นิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโดถือเป็นผู้ที่มีบทบามสำคัญในการดูแลให้คอนโดมีความเรียบร้อย และดำเนินการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในคอนโด ตั้งแต่ปัญหาเพื่อนบ้าน หรือพื้นที่ส่วนกลาง ลองมาทำความรู้จักกับนิติบุคคล และรู้ว่าปัญหาใดบ้างที่นิติบุคคลต้องรับผิดชอบ
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- ใครคือนิติบุคคลอาคารชุด
- ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
- บทบาทนิติบุคคลอาคารชุดในช่วงโควิด-19
- ปัญหาทั่วไปที่อยู่ในขอบเขตของนิติบุคคล
ใครคือนิติบุคคลอาคารชุด
นิติบุคคล คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อดูแลและจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด โดยมีชื่อเรียกเต็มว่า นิติบุคคลอาคารชุด หรือรู้จักกันอีกชื่อว่า นิติบุคคลคอนโด (ภาษาอังกฤษ คือ Residential Juristic Person) ในช่วงแรกเจ้าของโครงการจะเป็นคนจัดหาบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อทำหน้าที่ในการบริหารจัดการอาคารชุด และจึงสรรหาคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งก็มาจากผู้อยู่อาศัยหรือลูกบ้านในคอนโดนั่นเอง
ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการบริหารได้ไม่เป็นที่พอใจ คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถขอเสียงส่วนใหญ่จากลูกบ้านเพื่อปลดนิติบุคคลชุดนี้ได้ และจะต้องนำรายชื่อบริษัทใหม่มานำเสนอในที่ประชุม เพื่อให้ได้ข้อสรุปว่าจะใช้บริษัทใดเป็นนิติบุคคลต่อไป
นิติบุคคลดี คือใคร 5 หน้าที่หลักมีอะไรบ้าง ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
ลองมาดูแนวทางเลือกที่อยู่อาศัยอย่างไรให้เจอนิติบุคคลในฝัน เพื่อเพิ่มความอุ่นใจให้ผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
| ขอบเขตหน้าที่ | รายละเอียด |
| ดูแลรักษา | พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโด |
| อำนวยความสะดวก | ดูแลและอำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านในคอนโด |
| จัดประชุม | ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่าง ๆ |
| กำหนดระเบียบ | กำหนดกฎระเบียบในการอยู่อาศัยร่วมกัน |
| เก็บค่าส่วนกลาง | เรียกเก็บค่าส่วนกลางเพื่อนำมาบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโด |
นิติบุคคลมีหน้าที่บริหารจัดการและดูแลอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านก็จริง แต่หลายครั้งที่ปัญหาร้องเรียนต่อนิติบุคคลเป็นเรื่องที่เกินอำนาจหรือขอบเขตการทำงาน เราจึงต้องเข้าใจเกี่ยวกับงานของนิติบุคคลคอนโด ซึ่งมีดังนี้
1. ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโดจัดเป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่มีการใช้งานร่วมกันของลูกบ้าน นิติบุคคลจึงต้องดูแลรักษาสิ่งเหล่านี้ให้อยู่ในสภาพดี พร้อมให้ลูกบ้านใช้บริการได้เสมอ รวมทั้งการควบคุมการใช้งานให้เป็นไปตามกฎระเบียบที่ตั้งขึ้นมาด้วยการเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
2. อำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน
เนื่องจากความต้องการของลูกบ้านที่หลากหลาย นิติบุคคลจึงต้องดูแลและอำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านในคอนโด ในที่นี้ อาจรวมถึงการจัดซื้อหรือจัดหาทรัพย์สินเพิ่มเติม จนไปถึงการจัดให้มีบริการที่ช่วยให้การใช้ชีวิตในคอนโดสะดวกสบายยิ่งขึ้น เช่น การจัดซื้ออุปกรณ์เพิ่มเติมในยิม การจัดบริการเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญ เป็นต้น
3. ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่าง ๆ
ตามระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลจะต้องเรียกประชุมใหญ่ประจำปีเพื่อให้ลูกบ้านได้มาหารือและรับทราบข้อตกลงการอยู่อาศัย รวมทั้งนำเสนอกฎหรือระเบียบใหม่ ๆ ต่อที่ประชุมที่จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม นอกจากนี้ เมื่อมีวาระเร่งด่วนที่ลูกบ้านจำเป็นต้องตัดสินใจร่วมกัน นิติบุคคลก็จะเป็นผู้จัดการประชุมเช่นเดียวกัน
4. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด
การจะรักษาความสุขส่วนรวมได้ย่อมต้องมีกฎระเบียบในการอยู่อาศัยร่วมกัน นิติบุคคลจึงทำหน้าที่เป็นผู้กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น กำหนดเวลาการใช้บริการสระว่ายน้ำ เวลาการให้บริการของช่างส่วนกลาง ทั้งนี้ จะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และต้องไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
5. เรียกเก็บค่าส่วนกลาง
หน้าที่การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกของคอนโดเป็นของนิติบุคคลก็จริง แต่ลูกบ้านทุกคนต้องมีส่วนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับสิ่งเหล่านี้ ซึ่งนิติบุคคลเรียกเก็บเป็นค่าส่วนกลางตามข้อสัญญาที่ลูกบ้านรับทราบ และนิติบุคคลอาจเก็บค่ากองทุนเพื่อนำมาสำรองเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของคอนโด โดยสามารถนำเงินบางส่วนไปลงทุนให้งอกเงยขึ้นมาเป็นกำไรได้อีกด้วย
บทบาทนิติบุคคลอาคารชุดในช่วงโควิด-19
นิติบุคคลอาคารชุดมีบทบาทสำคัญอย่างมากในช่วงที่เชื้อไวรัสโควิด-19 แพร่ระบาด เพราะเป็นผู้ที่บริหารและดูแลทรัพยากรต่าง ๆ ภายในโครงการ ขอยกตัวอย่างมาตรการที่ควรมี ดังนี้
1. การเตรียมความพร้อมด้านพนักงาน ให้มีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรการป้องกันการแพร่ระบาด มาตรการ Social Distancing รวมถึงออกมาตรการให้เจ้าหน้าที่ทุกคนสวนหน้ากากอนามัยตลอดเวลา และให้ผู้อยู่อาศัยสวมหน้ากากอนามัยทุกครั้งเมื่ออยู่ในพื้นที่ส่วนกลาง
2. ทำความสะอาดทุกชั่วโมง ด้วยน้ำยาฆ่าเชื้อโรคและเชื้อไวรัสที่เป็นสาเหตุของการติดเชื้อได้ 99.9% ในจุดที่เป็นผิวสัมผัสต่าง ๆ ในอาคาร เช่น ปุ่มลิฟต์ ราวจับบันได ลูกบิดประตู และพื้นที่ส่สวนกลาง
3. คัดกรองผู้ที่เข้ามาติดต่อนิติบุคคลคอนโดหรือผู้รับเหมาที่เข้ามาทำงานในอาคาร ด้วยเครื่องตรวจวัดอุณหภูมิที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งมีประจำในทุกสำนักงานนิติบุคคล
4. จัดเตรียมอุปกรณ์ที่จำเป็นต่อการรักษาความสะอาด เช่น สบู่ล้างมือภายในห้องน้ำส่วนกลางทุกห้อง และแอลกอฮอล์แบบเจล บริเวณทางเข้า-ออกล็อบบี้ รวมถึงหน้าลิฟต์ และห้องสันทนาการต่าง ๆ ในอาคาร
5. หากเจ้าหน้าที่และผู้ปฏิบัติงานมีอาการป่วย ไอ เป็นไข้ ให้หยุดปฏิบัติงานทันที โดยให้พบแพทย์เพื่อตรวจวินิจฉัย และรักษาจนกว่าจะหาย หรือกรณีเดินทางกลับจากต่างประเทศจะให้หยุดงานเพื่อเฝ้าระวัง 14 วัน
6. ขอความร่วมมือกับเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยที่เดินทางกลับจากต่างประเทศ เมื่อกลับเข้าพักอาศัยในอาคารชุด ต้องแจ้งฝ่ายจัดการทันที และเฝ้าระวังโดยสังเกตว่ามีอาการไอ จาม มีไข้หรือไม่ในห้องชุดตลอด 14 วัน และต้องใช้หน้ากากอนามัยทุกครั้งที่ออกมากบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงพบแพทย์ทันทีที่มีอาการผิดปกติ
นิติบุคคลสร้างปัญหา ต้องทำอย่างไร
หากนิติบุคคลสร้างปัญหา ลูกบ้านสามารถจัดการอย่างไรได้บ้าง หาคำตอบได้ที่นี่
ปัญหาทั่วไปที่อยู่ในขอบเขตของนิติบุคคล
1. เพื่อนบ้านก่อกวนหรือสร้างความเดือดร้อน
หากเจอปัญหาจากเพื่อนบ้านที่ก่อกวนหรือสร้างความเดือดร้อน เช่น ใช้เสียงดังเกินขนาด สร้างกลิ่นเหม็นรบกวน รุกล้ำพื้นที่ ก็สามารถแจ้งนิติบุคคลให้ตักเตือนถึงความเหมาะสมได้
รวมปัญหาจากเพื่อนบ้าน เสียงดัง จอดรถขวาง กฎหมายช่วยอะไรได้บ้าง
เพื่อนบ้านเสียงดัง จอดรถขวาง กฎหมายจะเข้ามาช่วยแก้ปัญหาเหล่านี้ได้อย่างไร
2. พื้นที่ส่วนกลางชำรุดเสียหาย
เนื่องจากลูกบ้านได้จ่ายค่าส่วนกลางไปแล้ว ความคาดหวังที่จะได้ใช้บริการสระว่ายน้ำที่สะอาด หรือเครื่องเล่นฟิตเนสสภาพดี จึงเป็นเรื่องปกติ เพราะฉะนั้น หากพบปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง ควรแจ้งให้นิติบุคคลดำเนินการแก้ไขและซ่อมแซม เพื่อประโยชน์ทั้งส่วนรวมและตัวเราเอง
3. พื้นที่ส่วนกลางไม่สะอาดและไม่เป็นระเบียบ
ระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีข้อบังคับในการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง และขอความร่วมมือจากลูกบ้านทุกคนให้ช่วยกันรักษาความสะอาด แต่ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะได้รับความร่วมมือจากทุกคน ดังนั้น เมื่อเห็นพื้นที่ส่วนกลางไม่สะอาดหรือไม่เป็นระเบียบ ก็สามารถแจ้งนิติบุคคลให้ตักเตือนลูกบ้านได้
4. การใช้สิ่งอำนวยความสะดวกโดยไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ
พื้นที่ส่วนกลางมีกฎระเบียบในการใช้บริการ ทั้งเวลาการให้บริการ วิธีใช้งานอย่างเหมาะสม ข้อควรปฏิบัติ และมารยาทที่พึงกระทำ เช่น การพาคนนอกเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง และการใช้งานสระว่ายน้ำนอกเวลาทำการ หากพบการไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ ควรแจ้งนิติบุคคลให้เข้ามาจัดการ
5. สัญญาณโทรศัพท์/อินเทอร์เน็ตบนโทรศัพท์เคลื่อนที่เข้าไม่ถึง
ปัญหาสัญญาณโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ตอาจเกิดจากที่ตั้งของคอนโด โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดสูง แม้แต่ในชั้นเดียวกันแต่คนละมุมตึก ก็อาจจะได้รับสัญญาณที่ไม่เท่ากัน ลูกบ้านสามารถแจ้งนิติบุคคลให้ช่วยประสานงานกับผู้ให้บริการเครือข่ายโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ตเพื่อขยายสัญญาณ ทั้งนี้นิติบุคคลควรเป็นผู้ดูแลค่าใช้จ่าย
ทั้งนี้ยังมีรายละเอียดเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดควรศึกษา โดยสามารถอ่าน ข้อมูลนิติบุคคลฉบับเต็มได้ที่นี่ ผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดหรืออาคารชุดควรที่จะใช้ข้อมูลของนิติบุคคลโครงการนั้น ๆ มาเป็นหนึ่งในปัจจัยพิจารณาความเหมาะสมของการลงทุน เพื่อให้การซื้อคอนโดคุ้มค่า และเหมาะกับการเป็นที่อยู่อาศัยในระยะยาวของเรานั่นเอง
กรณีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครการ เช่น ลิฟต์เสีย หลอดไฟดับ ส่วนกลางเสียหาย แล้วทางนิติบุคคลไม่ดำเนินการแก้ไข สามารถร้องเรียนได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า