ภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้นก่อนขายบ้านหรือคอนโด ผู้ขายควรพิจารณาภาษีขายบ้านและค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเหล่านี้ให้ถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น เพิ่มการถือครองบ้านให้ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ถึง 3.3%
HIGHLIGHTS
- การซื้อขายอสังหาฯ ผู้ขายจำเป็นต้องเสียภาษีขายบ้านด้วยกันหลัก ๆ 2 ตัวคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ
- การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีก็ต่อเมื่อ ถือครองบ้านหรือคอนโดฯ เกิน 5 ปี มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี บ้านหรือคอนโดฯ ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก และถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้านเดิมแล้วนำเงินค่าขายบ้านมาเป็นทุนในการซื้อบ้าน ต้องบอกว่าเมื่อขายบ้านได้จะต้องทำการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายที่ตามมา อาจทำให้ต้องสำรองเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หรือต้องควักเงินในกระเป๋ามาจ่ายค่าบ้านมากขึ้น ซึ่ง ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านหรือคอนโด ได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert มีข้อมูลมาฝาก
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ราคาบ้านที่นำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนั้น จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไร เช่น ราคาขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็จะคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้
- กรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- กรณีที่ 2 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 มีนาคม 2556 และขายวันที่ 19 เมษายน 2559 เท่ากับถือครองมา 4 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 71%
| จำนวนปีที่ถือครอง | ร้อยละของเงินได้ |
| 1 | 92 |
| 2 | 84 |
| 3 | 77 |
| 4 | 71 |
| 5 | 65 |
| 6 | 60 |
| 7 | 55 |
| 8 ปีขึ้นไป | 50 |
เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก่อนคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งจะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน เป็นดังนี้
| ขั้นเงินได้สุทธิตั้งแต่ | อัตราภาษี |
| 0-300,000 บาท | 5% |
| 300,001-500,000 บาท | 10% |
| 500,001-750,000 บาท | 15% |
| 750,001-1,000,000 บาท | 20% |
| 1,000,001-2,000,000 บาท | 25% |
| 2,000,001-4,000,000 บาท | 30% |
| ตั้งแต่ 4,000,001 บาทขึ้นไป | 35% |
จากตารางคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย จะเห็นได้ว่า ภาษีจากการขายบ้านจะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาท ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก ได้รับการยกเว้นภาษี
2. ภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ)
การเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ในกรณีดังนี้
- ถือครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปี
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
- บ้านหรือคอนโด ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก
- ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
3. ค่าอากรแสตมป์
ถ้าไม่ต้องเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ทั้งนี้ เมื่อขายบ้านได้ จะเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เก็บค่าธรรมเนียมทั้ง 2 ประเภทพร้อมกันค่ะ
4. ค่าธรรมเนียมการโอน
การเสียค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง
ยกตัวอย่างการคำนวณกรณีเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) สมมติขายบ้านได้ 10 ล้านบาท ซึ่งราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท ถือครองบ้านมา 4 ปี จะเสียภาษีและค่าใช้จ่าย ดังนี้
– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
| ราคาประเมิน | 9,000,000 บาท |
| หักค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 4 ปี หักได้ 71%) | 6,390,000 บาท |
| คงเหลือ | 2,610,000 บาท |
| หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (2,610,000 บาท / 4 ปี) | 652,500 บาท |
| คำนวณภาษี (300,000 x 5%) + (200,000 x 10%) + (152,500 x 15%) | 57,875 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 57,875 บาท x 4 ปี) | 231,500 บาท |
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาท
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 9,000,000 บาท = 180,000 บาท
รวมค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด เท่ากับ 231,500 + 330,000 + 180,000 = 741,500 บาท
แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน ซึ่งอยู่ที่ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาท ทำให้ภาษีและค่าใช้จ่ายจากการบ้านทั้งหมดเท่ากับ 231,500 + 50,000 + 180,000 = 461,500 บาท
จะเห็นได้ว่า ถ้าเสียค่าอากรแสตมป์จะทำให้มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งวิธีที่ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองบ้านให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่จะขายอย่างน้อย 1 ปี เป็นต้น
ดังนั้น ผู้ที่จะขายบ้าน หากมีการวางแผนให้ดี ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน สามารถประหยัดเงินในกระเป๋าได้อย่างมาก
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์, CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com