รู้จักใบปลอดหนี้ก่อนซื้อขายบ้าน-คอนโด

เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่า อะไรคือใบปลอดหนี้ และเกี่ยวกับอะไร ลองมาทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าวที่ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก ‘จะซื้อ’ และ ‘จะขาย’ ที่อยู่อาศัยสักแห่ง

เนื่องจากการอยู่อาศัยยุคใหม่ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคล จะมีค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งค่า รปภ. ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพื้นที่ส่วนกลาง ค่าดูแลสวน คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ค่าจัดเก็บขยะ ค่าบริหารจัดการ และค่าจิปาถะทุกอย่างที่เกี่ยวกับส่วนกลาง ทุกคนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทุกเดือน (ส่วนใหญ่จะให้จ่ายเป็นรายปี) ตามสัดส่วนของพื้นที่ที่อยู่อาศัยของตัวเอง

ใบปลอดหนี้ ก็คือ เอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถ้าขาดเอกสารตัวนี้จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ หรือพูดให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้นั่นเอง

กรณีบ้านที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้มีนิติบุคคล ไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลางอยู่แล้ว อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารนี้ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบก่อนไปทำธุรกรรมจริงที่กรมที่ดิน เพื่อไม่เสียเวลาในการวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนคอนโดมิเนียมทุกโครงการ ล้วนต้องใช้เอกสารใบปลอดหนี้ทั้งสิ้น

ผู้ขายจะเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ แต่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนเพิ่ม 1 ใบ

หลังจากยื่นเอกสารคำร้องขอใบปลอดหนี้ สำนักงานนิติบุคคลจะใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ 7-15 วันทำการ ผู้ขายต้องทราบกำหนดการและวางแผนดำเนินการล่วงหน้า

ทั้งนี้ ใบปลอดหนี้ เป็นเอกสารสำคัญที่จะต้องใช้ประกอบการทำธุรกรรมโดยมีอายุไม่เกิน 7 วัน นับจากวันที่ระบุในเอกสาร หากขาดเอกสารตัวนี้ จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้

1. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และผู้ซื้อ

2. สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย แลแะผู้ซื้อ

3. สำเนาโฉนดหน้า-หลัง

4. สัญญาซื้อขาย

5. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)

7. สำเนาบัตรประชาชน ผู้รับมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)

ถ้าใครละเลย ไม่จ่าย ก็จะมีค่าปรับตามแต่คณะกรรมการนิติบุคคลนั้น ๆ กำหนดขึ้น ซึ่งแน่นอนว่า ต้องมีกรณีที่มีคนไม่จ่าย ถ้าไม่มีกฎอะไรบังคับ ต่อให้ประกาศว่าจะเก็บดอกเบี้ย คนที่ไม่อยากจ่าย ก็จะไม่จ่าย แม้ว่าแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะมีวิธีการจัดการ เช่น ไม่ให้สติ๊กเกอร์รถยนต์เข้าหมู่บ้าน หรือเข้าอาคาร แต่หลายครั้งก็จัดการได้ยาก

ดังนั้น ใบปลอดหนี้ จึงเป็นเอกสารไม้ตายที่จะทำให้ทุกคนที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางพึงระลึกว่า ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็มีผลทำให้เราขายที่อยู่อาศัยนี้ได้ยาก หรือขายได้ ก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

เนื่องจากว่าค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกเดือน ไม่มีการยกเว้น ไม่มีการเวฟให้ ไม่มีการ Hair-cut หนี้ (ลดหนี้) เหมือนหนี้ของธนาคาร ดังนั้น ถ้าเราละเลยค่าส่วนกลางไปเรื่อย ๆ นอกจากจะเป็นดินพอกหางหมูแล้ว ยังต้องเจอค่าปรับแสนโหด และหากไม่จัดการค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เมื่อต้องการขายที่อยู่อาศัย นิติบุคคลไม่สามารถออกใบปลอดหนี้ให้ได้ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิ์ระงับการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ๆ ได้ด้วย

สำหรับคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ควรตรวจสอบประเด็นนี้ให้ดี เจ้าของทรัพย์สินนั้น จ่ายค่าส่วนกลางแล้วหรือไม่ มีอะไรที่เป็นหนี้ค้าง (กรณีคอนโดมิเนียม อาจจะมีค่าน้ำเป็นหนี้ค้างจ่าย) ค้างจำนวนมากหรือไม่ ผู้ซื้อรับได้หรือไม่ที่ต้องเคลียร์เอง หรือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินเคลียร์ก่อน

ถ้าจ่ายเงินมัดจำ เงินจองไปแล้ว เกิดกรณีโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะเจ้าของทรัพย์สินยังค้างหนี้ส่วนกลาง อาจจะยุ่งยาก สร้างปัญหาได้ ฉะนั้นควรตรวจสอบข้อมูลรอบด้านก่อนวางเงินซื้อที่อยู่อาศัย