รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน โฉนดที่ดิน มีหลายประเภท

ความรู้เรื่องเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับใครก็ตามที่ต้องการซื้อที่ดิน ขายที่ดิน หรือแม้แต่เช่าหรือให้เช่าที่ดิน เนื่องจากเอกสารเกี่ยวกับที่ดินเหล่านี้เป็นหลักฐานยืนยันทางกฎหมายถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครองครองและสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์

เอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้นมีหลายประเภทตามรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันไป ตามลักษณะอสังหาริมทรัพย์ และวัตถุประสงค์ ลองมาทำความรู้จักเอกสารเกี่ยวกับที่ดินแต่ละประเภทไปพร้อม ๆ กัน

 

เอกสารสิทธิที่ดินมีด้วยกันหลายประเภท

 

1. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ.

เป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล  โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน  บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด  ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน 

โฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ

นอกจากนี้บนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก สามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน

 

2. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช. 2

เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน บนหนังสือฯ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ

 

โฉนดที่ดิน : โฉนดที่ดินหาย ชำรุด ควรทำอย่างไร?

 

3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ส. 3 ก.

เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศจึงไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบการทำโฉนดที่ดิน และมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตที่ดินได้ 

การพิสูจน์แนวเขตจะอ้างอิงจากแนวรั้ว แนวหลักซึ่งปักกันเองระหว่างเจ้าของที่ดิน หรือ จากลักษณะทางภูมิประเทศที่เด่นชัด เช่น สันเขา ลำคลอง ต้นไม้ใหญ่ เป็นต้น  การซื้อที่ดิน น.ส. 3 ก. ต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 ก. ซึ่งต้องมีที่มาที่ถูกต้อง หมายถึงที่ดินต้องไม่อยู่ในเขตอุทยาน ป่าสงวน หรือพื้นที่คุ้มครองที่ไม่สามารถครอบครองได้อื่นๆ  น.ส. 3 ก. ที่ชอบด้วยกฎหมายเท่านั้นจึงจะสามารถขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้

 

4. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ส. 3

เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นเดียวกับ น.ส. 3 ก. เพียงแต่ไม่มีการทำระวางเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดิน รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต ซึ่งรับรองโดยกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่  แต่อย่างไรก็ตาม น.ส. 3 จะมีโอกาสคลาดเคลื่อนมากกว่า น.ส. 3 ก. และต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 เช่นเดียวกันคือต้องเป็นการออกหนังสือฯ โดยชอบด้วยกฎหมาย

 

โฉนดที่ดินหนึ่งในเอกสารสิทธิที่ดินที่มีรายละเอียดที่ต้องศึกษา

 

5. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ค. 3

เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยนิคมสร้างตนเอง ในพื้นที่ซึ่งรัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตนิคมสร้างตนเอง  สมาชิกของนิคมสร้างตนเองจะต้องปฏิบัติตนตามเงื่อนไขของนิคมจึงจะสามารถนำเอกสารสิทธิ์จากนิคมฯ ไปออกโฉนดได้ และมีเงื่อนไขควบคุมการขายต่อที่ดินภายใน 5 ปี ตามช่วงเวลาที่ระบุในโฉนด ถ้าต้องการซื้อที่ดินภายในนิคมสร้างตนเองต้องรอให้พ้นช่วงเวลาดังระบุไปก่อน

 

6. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01

เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยมีวัตถุประสงค์ที่ต้องการจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกิน ดังนั้นผู้มีสิทธิได้รับที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จึงต้องเป็นผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองเป็นเกณฑ์สำคัญ 

หลังจากได้รับที่ดินแล้วก็มีเงื่อนไขที่กำหนดว่าจะซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 แก่ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่ดินตกทอดสู่ทายาท  จากเอกสารสิทธิ์ทั้งหมดที่กล่าวถึง ส.ป.ก. 4-01 เป็นเพียงเอกสารสิทธิ์เดียวที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและไม่มีความเกี่ยวข้องใดกับกรมที่ดิน  การดำเนินการทุกอย่างจัดทำโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ครอบครองปรปักษ์ ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนเสียบ้าน-ที่ดิน

 

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿
Interest Rate And loan Icon
เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍