รู้จักใบปลอดหนี้ กับ 5 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน-คอนโด

DDproperty Editorial Team
รู้จักใบปลอดหนี้ กับ 5 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน-คอนโด
เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่า อะไรคือใบปลอดหนี้ และเกี่ยวกับอะไร ลองมาทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าวที่ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก ‘จะซื้อ’ และ ‘จะขาย’ ที่อยู่อาศัยสักแห่ง
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

1. ใบปลอดหนี้คืออะไร

เนื่องจากการอยู่อาศัยยุคใหม่ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคล จะมีค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งค่า รปภ., ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าพื้นที่ส่วนกลาง, ค่าดูแลสวน, คลับเฮ้าส์, สระว่ายน้ำ, ค่าจัดเก็บขยะ, ค่าบริหารจัดการ และค่าจิปาถะทุกอย่างที่เกี่ยวกับส่วนกลาง ทุกคนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทุกเดือน (ส่วนใหญ่จะให้จ่ายเป็นรายปี) ตามสัดส่วนของพื้นที่ที่อยู่อาศัยของตัวเอง
ใบปลอดหนี้ ก็คือ เอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถ้าขาดเอกสารตัวนี้จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ หรือพูดให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้นั่นเอง
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินคืออะไร

กรณีบ้านที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้มีนิติบุคคล ไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลางอยู่แล้ว อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารนี้ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบก่อนไปทำธุรกรรมจริงที่กรมที่ดิน เพื่อไม่เสียเวลาในการวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนคอนโดมิเนียมทุกโครงการ ล้วนต้องใช้เอกสารใบปลอดหนี้ทั้งสิ้น

2. ใครต้องเป็นคนขอใบปลอดหนี้

ผู้ขายจะเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ แต่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนเพิ่ม 1 ใบ

3. ระยะเวลาในการขอใบปลอดหนี้

หลังจากยื่นเอกสารคำร้องขอใบปลอดหนี้ สำนักงานนิติบุคคลจะใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ 7-15 วันทำการ (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละนิติบุคคล) ผู้ขายต้องทราบกำหนดการและวางแผนดำเนินการล่วงหน้า
ทั้งนี้ ใบปลอดหนี้ เป็นเอกสารสำคัญที่จะต้องใช้ประกอบการทำธุรกรรมโดยมีอายุไม่เกิน 7-15 วัน (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละนิติบุคคล) นับจากวันที่ระบุในเอกสาร หากขาดเอกสารตัวนี้ จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้

4. เอกสารที่ต้องเตรียมหากต้องการขอใบปลอดหนี้

1) สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และผู้ซื้อ
2) สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย และผู้ซื้อ
3) สำเนาโฉนดหน้า-หลัง
4) สัญญาซื้อขาย
5) ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
6) หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)
7) สำเนาบัตรประชาชน ผู้รับมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)
หากละเลยใบปลอดหนี้ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

5. หากละเลยใบปลอดหนี้จะเกิดอะไรขึ้น

ถ้าใครละเลย ไม่จ่าย ก็จะมีค่าปรับตามแต่คณะกรรมการนิติบุคคลนั้น ๆ กำหนดขึ้น ซึ่งแน่นอนว่า ต้องมีกรณีที่มีคนไม่จ่าย ถ้าไม่มีกฎอะไรบังคับ ต่อให้ประกาศว่าจะเก็บดอกเบี้ย คนที่ไม่อยากจ่าย ก็จะไม่จ่าย แม้ว่าแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะมีวิธีการจัดการ เช่น ไม่ให้สติ๊กเกอร์รถยนต์เข้าหมู่บ้าน หรือเข้าอาคาร แต่หลายครั้งก็จัดการได้ยาก
ดังนั้น ใบปลอดหนี้ จึงเป็นเอกสารไม้ตายที่จะทำให้ทุกคนที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางพึงระลึกว่า ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็มีผลทำให้เราขายที่อยู่อาศัยนี้ได้ยาก หรือขายได้ ก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
เนื่องจากว่าค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกเดือน ไม่มีการยกเว้น ไม่มีการเวฟให้ ไม่มีการ Hair-cut หนี้ (ลดหนี้) เหมือนหนี้ของธนาคาร
ดังนั้น ถ้าเราละเลยค่าส่วนกลางไปเรื่อย ๆ นอกจากจะเป็นดินพอกหางหมูแล้ว ยังต้องเจอค่าปรับแสนโหด และหากไม่จัดการค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เมื่อต้องการขายที่อยู่อาศัย นิติบุคคลไม่สามารถออกใบปลอดหนี้ให้ได้ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิ์ระงับการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ๆ ได้ด้วย
ค่าปรับค่าส่วนกลางต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าปรับค่าส่วนกลางต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าปรับค่าส่วนกลางและบทลงโทษอื่นหากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

ประเภทที่อยู่อาศัยบทลงโทษ
คอนโด1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
2. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม
3. ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
4. ถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้
หมู่บ้านจัดสรร1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
2. สามารถถูกระงับการให้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวก
3. สามารถถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมถึงการขายด้วย
4. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้
สำหรับคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ควรตรวจสอบประเด็นนี้ให้ดี เจ้าของทรัพย์สินนั้น จ่ายค่าส่วนกลางแล้วหรือไม่ มีอะไรที่เป็นหนี้ค้าง (กรณีคอนโดมิเนียม อาจจะมีค่าน้ำเป็นหนี้ค้างจ่าย) ค้างจำนวนมากหรือไม่ ผู้ซื้อรับได้หรือไม่ที่ต้องเคลียร์เอง หรือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินเคลียร์ก่อน
ถ้าจ่ายเงินมัดจำ เงินจองไปแล้ว เกิดกรณีโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะเจ้าของทรัพย์สินยังค้างหนี้ส่วนกลาง อาจจะยุ่งยาก สร้างปัญหาได้ ฉะนั้นควรตรวจสอบข้อมูลรอบด้านก่อนวางเงินซื้อที่อยู่อาศัย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

เอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถ้าขาดเอกสารตัวนี้จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้

ผู้ขายจะเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ แต่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนเพิ่ม 1 ใบ