รู้จักวิธีผ่อนบ้าน-คอนโดแบบลดต้นลดดอก

DDproperty Editorial Team
วันนี้ DDproperty อยากชวนคุณมาเรียนรู้วิธีการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโด แบบลดต้นลดดอกไปพร้อม ๆ กัน พร้อมแจกตาราง Excel คำนวณการผ่อนสินเชื่อบ้าน-คอนโด ให้ดาวน์โหลดกันไปใช้คำนวณการคิดอัตราผ่อน เงินต้น ดอกเบี้ย ยอดชำระต่าง ๆ ด้วย กดดาวน์โหลดตารางคำนวณผ่อนสินเชื่อบ้านลดต้นลดดอก ที่นี่

ผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกคืออะไร?

จริง ๆ แล้วการลดต้นลดดอกนั้นไม่ใช่วิธีการผ่อนบ้าน แต่เป็นชื่อเรียกวิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบหนึ่งของธนาคาร ซึ่งการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นและลดดอกนี้
คำว่า “ลดต้น” ในที่นี้หมายถึงเงินต้น ซึ่งจะเป็นเงินตั้งต้นที่นำมาคิดดอกเบี้ยในแต่ละงวด โดยเงินต้นนี้จะลดลงไปเรื่อย ๆ จากการนำจำนวนเงินในงวดที่ชำระไปก่อนหน้าส่วนที่เหลือจากหักชำระดอกเบี้ยมาหักลบออกไป
ส่วนคำว่า “ลดดอก” ในที่นี้หมายถึงดอกเบี้ยในงวดถัดมาที่จะลดลงเรื่อยๆ แปรผันตามเงินต้นที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากการที่เงินต้นเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ เนื่องจากถูกหักออกไปจากการชำระในงวดก่อนหน้า
จึงเรียกวิธีการคำนวณดอกเบี้ยนี้ว่าลดต้นลดดอกหรือ (Effective Rate) ถึงแม้ว่าจำนวนเงินที่ชำระในแต่ละงวดจะกำหนดไว้คงที่เท่าเดิมแต่การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จะทำให้จำนวนเงินที่ผ่อนชำระในงวดหลัง ๆ จะกันส่วนหนึ่งไปชำระดอกเบี้ยน้อยลงและเหลือส่วนที่ไปตัดยอดหนี้มากขึ้นเรื่อย ๆ

ตัวอย่าง ตารางการผ่อนชำระบ้านงวดที่ 1-12 ยอดวงเงินกู้ 5,300,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 1.25% ต่อปี

จากตารางด้านบนเป็นตัวอย่างของการผ่อนบ้าน ซึ่งยอดวงเงินกู้ที่ขอสินเชื่อมาเท่ากับ 5,300,000 บาท โดยในช่วงการผ่อนชำระงวดที่ 1-12 จะคิดอัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 1.25
โดยจำนวนเงินที่กำหนดให้ชำระต่องวดคงที่เท่ากับ 34,700 บาท ซึ่งเราตัดตอนมาเป็นตัวอย่างให้ดูกัน โดยให้เริ่มดูตารางไปพร้อมๆ กันจากแถวซ้ายสุดไปยังแถวขวาสุดครับ
แถวแรกสีส้มนั้นคืองวดที่ชำระซึ่งเราตัดมาเป็นตัวอย่าง 12 งวด แถวถัดมาสีม่วงคืออัตราดอกเบี้ยซึ่งในช่วง 12 งวดนี้อัตราดอกเบี้ยกำหนดให้คงที่ที่ร้อยละ 1.25 ถัดมาแถวที่สามจากซ้ายมือสีเขียวจะแสดงจำนวนเงินในแต่ละงวดที่จะไปหักออกจากยอดหนี้
สังเกตว่าในการคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จำนวนเงินซึ่งจะไปชำระเงินต้นนั้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ในงวดถัดไป ซึ่งเป็นเพราะในแต่ละงวดที่ชำระจะเหลือเงินจากส่วนที่จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ซึ่งก็เป็นผลมาจากการที่ยอดหนี้ลดลงเรื่อย ๆ
ทำให้เมื่อนำไปคิดดอกเบี้ยแล้ว ดอกเบี้ยในงวดหลังกว่าก็จะน้อยกว่างวดก่อนหน้า ดังจะเห็นได้จากแถวสีฟ้า (แถวที่สี่) ซึ่งแสดงจำนวนเงินที่จ่ายเพื่อชำระดอกเบี้ยในแต่ละงวด ซึ่งลดลงเรื่อย ๆ เช่นกัน สอดคล้องกับยอดหนี้คงเหลือที่น้อยลงเรื่อย ๆ
ถัดไปช่องสีส้ม (แถวที่ห้า) ยอดชำระนั้นคือจำนวนเงินทั้งหมดที่เราชำระแก่สถาบันการเงินในแต่ละงวด ซึ่งกำหนดให้เป็นจำนวนเงินที่คงที่ ตามตัวอย่างคือ ชำระงวดละ 34,700 บาท และช่องสุดท้ายสีแดงคือยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งลดลงเรื่อยๆ จากการชำระเงินต้นในงวดก่อนหน้า

ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกเป็นอย่างไร

วิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนั้นไม่ยาก เป็นขั้นตอนที่ดำเนินไปอย่างเป็นระบบต่อเนื่องกันจนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระจนหมดสิ้น
ดังนั้นถ้าหากเข้าใจกระบวนการที่เกิดขึ้นในหนึ่งงวดก็จะสามารถคำนวณต่อไปได้เรื่อย ๆ ซึ่งเรายังคงนำตารางการผ่อนบ้านตารางเดิมมาอธิบายขั้นตอนการคำนวณเป็นตัวอย่าง 2 งวดด้วยกัน คือ งวดที่ 1 และงวดที่ 2 ดังภาพ ซึ่งคุณสามารถเข้าใจได้ง่าย ๆ จากคำอธิบายด้านล่างภาพ อย่างเป็นขั้นตอนตามตัวเลขสีแดงที่อยู่ในวงเล็บ

ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ย งวดที่ 1

  • 1. เริ่มต้นที่หมายเลข (1) วงเงินกู้หรือยอดหนี้ยอดแรกจำนวน 5,300,000 บาท จะถูกนำมาคำนวณดอกเบี้ยตามวิธีการปกติคือ [(5,300,000x1.25%) ÷ 365] x 30 จะได้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดที่ 1 เท่ากับ 5445.21 บาท ดังหมายเลข (2)
  • 2. จากนั้น นำจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด หมายเลข (3) คือ 34,700 บาท มาหักลบด้วยจำนวนเงินที่ชำระดอกเบี้ย หมายเลข (2) ออก (34,700 – 5445.21) จะได้จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 1 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 29,254.79 บาท ดังหมายเลข (4) ซี่งคือส่วนที่จะนำไปชำระเงินต้น
  • 3. จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 1 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ย หมายเลข (4) จะนำไปชำระเงินต้น ซึ่งก็คือการนำไปหักออกจากยอดหนี้ซึ่งคือหมายเลข (1) ดังนี้ (5,300,000 – 29,254.79) จะได้ยอดหนี้คงเหลือ หมายเลข (5) เท่ากับ 5,270,745.21 ซึ่งจะนำไปใช้เริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยในงวดที่ 2 ต่อไป

ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ย งวดที่ 2

  • 1. เริ่มต้นที่ยอดหนี้คงเหลือหลังจากหักส่วนชำระเงินต้นของงวดก่อนหน้าแล้ว ในที่นี้คือยอดหนี้คงเหลืองวดที่ 1 ซึ่งคือหมายเลข (5) เท่ากับ 5,270,745.21 บาท นำยอดหนี้คงเหลือนี้มาคำนวณดอกเบี้ยตามวิธีการปกติ [(5,270,745.21x1.25%) ÷ 365] x 30 จะได้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดที่ 2 เท่ากับ 5415.15 บาท ดังหมายเลข (6)
  • 2. จากนั้น นำจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด หมายเลข (7) คือ 34,700 บาท มาหักลบด้วยจำนวนเงินที่ชำระดอกเบี้ย หมายเลข (6) ออกดังนี้ (34,700 – 5415.15) จะได้จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 2 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 29,284.85 บาท ดังหมายเลข (8) ซี่งคือส่วนที่จะนำไปชำระเงินต้น
  • 3. นำจำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 2 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ย หมายเลข (8) นำไปชำระเงินต้น ซึ่งก็คือการนำไปหักออกจากยอดหนี้ซึ่งคือหมายเลข (5) ดังนี้ (5,270,745.21 – 29,284.85) จะได้ยอดหนี้คงเหลือ หมายเลข (9) เท่ากับ 5,241,460.36 ซึ่งจะนำไปใช้เริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยต่อในงวดที่ 3 ต่อไป
กระบวนการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะดำเนินไปตามขั้นตอนในงวดที่ 1 และงวดที่ 2 ที่เรานำมายกตัวอย่างโดยกระบวนการจะเกิดขึ้นเรื่อย ๆ ไป
ทำให้ยอดหนี้คงเหลือจะทยอยลดลงเรื่อย ๆ และเมื่อนำยอดหนี้คงเหลือไปคำนวณดอกเบี้ย จะทำให้ดอกเบี้ยในงวดถัด ๆ ไปก็จะลดลงเรื่อย ๆ เช่นกัน
ในขณะที่จำนวนเงินที่ชำระต่องวดยังคงเท่าเดิม ทำให้เมื่อหักชำระดอกเบี้ยแล้วเหลือเงินที่จะไปหักชำระยอดหนี้มากขึ้น ทำให้ยอดหนี้คงเหลือลดลงไปอย่างมีอัตราเร่ง กระบวนการจะดำเนินไปเช่นนี้ในทุก ๆ งวดจนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระจนหมดสิ้น
นอกจากการคำนวณด้วยมือตามที่เรานำมาอธิบายแล้ว คุณสามารถใช้โปรแกรม Ms-Excel ช่วยคำนวณได้ตามขั้นตอนเดียวกับการคำนวณมือ ซึ่งจะทำให้คุณสามารถทราบได้ว่าจะสามารถชำระหนี้ได้หมดภายในกี่งวด และตลอดอายุสินเชื่อจะต้องชำระดอกเบี้ยทั้งหมดเท่าไร
รวมไปถึงถ้าหาก ชำระเกินจำนวนเงินที่กำหนดในแต่ละงวด จะช่วยให้สามารถชำระหนี้หมดเร็วขึ้นเพียงใด เป็นต้น ซึ่งในครั้งถัดไปเราจะใช้ตารางผ่อนลดต้นลดดอกนี้เปรียบเทียบสินเชื่อแบบต่าง ๆ กัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์