยทีเดียว บทความฉบับนี้ผู้เขียนจะขอนำเสนอแนวทางการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างให้ปลอดภัยตามกฎหมายกัน

จ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไหม

สัญญาจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างนั้น เป็นสัญญาชนิดหนึ่งที่ตามกฎหมายเรียกว่าสัญญาจ้างทำของ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 587 บัญญัติไว้แบบนี้ครับ
“มาตรา 587 อันว่าจ้างทำของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น”
จากตัวบทกฎหมายข้างต้นก็จะเห็นว่า สัญญาจ้างทำของนั้นประกอบไปด้วยคู่สัญญาสองฝ่าย ฝ่ายแรกเรียกว่าผู้ว่าจ้าง ซึ่งจ่ายเงินให้อีกฝ่ายเรียกว่าผู้รับจ้าง เพื่อให้ทำงานสิ่งหนึ่งให้สำเร็จ และจะสังเกตได้ว่ากฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งก็หมายความว่า ว่าจ้างกันปากเปล่า ไลน์คุยกันก็ถือเป็นสัญญา ฟ้องร้องบังคับกันได้ตามกฎหมาย

ปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในงานรับเหมาก่อสร้างขนาดเล็กอย่างที่ผู้บริโภคใช้บริการกันในชีวิตประจำวัน ปัญหาแรกที่มักเกิดขึ้นคือ ความไม่ชัดเจนของเนื้อหาสัญญา เนื่องจากตกลงกันด้วยปากเปล่า หรือมีเอกสารเพียงง่าย ๆ ย่อ ๆ พอเวลานานไปสิ่งที่เคยตกลงกันไว้ด้วยปากเปล่าก็ลืมเลือนกันไป หรือไม่เช่นนั้นก็ถูกผู้รับเหมาบิดพลิ้วไม่รับว่าเคยตกลงกันแบบนั้น
ทางแก้ที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือ การทำสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษร บางกรณีอาจไม่ต้องถึงขนาดว่าจ้างทนายความร่างสัญญาก็ได้ แต่ต้องมีรายละเอียดที่สำคัญ ๆ ในลักษณะเป็น term sheet รายละเอียดที่สำคัญที่ควรจะมีก็เช่น
– เนื้อหาของงาน ครอบคลุมสิ่งใดบ้าง สิ่งใดบ้างที่ไม่ครอบคลุม ระบุให้ชัดเจน
– แบบก่อสร้าง ถ้าเป็นงานที่จำเป็นต้องมีแบบก็ต้องมีแบบก่อสร้างให้ชัดเจน แต่ถ้าไม่ต้องมีแบบอาจจะมีแค่แผนผัง หรือมีแค่รูปร่างคร่าว ๆ ของงานที่จะทำก็ได้
– ระยะเวลาที่ต้องปฏิบัติงานให้แล้วเสร็จ
– เงินชำระล่วงหน้า (Advance) ปกติงานก่อสร้างจะต้องมีการชำระเงินล่วงหน้าบางส่วนให้กับผู้รับเหมาก่อสร้าง เพื่อให้ผู้รับเหมาก่อสร้างมีสภาพคล่องไปซื้อวัสดุ ว่าจ้างแรงงาน เพื่อเริ่มต้นทำงาน
– หลักประกันการทำงาน ในกรณีโครงการเล็ก ๆ อาจไม่มีหลักประกัน แต่ถ้าเป็นโครงการที่มีมูลค่ามากสักหน่อยก็ควรจะมีการเรียกหลักประกันการทำงาน เพื่อเป็นประกันว่าผู้รับเหมาจะไม่ทิ้งงาน หรือหากทำงานเสียหายก็นำมาหักชดใช้ หลักประกันก็อาจเป็นหนังสือค้ำประกันของธนาคาร หรือเช็คลงวันที่ล่วงหน้า หรือหลักประกันแบบอื่น ๆ ที่คู่สัญญาตกลงกัน
– การเบิกจ่ายเงินค่าจ้าง ซึ่งควรเป็นไปตามความคืบหน้าของงาน
– ต่อเนื่องจากการเบิกจ่ายเงินค่าจ้าง คือความคืบหน้าของงานแต่ละงวด งานส่วนใดต้องแล้วเสร็จในเวลาใด ซึ่งจะส่งผลต่อการเบิกเงินค่าจ้างตามความคืบหน้าของงาน
– รายละเอียดของวัสดุอุปกรณ์ หากมีลักษณะหรือความต้องการพิเศษต้องระบุให้ชัดเจน
– กรณีงานเพิ่มงานลดจะคิดราคากันอย่างไร โดยปกติก็ให้คิดราคากันตามหน่วย ในกรณีแบบนี้ก็ต้องมี BOQ หรือ Bill Of Quantity ซึ่งจะระบุราคาต่อหน่วยของวัสดุทุกอย่างที่ใช้ในงานก่อสร้าง ถ้าหากมีงานเพิ่มลดก็ให้คิดจาก BOQ นี้ แต่ในงานก่อสร้างขนาดเล็กก็อาจไม่ต้องมีส่วนนี้ก็ได้
– เงินประกันผลงาน (ซึ่งจะอธิบายรายละเอียดต่อไปข้างล่าง)
– การตรวจรับงานแต่ละงวด การส่งมอบงานทั้งหมด จะต้องมีหลักฐานอะไรบ้าง เมื่อแล้วเสร็จตรวจกันอย่างไรในแต่ละงวด งานที่ส่งมอบต้องมีการส่งมอบแบบแปลน หรือส่งมอบคู่มือ หรือเอกสารรับประกันกันด้วยหรือไม่ เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบเครื่องปรับอากาศ งานพวกนี้ต้องมีคู่มือและเอกสารรับประกัน
– กำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน หรือรับประกันความชำรุดบกพร่อง เช่น หนึ่งปีนับจากวันที่งานแล้วเสร็จ ถ้ามีความชำรุดบกพร่องของงาน ผู้รับเหมาต้องรับผิดซ่อมแซม มิเช่นนั้นผู้ว่าจ้างสามารถนำเงินประกันผลงานมาหักออกเป็นค่าซ่อมได้
ตัวอย่างสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างดาวน์โหลดได้ที่นี่
ตัวอย่างหนังสือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง

ตัวอย่างหนังสือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง via: สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

ป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงานได้อย่างไร และดำเนินคดีอาญาได้ไหม

ปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานนี่เป็นปัญหาใหญ่ของผู้บริโภคเลยทีเดียว และก็ไม่มีมาตรการที่สามารถแก้ไขได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยทั่วไปแล้วการป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงานจึงทำได้แค่
– เลือกผู้รับเหมาที่ไว้วางใจได้ ไม่มีประวัติทิ้งงาน
– อย่าเลือกผู้รับเหมาที่ราคาต่ำสุดเพียงอย่างเดียว หลาย ๆ กรณี การทิ้งงานเกิดจากที่ผู้รับเหมารับงานมาในราคาต่ำเกินจริงจนไม่สามารถทำได้ เมื่อเบิกเงินล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่ง ทำงานไปนิดหน่อยก็ทิ้งงาน เพราะเห็นว่าขาดทุนแน่ ๆ ดังนั้น จึงควรเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาเหมาะสม เป็นไปได้ และมีความน่าเชื่อถือ
– อย่าจ่ายเงินล่วงหน้าหรือ Advance เยอะมาก โดยทั่วไปก็ควรอยู่ราวๆ ร้อยละ ๑๐ ของมูลค่างาน
– กำหนดงวดการเบิกจ่ายค่าจ้างอย่างเหมาะสม ให้เนื้อหาของานที่ทำในแต่ละงวดเหมาะสมกับค่าจ้างที่ชำระด้วย โดยต้องคำนึงถึงเงินล่วงหน้าหรือ Advance ที่ชำระไปแล้วด้วย
– เรียกหลักประกันการทำงาน ถ้าทำได้ แต่ในกรณีโครงการเล็ก ๆ เรื่องนี้ก็เป็นไปไม่ได้
– คอยตรวจตราความคืบหน้าของงานเสมอ เพื่อที่เมื่อเกิดปัญหาขึ้นจะได้รับทราบและไหวตัวทันแต่เนิ่น ๆ ไม่ชำระเงินไปจนเกินความคืบหน้าของงาน จนผู้รับเหมาทิ้งงานไป
ปัญหาอย่างหนึ่งที่ผู้บริโภคสงสัยคือ ผู้รับเหมาทิ้งงานเราสามารถดำเนินคดีอาญาได้หรือไม่ คำตอบของผู้เขียนคือ โดยทั่ว ๆ ไปแล้ว 90% ไม่เป็นคดีอาญา เป็นแค่เพียงการผิดสัญญาทางแพ่ง ถ้าหากจะถึงขนาดมีมูลเป็นความผิดอาญา ผู้รับเหมานั้นจะต้องมีเจตนาไม่ทำงานมาตั้งแต่ต้น เพียงแต่ใช้อุบายหลอกลวงลูกค้าให้ชำระเงินให้โดยหลอกให้เชื่อว่าจะทำงานให้ แต่ถ้าทำงานไปแล้วทิ้งเพราะขาดทุน แบบนี้ไม่ใช่คดีอาญา
สัญญาจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่ดีต้องชัดเจน

เงินประกันผลงานคืออะไร ช่วยคุ้มครองเจ้าของงานได้อย่างไรบ้าง

ในสัญญาก่อสร้างมักจะกล่าวถึงสิ่งหนึ่งคือ เงินประกันผลงาน หรือ Retention ซึ่งเป็นเงินที่เจ้าของงานหักออกจากค่าจ้างที่จะต้องจ่ายแต่ละงวด และจะคืนให้เมื่อครบเวลาที่กำหนด ซึ่งเรียกว่ากำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน โดยในระหว่างเวลานี้ถ้ามีความชำรุดบกพร่องในงาน เจ้าของงานก็จะเรียกให้ผู้รับเหมามาซ่อมแซมให้ ถ้าไม่ซ่อม เจ้าของงานก็จะเรียกผู้รับเหมาอื่นมาซ่อมแล้วหักค่าจ้างออกจากเงินประกันผลงานนี้ได้
โดยทั่วไปเงินประกันผลงานนี้ก็จะอยู่ประมาณ 5% หรือ 10% ของเงินค่าจ้างแต่ละงวด เช่น งวดนี้ถึงกำหนดชำระ 100,000 บาท ก็จะหักเงินประกันผลงานออก 10,000 บาท เหลือจ่ายจริงแค่ 90,0000 บาท หักไปทุกงวดแบบนี้จนงานเสร็จ แล้วก็จะคืนเมื่อครบกำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน ซึ่งโดยปกติทั่วไปก็จะมีระยะเวลา 1 ปีนับแต่วันที่ส่งมอบงาน
เงินประกันผลงานนี้เป็นตัวช่วยอย่างหนึ่งให้เจ้าของงานมีหลักประกันว่าถ้าผู้รับเหมาทำงานไม่เรียบร้อยจะต้องกลับมาซ่อมแซมให้ ผู้เขียนจึงแนะนำว่า ถ้าเป็นไปได้ก็ให้กำหนดไว้ประมาณ 10% แต่ก็ไม่ควรเกินกว่านี้ เพราะถ้ามากเกินไปผู้รับเหมาอยู่ไม่ได้ก็จะทำให้เกิดการทิ้งงานได้อีก
แต่ทั้งนี้ กำหนดระยะเวลารับประกันผลงานนี้ไม่เกี่ยวกับเรื่องโครงสร้าง ถ้าเป็นความชำรุดบกพร่องในโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 600 กำหนดไว้ 5 ปีนับแต่วันส่งมอบ
สรุปแล้วการว่าจ้างผู้รับเหมาไม่มีสูตรสำเร็จในการป้องกันความเสียหาย แต่ต้องใช้ความรอบคอบในการทำสัญญา เลือกหาผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ และคิดถึงใจเขาใจเรา ไม่ว่าจ้างในราคาต่ำเกินจนผู้รับเหมาอยู่ไม่ได้ และคอยตรวจตราความคืบหน้าของงานอยู่เสมอ
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์